Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Где искать информацию о транспортных проектах?
Помимо указанных выше административных сайтов, очень рекомендую специализированные транспортные форумы. Для Москвы и Московской области это форумы сайтов roads.ru и nashtransport.ru. На форумах общаются люди, работающие в сфере транспортного строительства (проектировщики, сотрудники подрядных организаций и т. д.), а также те, кто серьезно интересуется этой темой. Там выкладывают проектные документы, карты, фотографии со строек и т. п. Только владея полной информацией об интересующем объекте (а не прочитав газетную заметку, в которых часто встречаются неточности и ошибки), можно принимать решение об инвестиционной покупке.
Но гарантий все равно нет. Даже если директор строительного департамента Москвы – ваш лучший друг, его «инсайд» не будет стопроцентно точным, так как строительные планы постоянно меняются (даже после начала стройки). Результат зависит от множества людей (от президента страны до проектировщиков) и множества факторов (от состояния грунта и наличия нужной техники до политической обстановки). В любой момент строительство могут заморозить, отменить или перенести на другую площадку. Так было, например, с Четвертым транспортным кольцом. Первый участок уже вовсю строился, когда мегапроекту сказали «нет!». Многолетние труды проектировщиков и разработчиков – насмарку.
Зайдите на наш сайт по ссылке http://homestaging.ru/где-купить-квартиру-для-инвестиций/. Там вы найдете табличку с адресами станций метро, которые планируется построить в Москве в 2014–2016 гг. Эти данные достаточно точные и актуальные, так что можете на них опираться при поиске квартиры для инвестиций.
Часть II
Новостройки
Глава 1
Зарываем деньги в бетон!
Какую квартиру выбрать: вторичку или новостройку? Этот вопрос нужно решить в самом начале, потому что методы поисков на первичном и вторичном рынке существенно различаются.
Плюсы новостройки
• Это новая квартира. До вас в ней никто не жил, кроме бригады строителей из Средней Азии. Ее энергетика чиста, аура ясна, а биополе безмятежно колосится.
• У нее нет запутанной истории обменов, приватизаций, перепродаж и сомнительных дарений, совершенных под гипнозом.
• Ее довольно просто купить. Улыбчивый менеджер по продажам оперативно подсунет вам кипу документов и охотно покажет, где нужно расписаться (желательно не читая).
• Дом и коммуникации пока не изношены и, скорее всего, не обрушатся в ближайшие десять лет.
• Многие застройщики предлагают для новостроек программу рассрочки под вменяемый процент, а в некоторых случаях – беспроцентную. А это уже существенная экономия, потому что «деньги сегодня» – всегда дороже, чем «деньги завтра»!
• Вы можете наблюдать процесс строительства «в прямом эфире» и, если вы в этом разбираетесь, оценить качество строительства – желательно ДО покупки.
• Новостройка – хорошая инвестиция. Даже если цены на вторичном рынке не вырастут, к моменту оформления собственности ваша квартира подорожает минимум на 20–30 %.
Минусы новостройки
• Ключей придется ждать некоторое время, причем точно это время не знает никто, даже директор компании-застройщика. Если вы снимаете жилье, ваши расходы возрастают, ведь придется платить за аренду еще полгода, год, два, три – как повезет.
• Есть риск стать «обманутым дольщиком» и вообще не получить квартиру.
• Кредит на новостройку, как правило, дороже, чем на «вторичку».
• Новостройки обычно сдаются без отделки, и вам придется сразу делать ремонт.
• Как любят предупреждать во всевозможных статьях, после получения ключей вам придется около года «жить на стройплощадке», пока все соседи будут делать свои ремонты.
• Если строится новый микрорайон, долгое время вокруг не будет никакой инфраструктуры.
Как минимизировать минусы?
Долгое ожидание.
Выбирайте застройщика с нормальной репутацией (застройщиков с хорошей репутацией у нас практически нет) и большим «портфолио» введенного в эксплуатацию жилья.
Помните, что возведение панельного дома занимает, как правило, несколько месяцев, а монолитного или монолитно-кирпичного – от года. Хотите въехать побыстрее – берите панель.
Риски.
Как минимизировать риски при покупке новостройки – мы подробно поговорим в главе «Схемы и риски».
Дорогие кредиты.
Узнайте, в каких банках аккредитован данный жилой комплекс. «Аккредитован» значит, что банки уже изучили всю документацию по проекту и застройщику и теперь готовы давать кредиты на квартиры по упрощенной схеме (без лишней волокиты и кипы документов). Скорее всего, они кредитуют и самого застройщика, поэтому весьма заинтересованы, чтобы тот побыстрее все распродал. Как правило, у таких банков условия кредитования самые мягкие, но не всегда! Обязательно изучите и сравните условия ипотеки в других банках – например, на портале kredit.ru.
Ремонт.
Лично я (Анна) не считаю это большим недостатком. На вторичном рынке тоже большинство покупателей сразу делают ремонт – что называется, «под себя». Да и не так страшен ремонт, как его «малюет» наше воображение! Но если мысль о ремонте вам претит, выбирайте квартиры с отделкой от застройщика. В последнее время таких проектов появляется все больше, особенно в сегменте эконом-класса.
Жизнь на стройплощадке.
Тоже не такой уж и недостаток. Как показывает практика, если соседи соблюдают законодательство и правила приличия, «жизнь на стройплощадке» вполне терпима. Но опять же, не хотите стройплощадку – берите квартиру в проекте с «отделкой по умолчанию».
Недостаток инфраструктуры.
А вот это проблема. Жить в необустроенном районе вам действительно предстоит еще долго. Нет, магазины, парикмахерские и прочие коммерческие объекты разрастутся вокруг быстро. Обычно застройщик выделяет под коммерческие объекты первые этажи домов и продает/сдает их в аренду еще на стадии строительства. А вот детский садик, школа и поликлиника в пешей доступности могут так и не появиться, даже если в красивых рекламных проспектах все это фигурировало. Знаем историю, как в одном жилом комплексе, выросшем на пустыре за МКАД, вдали от цивилизации, застройщик обещал покупателям школу, а потом, продав большинство квартир, решил строить вместо школы парковку. Так рентабельнее.
Выход. При выборе объекта ориентируйтесь только на существующую или хотя бы уже строящуюся инфраструктуру. А не на красивые 3D-картинки в рекламе.
Как выбрать новостройку мечты?
Какую новостройку выбрать? Все зависит, конечно же, от ваших целей.
Если вы покупаете квартиру для себя, то… Хорошо ли развито ваше воображение? Оно вам очень пригодится, ведь главная сложность при выборе новостройки – вы не видите место, где вам предстоит жить! Приходится представлять его. Девелопер проекта (он же застройщик) с радостью помогает вам, рисуя красивые и неестественно яркие 3D-картинки. Но верить им нужно с большой осторожностью.
Рекомендуем обратить особое внимание на следующие моменты:
• Транспортная доступность. Если добираться до вашего будущего дома тяжеловато, то имейте в виду: после ввода дома в эксплуатацию трафик возрастет еще больше, ведь ваши будущие соседи дружно вольются в существующую пробку.
• Парковочные места. Сколько их предусмотрено в жилом комплексе? Имеется в виду и подземный паркинг, если таковой есть, и открытые машино-места во дворе. Нормой считается коэффициент «одно машино-место на одну квартиру». В домах бизнес-класса может быть обустроено полтора машино-места на квартиру, в элитных домах – два. Но если ваш коэффициент меньше одного, готовьтесь иметь ежедневную головную боль с парковкой. И кстати, сколько будет стоить место в подземном паркинге, который так активно рекламирует застройщик? Часто продажи машино-мест начинаются позже, чем продажи квартир, и цены неприятно удивляют. Постарайтесь узнать порядок цен заранее.
• Подъезд. Насколько он будет широкий и удобный? Пандус к входной двери сделан качественно или «для отмазки»? Есть где хранить коляску на первом этаже? Количество и размеры лифтов? Если вы «мама с коляской» (либо планируете таковой стать) или, к примеру, велосипедист, все эти факторы крайне важны. Неудобный подъезд будет по чуть-чуть отравлять вам каждый день. Да и всем остальным тоже, ведь вам придется волочить через этот подъезд сначала тяжелые стройматериалы, потом крупногабаритную мебель и технику. Ну и, конечно, качество подъезда втройне важно для инвалидов-колясочников. Можем сказать по личному опыту, что, например, в самой популярной в Подмосковье панельной серии П-44Т подъезды совершенно неудобные.
