Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Для начала рассмотрим, чем определяется рост цен на объекты вторичной недвижимости (новостройки мы рассматриваем в отдельной главе). Это:

1. Рост цен на рынке недвижимости в целом;

2. Развитие района.

Теперь то же самое, но подробнее.

Не верьте прогнозам!

С первым пунктом все понятно. Растут цены на недвижимость вообще – дорожает и ваша конкретная квартира (будущая). От чего зависит этот «рост цен вообще»? От десятка макроэкономических факторов и сотни других самых разных факторов: политических, климатических, экономических, психологических…

Как погода может влиять на цены? Да как угодно. Дымное лето 2010-го. Смог и ужас. Люди уезжают из города и откладывают покупку квартиры на неопределенный срок. На рынке спад и стагнация. Или – теплое начало января в 2013 г. Людям нечем заняться в длинные январские праздники, и они от скуки принимаются ездить на просмотры и покупать квартиры и дома. Спрос неожиданно подскакивает вверх. На загородном рынке климатический фактор вообще главенствует. Чем теплее за окном, тем активнее покупатели – это если в среднем. Мотаться за город по бездорожью, гулять по поселку в дождь и метель, выбирать участок, покрытый сугробами, – дураков нет. Так что сезон активности за городом – лето. Но это все временные колебания, на долгосрочный тренд не влияющие.

Экономические и макроэкономические факторы влияют разнообразно, но вполне объяснимо. Скачок цен на стройматериалы – растет себестоимость строительства – могут (именно могут, а не обязаны) повыситься и цены. Падает цена нефти… Все в печали.

Психологические факторы, пожалуй, даже сильнее экономических. Люди – стадные животные, поэтому на рынке недвижимости принцип «все побежали, и я побежал» работает очень четко. Ожидание роста цен провоцирует рост цен. Ожидание спада провоцирует спад. Поэтому перед президентскими выборами спрос традиционно оживляется и цены могут подскочить. Люди опасаются «как бы чего не вышло», боятся роста цен, хотя объективных предпосылок к нему нет, и стремятся купить до часа икс. Как следствие, спрос растет, продавцы потирают руки, и цены все-таки повышаются. Оправдывают ожидания.

Кстати, именно поэтому всевозможные «эксперты» и «аналитики» риелторских и девелоперских компаний, выступая в СМИ, всегда прогнозируют рост или хотя бы стабильность цен и спроса. Если сказать, что цены скоро упадут, – кто же купит сейчас? А раз никто не покупает, то цены и падают. Поэтому любимая мантра: покупай сейчас, завтра будет дороже! И ведь работает. Мысли материальны, а экспертные комментарии – и подавно, поэтому правило железное: чем хуже дела, тем больше оптимизма. Я (Анна) знаю это точно, поскольку и сама, работая в сфере маркетинга, не раз писала подобные оптимистичные прогнозы.

Поможет ли чтение аналитики в решении жилищного вопроса? Ведь пресса, интернет-порталы, форумы переполнены статьями, пресс-релизами и новостями, касающимися рынка недвижимости. Возможно, но к любой информации не забываем относиться критически. Ведь еще в 1960-х гг. Хрущев обещал, что к 1980-м СССР будет жить при коммунизме. Не сложилось. Уже к концу 80-х новый лидер, Горбачев, обещал каждой советской семье по квартире к 2000 г. Мимо. В 1990-х мэр Лужков обещал завершить снос всех московских панельных пятиэтажек к 2008-му. Увы. Сейчас нам обещают застроить Новую Москву, реконструировать вылетные трассы и многое другое. Посмотрим.

Советы:

• Фильтруйте полученную информацию! Отслеживайте мотивы человека, который эту информацию выдает. Если автор текста – сотрудник агентства недвижимости или девелоперской компании, то его интерес прозрачен: убедить потенциальных клиентов (покупателей), что рынок на подъеме, будет расти и нужно немедленно покупать! Кроме того, очень часто комментарии за топ-менеджеров компаний пишут работники пиар-службы, а последние зачастую и вовсе «не в теме».

• Не читайте статей в деловых и профильных СМИ. Вообще. Если только это не серьезная аналитика (результат исследования), которую, например, иногда публикует портал «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru). Почти все остальное – обзоры, интервью и даже то, что называется «аналитическими статьями» (но таковыми по сути не являются), – может, конечно, вас развлечь, но достоверной информации о состоянии рынка недвижимости не даст. Ведь их авторы очень часто черпают сведения из пресс-релизов компаний или чужих статей и не имеют ни практического опыта в недвижимости, ни аналитических данных.

• Чиновники обещают новые программы по благоустройству районов, совершенствованию инфраструктуры, показывают красивые картинки будущего «города-сада»? Прикидываем дату ближайших выборов…

А теперь – внимание. Откровение века.

Можно ли предсказать динамику цен на недвижимость хотя бы на год вперед?

Нет!

Нельзя.

Вам захочется поспорить, дорогой читатель, рассказать про хитроумные системы анализа данных, которые используют аналитики. Про сложные графики и сумасшедшие формулы в Excel. Про исторический опыт и циклическое развитие. Про умных людей, изучающих рынок уже не одно десятилетие.

Да, все так. Люди умны, графики сложны, системы хитры, а развитие циклично. Но достоверно предсказать поведение рынка недвижимости невозможно. Можно только угадать. Или ПРОгадать – как повезет.

Помню, в августе 2008 г. я посещала конференцию Московской ассоциации риелторов. Тема стандартная: итоги, прогнозы… Все гуру рынка в сборе. В тот период рынок уже преодолел стагнацию 2007-го и цены довольно уверенно шли вверх. И хотя в Америке уже вовсю бушевал ипотечный кризис, в России было тихо. И вот самые маститые эксперты рынка недвижимости по очереди дают оценку текущей ситуации и прогноз на конец 2008-го и 2009 г.

И что же пообещали эти уважаемые люди?

Глава агентства недвижимости и вице-президент крупнейшего в России Объединения риелторов: «Рынок ждет стабилизация, рост цен составит не более 2 % в месяц».

Профессор престижной экономической академии и главный аналитик того же объединения: «Цены в 2009 г. вырастут вдвое, до $8800 за квадратный метр».

Главный аналитик крупнейшей в России риелторской корпорации: «Активное развитие загородного рынка, особенно поселков эконом-класса и формата дальних дач».

Глава крупного агентства недвижимости: «Цены на офисы будут расти, стабилизация рынка начнется не ранее 2015 г.».

Олег Репченко, независимый аналитик, глава Аналитического центра ИРН: «Рынок ждет стагнация, цены упадут к концу года на 5–10 %, а общая коррекция составит до 25 %».

Коллеги слушали Репченко с ироничной усмешкой.

А через месяц разразился кризис. Цены полетели вниз. Жилье в столице за полгода подешевело на 30–50 %, офисы – на 50–60 %. Загородный рынок вообще впал в кому, особенно пресловутые «дальние дачи». Ну и так далее.

И это отнюдь не единственный случай несбывшегося прогноза, просто очень показательный. В отношении прогнозов (экономических, астрологических, магических – любых) действует общепризнанная закономерность: известными становятся только сбывшиеся, остальные, которых большинство, благополучно забываются.

Вы можете решить по моему тону, что я пренебрежительно отношусь к аналитикам, но это не так. Я искренне уважаю этих людей, имеющих по нескольку экономических образований, огромный опыт и много лет изучающих рынок недвижимости. Но факт остается фактом: их прогнозы не сбываются.

Однако есть у нас и утешение. За 20 лет развития рынка недвижимости в России было всего два периода, когда цены на жилье серьезно упали: 1998–1999 и 2008–2009 гг. (Периоды легкой коррекции на 5–10 % считать не будем.) Всего два раза, хотя прогнозы неминуемого обвала, обрыва, облома и лопанья «мыльного пузыря» раздаются постоянно на протяжении всех этих 20 лет. Но после каждого падения цены довольно быстро «отыгрывали» назад. На сегодня цены квартир в Москве и Подмосковье в рублях уже обогнали предкризисный уровень середины 2008 г. Будет ли так всегда? Неизвестно.

Как же понять, выгодно ли инвестировать в недвижимость в данный момент? Правильно подбирайте объект, грамотно готовьте его к аренде/продаже, выгодно сдавайте в аренду и вовремя продавайте. Тогда доходы будут – на любом рынке и при любых обстоятельствах. А общий рост цен на рынке жилья воспринимайте как дополнительный бонус, а не как вашу единственную надежду. В крайнем случае, если небо упадет на землю, нефть испарится, цены обвалятся и «мыльный пузырь» лопнет, у вас останется квартира, в которой можно жить. Это лучше, чем пачка бумаги.

Районы, которые подорожают

Итак, предсказать серьезный рост (или падение) рынка недвижимости невозможно. Но если такой скачок (или обвал) случится, подорожает или подешевеет сразу все! Правда, разными темпами. Интересный факт, замеченный аналитиками: в период бурного роста быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры: хрущевки, малогабаритки, жилье на окраинах, в промзонах. Но в период стагнации эти же квартиры продаются хуже всего. На коне в тяжелые времена – качественное жилье: сталинки, квартиры в новых домах, престижные районы, жилье бизнес-класса. Вечные ценности, так сказать.