Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Районы, которые подорожают
Итак, предсказать серьезный рост (или падение) рынка недвижимости невозможно. Но если такой скачок (или обвал) случится, подорожает или подешевеет сразу все! Правда, разными темпами. Интересный факт, замеченный аналитиками: в период бурного роста быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры: хрущевки, малогабаритки, жилье на окраинах, в промзонах. Но в период стагнации эти же квартиры продаются хуже всего. На коне в тяжелые времена – качественное жилье: сталинки, квартиры в новых домах, престижные районы, жилье бизнес-класса. Вечные ценности, так сказать.
Однако есть и другие факторы, способствующие подорожанию не всего жилфонда, а конкретной квартиры. И эти факторы, к счастью, более предсказуемы. Важнейший из них – развитие района.
Районы в Москве и Подмосковье можно условно разделить на две группы: развитые и не очень.
Развитые районы тоже делятся на две группы:
1. Старые, давно обжитые (Академический, Строгино, Хамовники и др.);
2. Новые, но бурно развившиеся в последнее время (Митино, Марфино, Красногорский, Реутов).
Жизнь в развитых районах максимально комфортна, а цены – максимально высоки и почти не меняются со временем.
Неразвитые районы:
1. Новые, только недавно начавшие активно заселяться (Некрасовка, Саларьево);
2. Старые депрессивные районы с большими промзонами и недостатком инфраструктуры (Текстильщики, Бирюлево, Капотня).
Жизнь в таких районах менее комфортна (но не везде!), цены ниже средних, но имеют хороший потенциал роста – в случае активного развития района. Именно эти развивающиеся зоны наиболее интересны для инвестора.
Что может стать катализатором активного развития района?
1. Транспортное строительство. Эту тему мы подробно обсудим в следующей главе.
2. Реорганизация территории. Если на месте депрессивной территории (промзоны, кладбища, тюрьмы) вырастает новый жилой район с обширной инфраструктурой, или престижный деловой центр, или (бывают же чудеса) парк с прудом и белочками, престижность района возрастает, а вместе с ней возрастают и цены на недвижимость. Наглядный пример – деловой центр «Москва-Сити», выросший на месте нескольких промзон. Сегодня это самые дорогие офисы и апартаменты в Москве. Или Хамовники. Раньше тут было немало промпредприятий, а сегодня это самый дорогой и престижный район Москвы.
3. Строительство в районе «доминанты» – крупного, знакового проекта, который притягивает людей, бизнес, застройщиков и становится локомотивом бурного развития и благоустройства района. Наглядный пример – выставочный центр «Крокус Сити» в Строгино или Дом Правительства Московской области в Красногорске.
4. Начало активной застройки района. Это актуально для малозаселенных земель: сельских поселений, сельхозугодий, пустующих земель. В «старой» Москве таких территорий уже давно не осталось, но они есть в Новой Москве, в Подмосковье и других регионах.
Внимание! Пункты 2–4 ведут к развитию и подорожанию района только в сочетании с транспортным строительством! Бездумная застройка пустырей без улучшения транспортной доступности, без создания социальной инфраструктуры, без благоустройства и продуманного, комплексного подхода приводит к обратному результату: некомфортное и неликвидное жилье, которое не продать даже по цене «котлована». Так случилось с многими подмосковными стройками.
Как узнать, что район перспективен?
Читайте прессу, особенно сайты управ, префектур и сайт строительного департамента вашего региона. В Москве, к примеру, это сайт stroi.mos.ru. Ходите на общественные слушания по новым проектам. Сегодня информации много, и она доступна. Но помните главное. Обещания ничего не гарантируют!
Даже если мэр города с внушительным видом говорит на первом канале: «К 1 июня 2015 года здесь будет город-сад», – это ничего не значит. Вообще ничего. Может, конечно, город-сад будет. А может, не будет. Может, в 2015 г., а может – в 2025-м. А может, будет, но не здесь, а 10 км южнее. И не город-сад, а поселок-огород. Как пойдет.
Вспомним, что грандиозный деловой центр «Москва-Сити» изначально планировалось построить к 2002 г. Строят до сих пор.
Более-менее верными признаками того, что обещание воплотится в жизнь, являются:
1. Проведение общественных слушаний по проекту;
2. Проведение тендеров для подрядчиков;
3. Начало строительных работ;
4. Разработка проектной документации.
Да, именно в таком порядке. Однако точную дату окончания строительства вам не сможет гарантировать никто, даже президент Галактики.
Какой перспективный район лучше выбрать для инвестиций?
Чем хорошо жилье вблизи деловых центров, выставочных комплексов и правительственных зданий? Его легко и выгодно сдавать в аренду, в том числе посуточную. А чем хорошо жилье вблизи парков и в новых жилых районах с развитой инфраструктурой? Его можно быстро и выгодно продать. Так что выбирайте перспективный район, исходя из ваших инвестиционных целей.
Дорога к прибыли (с твердым покрытием)
Важнейший фактор, повышающий цены на недвижимость, – транспортное строительство. Соответственно, отличный способ заработать на недвижимости – купить жилье в районе такого строительства.
Какие же транспортные объекты повышают стоимость квартиры? В порядке убывания:
1. Новые станции метро (до +15 % к стоимости);
2. Новые железнодорожные станции;
3. Новые дороги и реконструкция существующих трасс;
4. Новые маршруты общественного транспорта.
Для городских квартир близость к метро – важнейший фактор ценообразования и главный фактор, повышающий цену. Насколько вырастет цена, зависит от близости квартиры к будущему метро, а также от ее изначальной транспортной доступности. Если до ввода станции путь до ближайшего метро занимал полтора часа на маршрутке, а после – пять минут пешком, цена вырастет максимально (10–15 %). Если же и раньше все было неплохо и экономия времени благодаря новой станции – пять – десять минут, то и рост будет незначительным. Но будет.
Если квартира расположена совсем близко к новой станции (до 300 м), ее будет выгодно сдавать в аренду, а вот для целей продажи цена вырастет не так сильно, так как близкое соседство с метро считается некомфортным. Оптимальное расстояние до метро для выгодной продажи – 300–800 м. Соответственно, выбирая объект для инвестиций, помните о своей основной цели: многолетняя аренда или быстрая перепродажа?
Строительство новой трассы или реконструкция старой – фактор, который существенно влияет на цены на загородном рынке (коттедж или дача может прибавить к цене до 10–15 %), а вот на цену квартиры этот факт влияет незначительно. Жилье может даже подешеветь – если окажется совсем близко от магистрали. К примеру, квартиры, выходящие окнами на Третье транспортное кольцо, после ввода магистрали подешевели примерно на 15 %. При этом нужно учитывать: на время стройки (а она может занять несколько лет) транспортная доступность квартир в районе резко снижается. Это особенно негативно влияет на цену аренды, ведь арендаторам очень важна транспортная доступность, причем прямо сейчас, а не «когда-нибудь». Для целей продажи это не так критично, поскольку покупатели понимают: стройка – временный дискомфорт, который потом обратится в дополнительные удобства.
Новые маршруты общественного транспорта (например, пуск скоростного трамвая или появление автобусной остановки рядом с домом) делают жилье комфортнее и ликвиднее, но на цене практически не отражаются. Строительство новых железнодорожных станций в Москве и Подмосковье в настоящее время почти не ведется. Правда, уже давно разрабатывается амбициозный железнодорожный проект – Малое кольцо Москвы, протяженностью 54 км, с 31 новой станцией. Пока крайне сложно предсказать, насколько быстро и качественно этот проект будет реализован и как он повлияет на стоимость окрестной недвижимости. Но логика подсказывает, что повлияет положительно, особенно для районов, которые ранее славились тяжелой транспортной ситуацией.
Как растут цены?
Обычно максимальный скачок продажной стоимости квартиры происходит с момента объявления о транспортном проекте и до полугода после начала строительства. После этого цена уже «заряжена» и растет весьма медленно. Цена долгосрочной аренды подскакивает где-то за пару месяцев до ввода транспортного объекта, краткосрочной – в момент ввода. Поэтому очень важно выбрать нужный момент для покупки, чтобы планы строительства были УЖЕ определенными, а цена ЕЩЕ низкой. Идеал в этом деле недостижим, приходится выбирать: или низкие риски, или высокая прибыль. Хотя проекты бывают разные. Некоторых станций метро люди ждут десятилетиями, а их все не строят (сочувствие жителям Солнцево), а бывает, что проект возникает из ниоткуда, и тут же запускается стройка. Большинство жителей о такой станции метро и знать не знают, а уже всю округу перекопали. Так происходит, например, с Кожуховской линией метро. Разумеется, инвестору такая ситуация только на руку.
