Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Совет. Если вы присмотрели для покупки панельную новостройку, найдите в городе уже построенные дома той же серии и прогуляйтесь по их дворам и подъездам. Желательно проинспектировать новостройку от того же застройщика или хотя бы с теми же характеристиками, так как дома одной серии тоже могут различаться.
• Инфраструктура.
Заявленные застройщиком детский сад и спорткомплекс уже начали строиться или существуют только на картинках? Учтите, что объекты инфраструктуры не упоминаются в вашем договоре с застройщиком и по факту он вам ничего не должен! Построит – молодец. Нет – уж извините. Хорошо, если девелопер уже заключил договор с управляющей компанией (оператором), которая будет работать на данном объекте инфраструктуры. Это может быть сеть супермаркетов, фитнес-клуб, частная школа, спортивный клуб и т. п. Еще лучше, если данные объекты (например, детский садик или подъездная дорога) включены в инвестиционный договор девелопера и администрации района. Так называемое «обременение», налагаемое на инвестора чиновниками. Все это повышает шансы на появление искомых объектов инфраструктуры, но не дает никаких гарантий, что они появятся вовремя (в срок, обещанный в рекламе).
Остальные параметры – метраж, планировка, этаж – имеют такое же значение, что при выборе вторички. Исходите из личных предпочтений и бюджета. И готовьтесь к компромиссу, иначе поиск идеального объекта может стать бесконечным. Если вы покупаете новостройку с инвестиционными целями, вот еще несколько рекомендаций:
• Выбирайте отдельно стоящие дома или небольшие жилые комплексы (ЖК). Крупные ЖК и «мегапроекты» плохо подходят для инвестиций, так как продать квартиру в них потом довольно сложно. Вам придется конкурировать с множеством таких же инвесторов, а также с обычными покупателями, которые купили и «передумали». Но что хуже всего, вам придется конкурировать с самим застройщиком, который еще несколько лет будет распродавать свои квартиры, периодически снижая цены до неприличия. Ему-то хорошо! Снизил цену – заработал на объемах продаж. А вот вам, простому частному инвестору, такой демпинг спутает все карты.
• Выбирайте районы или города, где наблюдается дефицит нового жилья. Лучше всего, если ваша новостройка будет единственной в районе. Узнайте, не планируется ли здесь в будущем какого-нибудь «мегапроекта». Чем меньше вокруг новых домов, тем меньше конкуренция и тем дороже вы сможете свою квартиру потом перепродать. Многие покупатели хотят жить именно в современном, свежепостроенном доме и готовы за это доплатить.
• Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время, деньги и силы на ремонте. Квартиру с отделкой можно сразу после получения ключей сдать в аренду и начать отбивать затраты. Квартиру с отделкой и продать потом проще, причем не важно, какая это отделка: эконом-класса или евроремонт. В обоих случаях продажная цена примерно одинаковая – на 10–15 % выше, чем у бетонной коробки. И продаются такие квартиры быстрее: многие покупатели хотят прийти «на все готовое».
• Но сначала убедитесь, что цена этой отделки адекватна! Если застройщик требует за простую, дешевую отделку более 10 000 руб. за кв. м, вам выгоднее самому нанять бригаду и за 6000–7000 руб./м2 сделать хороший предпродажный ремонт. Каким должен быть предпродажный ремонт? Это уже отдельная тема. Мы про это подробно писали в книге «Как продать квартиру выгодно». Читайте и применяйте.
• Для перепродажи выбирайте квартиры на средних этажах – они, как правило, наиболее ликвидны. Первый и последний этаж непопулярны у покупателей, а за высокие этажи с хорошими видами из окна девелопер обычно просит больше денег. Третий – пятый этажи оптимальны по соотношению цена – ликвидность. А для сдачи в аренду подойдут и первый-второй этажи. Продажная цена первого этажа ниже, а арендная ставка почти не отличается.
Нужен ли риелтор?
Не нужен, если вы точно знаете, какую квартиру и в каком жилом комплексе хотите. И если вы уверены в безопасности вашей сделки и умеете торговаться с застройщиком. Как это делать, мы рассказываем ниже.
Риелтор вам пригодится, если:
• Вы еще не выбрали новостройку. Хороший риелтор знает первичный рынок нужного города или района и поможет сделать оптимальный выбор под ваши критерии и бюджет. Бывают новостройки, которые продаются «по-тихому», без масштабной рекламы и даже без собственного сайта! Сами вы такой объект можете просто не найти.
• Вы не уверены в надежности застройщика и хотите, чтобы профессионал оценил безопасность сделки и возможные риски.
• Вам нужен «переговорщик», чтобы добиться от застройщика более выгодных условий покупки. Например, требуются более мягкие условия рассрочки, чем указано в рекламе. Не всегда от девелопера можно добиться уступок, но иногда, при грамотном подходе, это получается.
Конечно, для этих задач вам нужен именно хороший риелтор, а не любой! Где и как искать хорошего риелтора, мы пишем в главе «Риелтор. Выбираем с умом».
Но тут важно отличать риелтора «от продавца» и «от покупателя». «От продавца» работают агентства недвижимости, аккредитованные конкретным застройщиком и продающие квартиры в конкретном проекте (или нескольких). Квартиры они продают без наценки (поскольку свою комиссию получают от застройщика), но и действуют в интересах продавца. Ваши потребности и страхи им безразличны, цель – продать свой товар.
Риелтора «от покупателя» вы выбираете сами. Им могут стать и сотрудник агентства, и частный маклер. Его задача – помочь вам выбрать и приобрести объект максимально выгодный, удовлетворяющий вашим нуждам и юридически безупречный. За эту услугу необходимо платить сверх стоимости квартиры. Но, как правило, меньше, чем за покупку на вторичном рынке. В Москве это может быть 2–3 % от цены квартиры, иногда и того меньше.
Где искать?
• В Интернете. Начните с таких сайтов, как novostroykin.ru и 1dom.ru. Там собрана информация о большинстве новостроек Москвы, Московской области и других регионов. Благодаря удобному поиску можно отобрать объекты по основным критериям. Выбрав несколько новостроек, забивайте их название в поисковик и ищите сайт объекта или застройщика.
• На местности. Гуляя по району, куда вы хотели бы переселиться, обращайте внимание на все стройплощадки. Переписывайте с баннеров телефоны и сразу звоните в офис продаж. Запоминайте название компании и объекта, а потом ищите их в Интернете, чтобы собрать необходимую информацию.
• В рекламе. Обычно новостройки рекламируются на дорожных щитах, в профильных СМИ и по радио. Обращайте внимание на такую рекламу, но потом все равно ищите максимум информации в Интернете.
Выяснив то, что «официально» обещает продавец новостройки, приступайте к поиску неофициальной информации. Таковую можно найти на форумах сайтов: novostroykin.ru (самый большой форум по новостройкам), NERS.ru (самый большой форум риелторов, где в том числе обсуждаются и новостройки), а также на форуме жителей вашего жилого комплекса, если таковой существует. Вбивайте в поисковик название ЖК плюс слово «форум» и ищите. На форумах можно узнать много интересного – того, что никогда не напишут в рекламе. Увидеть, так сказать, обратную сторону медали.
Но учтите. Информацию с форумов нужно фильтровать! Во-первых, на этих ресурсах обычно сидят представители застройщика и «льют елей» («Ребята, мы купили квартиру в этом доме, все супер!»). Во-вторых, там же обитают представители компаний-конкурентов и льют грязь («Ребята, не покупайте тут квартиру, это мошенники!»). Ну а в-третьих, на форумах сидят реальные покупатели с неуравновешенной психикой, которые по каждому поводу поднимают панику («Телефон в офисе занят, нас кинули!»).
Как не захлебнуться в этих потоках? А очень просто:
• Не обращать никакого внимания на эмоции. Любые. Выискивать только конкретную информацию. «Директор фирмы – мошенник и переведет все наши денежки в офшор» – это эмоции. «В Пресненском суде рассматривается дело о мошенничестве в отношении Застройщикова Ивана Ивановича» – это уже конкретная информация.
• Всю информацию перепроверять в официальных источниках или лично. Например, зайти на сайт Пресненского суда и узнать: рассматривается ли у них сейчас такое дело? Или съездить на стройку и пообщаться с прорабом: правда ли, что подрядчикам задолжали много денег и завтра все работы сворачиваются?
• Не поддаваться панике! На сегодня практика такова, что почти все объекты в Москве и большинство объектов в Подмосковье рано или поздно достраиваются и обманутые дольщики получают свои квартиры. Правда, это «рано или поздно» может занять лет десять – бывает. И квартира может оказаться не совсем та, которую хотелось, – в другом доме и даже районе. Так, обманутым дольщикам Северного Тушина предложили квартиры на люберецких полях аэрации. Не слишком равноценная замена, но уж чем богаты… Некоторые неудачливые покупатели до сих пор не получили ни квартир, ни денег, но таких мало. Надеемся, мы вас немного утешили.
