Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
• Всю информацию перепроверять в официальных источниках или лично. Например, зайти на сайт Пресненского суда и узнать: рассматривается ли у них сейчас такое дело? Или съездить на стройку и пообщаться с прорабом: правда ли, что подрядчикам задолжали много денег и завтра все работы сворачиваются?
• Не поддаваться панике! На сегодня практика такова, что почти все объекты в Москве и большинство объектов в Подмосковье рано или поздно достраиваются и обманутые дольщики получают свои квартиры. Правда, это «рано или поздно» может занять лет десять – бывает. И квартира может оказаться не совсем та, которую хотелось, – в другом доме и даже районе. Так, обманутым дольщикам Северного Тушина предложили квартиры на люберецких полях аэрации. Не слишком равноценная замена, но уж чем богаты… Некоторые неудачливые покупатели до сих пор не получили ни квартир, ни денег, но таких мало. Надеемся, мы вас немного утешили.
Хуже дело с коттеджными поселками. Коттедж – это уже предмет роскоши, так что власти не считают нужным спасать обманутых загородных дольщиков. Это ваши риски и ваши проблемы, дорогие соинвесторы. А покупателям панельных многоэтажек худо-бедно помогают. Дабы не обострять социальную обстановку.
Так что не нужно паниковать раньше времени. Да и в любом случае, если деньги уже отданы, переживать нет смысла. Надо либо спокойно ждать, либо действовать. Собирать инициативную группу жителей, писать в инстанции, проводить пикеты, подавать в суд… Тактика уже отработана до мелочей.
Панель или монолит?
Раньше считалось, что монолитное жилье более качественное, а панель – вариант «для бедных». Сейчас уже все не так однозначно. Появилась качественная, современная панель, приближенная по своим характеристикам к монолиту (хорошие шумоизоляция и теплопроводность, симпатичная отделка фасадов и даже высота – до 25 этажей). Это серии «ЕвроПа», КОПЭ-М «Парус» и некоторые другие. Одновременно стало появляться удешевленное монолитное жилье, приближенное по качеству к панельному. Так что дом дому рознь! И все различия между серийным и индивидуальным строительством постепенно становятся условными. И все-таки они есть.
Итак, монолитное и монолитно-кирпичное жилье:
• Дольше строится (как правило, не меньше года).
• Дороже стоит.
• Имеет нетиповые характеристики и индивидуальный внешний вид (фасад).
• Если дом построен качественно, у монолита лучшая, чем у панели, шумоизоляция и теплопроводность (то есть зимой в нем теплее, а летом прохладнее).
• Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются без перегородок (свободной планировки). Планировку выбирает покупатель. Он же тратит время и деньги на возведение перегородок, электропроводку и т. д., а после – на согласование этой планировки.
• Срок службы монолитных домов – до 200 лет.
Панельное жилье:
• Быстрее возводится – от полугода.
• Уступает монолиту по некоторым характеристикам. Однако разные панельные серии существенно различаются между собой по той же шумоизоляции, теплопроводности и другим параметрам.
• Имеет типовой внешний вид и ограниченную этажность (старые серии – до 10 этажей, новые – до 25).
• Имеет типовые планировки. Правда, у современных панельных серий планировок много, так что выбор у покупателей достаточно большой.
• Сдается с перегородками, электропроводкой и батареями, а в последнее время все чаще и с отделкой.
У кого покупать?
Квартиры в новостройках может продавать сам застройщик или агентство недвижимости (АН). Встречаются и другие продавцы – генподрядчик, инвестор, иные аффилированные с застройщиком компании. Однако безопасны и законны в данном случае только первые два варианта: застройщик и агентство-партнер. Все чаще в последнее время бывает так, что продавец у новостройки один. Если застройщик – крупная компания с несколькими проектами, то он сам занимается продажами, рекламой, пиар-продвижением и т. п. А если это какой-нибудь хлебобулочный завод, решивший разово застроить пустующие территории, вся работа с покупателями передается крупному АН.
В любом случае цены у застройщика и агентства-партнера обычно одинаковы, так что можете оформлять объект у кого хотите. Особой разницы нет. Другое дело, как уже говорилось, если вы обращаетесь не в партнерское, а в любое АН или к частному риелтору за сопровождением покупки. В этом случае к цене новостройки добавится стоимость риелторской услуги, но зато специалист не будет заинтересован «втюхнуть» вам конкретный проект.
Можно ли торговаться?
Торговаться при покупке новостройки можно и нужно. Особенно если речь идет о дорогом жилье. Продавцы популярных ЖК эконом-класса самовольных скидок покупателям не делают: не уполномочены. Есть акции и спецпредложения, которые спускаются «сверху». Их можно отслеживать и использовать. Каких-то общих «сезонов распродаж», как в магазинах одежды, в недвижимости нет. Есть традиции – маркетинговые акции в декабре (к Новому году) и в марте (к Женскому дню). Но в целом каждый застройщик осуществляет ценовую политику в зависимости от своих возможностей и интересов в данный момент.
Естественно, чем ближе к концу стройки, тем выше цены. Хотя бывают и внезапные скидки или бонусы вроде «Купи квартиру – получи бейсболку» (реальная рекламная кампания престижного жилого комплекса). Но лучше всего на такие акции не ориентироваться, а выбирать объект исходя из своих потребностей и возможностей и не откладывать покупку в ожидании скидок. А то довольно обидно стать жертвой рекламного ажиотажа и купить ненужную квартиру ради бейсболки. Или айпада. Или бесплатного машино-места. Жить-то вам в квартире придется, а не на автостоянке.
Так что в эконом-классе торг не всегда возможен, но попробовать стоит. А вот в сегменте новостроек бизнес-класса уже можно попробовать «договориться». Как правило, на преференции может рассчитывать покупатель, который сразу вносит 100 % оплаты (без рассрочки). Также хорошо поддается торгу низколиквидное жилье – низкие этажи, многокомнатные квартиры, неудачный вид из окна. А вот однушки-двушки на высоких этажах обычно и так раскупаются неплохо.
В главе «А поговорить?! Переговоры с продавцом недвижимости» мы рассказываем о различных стратегиях торга на рынке недвижимости. Они подходят и для новостроек. Вместе с тем на первичном рынке ваши ораторские способности не играют большой роли. Есть шанс получить 1–3 % скидки, но результат зависит в основном от потребности застройщика (или начальника отдела продаж) увеличить продажи именно сейчас и именно этого товара. В общем, торг на первичном рынке ведется по принципу «попытка не пытка!».
Кстати, гораздо лучше (а точнее, хуже) ситуация на загородном рынке, особенно в сегменте участков без подряда. Там торг более чем уместен! Предложений много, покупателей мало, конкуренция высокая – так что торгуйтесь и выигрывайте!
Глава 2
Как не стать обманутым дольщиком?
Вложиться в новостройку – это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта – строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции – это риск.
Системные риски
Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу – кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства – «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.
Что ждет покупателей в кризисное время?
• Самая распространенная проблема – задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег – нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять – десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте – вам не повезло.
