Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Готовы ли местные коммуникации к тому, что вместо одной семьи на сравнительно небольшом участке будут проживать десятки семей? Ведь необходимы вода, электричество, отопление, канализация… Нормы потребления электричества и воды на частный дом ограничены, и на все 20–50 квартир их явно не хватает.
Проложить центральные коммуникации не всегда удается, так что появляются многоквартирные дома без отопления (обогреватели жителям в помощь) и с туалетом на улице. Это не шутка. Жители соседних избушек, рядом с которыми, вплотную, вырастают «дачи-переростки», в шоке. Они хотели дачу на природе, а оказались в тени многоэтажки. Парковка на участке не всегда помещается, и машинами жителей забиваются скромные деревенские просеки. Полноценный двор и детская площадка также отсутствуют. Это среднестатистическая картина, хотя дома на землях ИЖС бывают разные. Встречаются и «проекты бизнес-класса» с нормальными коммуникациями и придомовой территорией. Все зависит от размера участка, технических возможностей (нагрузка электросетей, возможность прикупить дополнительные мощности), а главное – от отношений застройщика с администрацией поселения.
До недавнего времени никого, кроме соседей, этот вопрос не беспокоил. Местные власти закрывали глаза на странные, но формально законные стройки. Ведь надо еще доказать, что дом многоквартирный. По бумагам это частный дом, а проживание нескольких семей в частном доме законом не запрещено. Схема оказалась такой удобной, что в некоторых городах (например, Геленджике) на землях ИЖС в какой-то период строилось большинство многоквартирных домов.
Что привлекает покупателей таких квартир? Разумеется, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор – цена. В 10–20 км от МКАД пару лет назад можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. Вдвое дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью. Строительством домов на землях ИЖС занимались в основном мелкие сомнительные конторы. Часто все документы оформлялись на частное, подставное лицо. Но встречались и сравнительно крупные компании, которые активно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилье на природе». Студии за миллион продвигались как долгосрочная инвестиция для выгодной сдачи в аренду. «Доходные дома» стали очень популярны. Риски? Появилась информация о возможных проблемах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались мнения за и против… Кто-то воздерживался, а кто-то покупал. Вера в чудо для многих оказалась сильнее здравого смысла. Лишь в 2011 г. чиновники начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен пятиэтажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть или готовятся соответствующие решения суда. Жители живут под дамокловым мечом. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе. Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без денег, и без уже сделанного ремонта.
После этого городские и районные администрации в Подмосковье провели ревизию объектов, в результате чего появились «черные списки» проблемных домов. По Московскому региону список адресов можно найти на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (http://www.kds.mosreg.ru). Парадокс, но некоторые многоквартирные дома на землях ИЖС в список вошли, а некоторые нет. Почему? Может, наши чиновники знают ответ?
Как узнать, что дом строится на землях ИЖС? Косвенный признак – малоэтажность (строить трехэтажные дома застройщику невыгодно). Прямой признак – отсутствие у застройщика проектной декларации. Добросовестные застройщики выкладывают декларацию на сайте проекта и/или показывают покупателям в офисе продаж.
У американских аудиторов есть такое понятие, как «красные флажки». Красный флажок – это сигнал тревоги, показывающий необходимость более тщательной проверки документов. Если флажков появилось два-три, значит, что-то нечисто. Если флажков четыре-пять, дело пахнет мошенничеством.
Вот некоторые примеры красных флажков при аудите фирмы. Бухгалтер, который несколько лет не был в отпуске. Так часто бывает, когда бухгалтер подворовывает и не хочет, чтобы подменяющий сотрудник обнаружил нестыковки в документах. Работник, образ жизни которого явно не соответствует зарплате. Показатели в бухгалтерии, которые сильно отличаются от среднего…
В описании ситуаций с недвижимостью мы тоже будем использовать красные флажки. Один красный флажок – повод остановиться, навести дополнительные справки, задать больше вопросов… Два-три красных флажка – серьезный сигнал опасности. Необходима тщательнейшая проверка. Четыре красных флажка – не теряем зря время, отказываемся от этого объекта.
Так вот. Можно ли покупать квартиру в доме на землях ИЖС?
Наш ответ – нет. Пять красных флажков.
Глава 3
Схемы и риски
Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант – договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. Рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов – обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000–300 000 руб.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ – значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых – отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.
При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие – к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд – процедура наблюдения – внешнее управление – конкурсное производство – продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.
Еще один минус ДДУ – более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект… А деньги нужны уже сейчас. Выход – либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется…
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Обиходное название – «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть – «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.
Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор – рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
