Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.

• Сыграл свою роль и кризис 2008 г. и замедление роста цен на рынке недвижимости. А еще тот факт, что все лакомые кусочки в Москве (центр города, престижные районы) уже застроены. Остались неудобные варианты, требующие огромных начальных вложений. Инвестиционные проекты с расселением старых домов стали просто невыгодны, а то и убыточны. Застройщикам они уже не интересны.

Получается, и город не сносит, и инвесторы не платят. Результат – люди годами ждут расселения из пятиэтажки, включенной в список «домов под снос на текущий год». Год меняется, а ситуация – нет. Одна наша знакомая шесть лет откладывала ремонт, ожидая «вот-вот» расселения. Потом плюнула и все-таки отремонтировала старую квартиру. Теперь живет и радуется. Все в той же хрущевке.

А как все хорошо начиналось! Все панельные хрущевки Москвы обещали снести уже к 2008 г. После – взяться за кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки… Сегодня темпы сноса жилья в Москве – менее 100 домов в год. Появились и вовсе удивительные проекты: пристройка к хрущевкам мансардного этажа, капитальный ремонт с утеплением фасадов и т. п. Повсеместно ремонтируются подъезды и дворы старых домов. Все это, конечно, повышает капитализацию жилья (и стоимость квартир), но не так сильно, как хотелось бы собственникам.

А что со сносом? В первую очередь сейчас сносится аварийное жилье, а также жилье, которое все-таки попало (не иначе, чудом) в зону интересов какого-нибудь застройщика. Например, девелопер ЖК бизнес-класса в Волжском районе в 2010 г. расселил несколько трехэтажных домов, построенных еще пленными немцами. Состояние домов на тот период было крайне плачевным. Их жителям просто повезло, что появился такой проект, да еще и сразу после кризиса.

Впрочем, надо понимать, что политика мэрии меняется регулярно. Влияют и дата выборов, и новые назначения в аппарате и т. д. Так, буквально на днях (август 2013), в преддверии выборов мэра, было объявлено, что программу сноса ветхих домов «оживят», а темпы удвоят.

Как узнать, снесут ли данный дом в ближайшем году? Помимо официальных списков, публикуемых на сайтах управ и префектур, поможет еще и личное обращение в управу. Можно запросить официальное уведомление по конкретному дому, а можно просто пообщаться с сотрудниками администрации. Эта информация будет более достоверной, но не стопроцентно точной, так как градостроительные планы чиновников меняются с космической скоростью.

Выгодно ли покупать жилье в доме под снос? Раньше ответ был однозначным: очень выгодно! Переселенцы получали квартиру в новом доме, в том же районе да еще и больше по площади, а иногда и по количеству комнат. Рыночная стоимость новой квартиры была существенно выше, чем старой. Сегодня ситуация иная:

• Ареал переселения расширился. Теперь это может быть не только тот же район, но и соседний – в пределах округа. Например, если вы живете в районе Кузьминки – скорее всего, попадете в Некрасовку, за МКАД, на люберецкие поля аэрации. Живете в Алтуфьево? Метите в поселок Северный, который хоть и за МКАД, но административно – Москва. И так далее.

• Бытует мнение, что квартиры переселенцам предоставляются по социальной норме – 18 кв. м на человека. Дескать, достаточно прописать в квартире как можно больше людей, и можно получить целые хоромы, а то и несколько. Раньше бывало и такое. Но, увы, сейчас это актуально только для муниципального жилья, причем с большими ограничениями. Для первых собственников квартиры еще осталась лазейка в законодательстве: расприватизация квартиры и получение нового жилья «по социальным нормам» – 18 кв. м на человека. При этом человек теряет право на приватизацию и на всю жизнь остается «социальным нанимателем». Если же вы приобретаете квартиру в собственность, забудьте про «социальную норму». Вам положена квартира такой же площади и такой же комнатности. Хотя, если у вас, к примеру, однушка 30 кв. м, а в новом доме площадь однушек начинается от 35 кв. м, вам все же подарят эти 5 кв. м. Хотите больше? Доплачивайте по рыночным ставкам.

Бывают и счастливые исключения. Так, в 2010 г. наша знакомая – женщина с двумя детьми из коммуналки на Красносельской – переехала в монолитно-кирпичный комплекс бизнес-класса недалеко от проспекта Мира. Рыночная цена такой квартиры – около 15 млн руб. Рыночная цена комнаты не превышала 4 млн руб. Повезло.

• Нет гарантий, что вы получите жилье в новом доме. Если застройщик переселяет старый дом, это не значит, что он подарит жителям квартиры в своей же новостройке. Во-первых, эта новостройка еще не построена, а во-вторых, застройщику это невыгодно. В той же истории в Волжском районе переселенцам предлагались квартиры на вторичном рынке, причем аналогичные по рыночной стоимости. Это могла быть и обычная хрущевка. Хотите дом получше или квартиру побольше? Переселяйтесь подальше к МКАД, а то и в Московскую область. У людей был выбор, но халявы не было. Да, люди получали жилье лучшего качества, порой на пару квадратных метров больше, но не более того.

• Не стоит думать, что квартира в доме под снос продается по такой же цене, что и в соседнем доме. Часто выгода от будущего переселения уже частично включена в цену.

Значит ли все это, что покупать жилье в доме под снос невыгодно и бессмысленно? Не совсем. Просто делать такое приобретение следует очень обдуманно и избирательно.

Когда имеет смысл покупать «обреченное» жилье?

• У вас «живые деньги». Банки не дают кредит под такие квартиры, поэтому ипотечникам этот вариант заказан.

• Судьба дома уже оформлена документально. Его снос – не просто слухи.

• Вы уже знаете, куда будут переселять жителей, и эта перспектива вас устраивает. Имейте в виду: квартиры переселенцам выдают не «в бетоне», а с так называемой муниципальной отделкой. Качество отделки – «бедно, но чисто». Как говорится, жить можно. Если сейчас у вас евроремонт, муниципальная отделка вас огорчит. А если кошмар и развалины – обрадует.

• Вы покупаете комнату в коммуналке. Владельцам комнат пока еще выдают взамен однокомнатные квартиры, а это весьма выгодно.

• Вы готовы ждать сноса несколько лет, проживая в неотремонтированном жилье. Оптимально было бы сдать такое жилье в аренду и терпеливо ждать переселения.

• Вы морально готовы к тому, что дом могут никогда не снести.

Удачи!

Глава 2

Рента: зарабатываем на старушках

Рассказывает Сергей Тихоненко

Стареть скучно, но это единственный способ жить долго.

Когда я спрашивал обывателей, далеких от недвижимости, какие ассоциации у них возникают при слове «рента», то чаще всего слышал историю «одной француженки, которая пережила адвоката», и сюжеты из детективов, когда кровожадная банда убивала доверчивых старушек. Ну да, богатая на сюжеты тема. От потрепанных сериальных «Ментов» 1990-х Ларина и Дукалиса до улыбчивого следователя Глухарева в наше время – все отметились в теме «несчастных старушек».

Однако точной и доступной информации о ренте очень мало, особенно от практиков, которые знают все нюансы не понаслышке. Значит, пора рассказать самим.

Как старушка адвоката пережила

В 1965 г., в возрасте 90 лет, одинокая француженка Жанна Кальман заключила с адвокатом Франсуа Раффре договор купли-продажи своей квартиры с условием пожизненного содержания. В те годы стоимость ее недвижимости была эквивалентна 10 годам ежемесячных платежей. Но судьба распорядилась иначе. «Мы все иногда совершаем невыгодные сделки», – утешала Жанна адвоката на праздновании своего 120-летия. В этом же году в возрасте 77 лет адвокат умер и выплаты по договору продолжила его вдова. А Жанна… Жанна прожила еще два года и стала мировым рекордсменом по продолжительности жизни.

Как вы думаете, какова вероятность того, что история Жанны Кальман повторится в Москве? Обратимся к статистике.

По данным Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), опубликовавшей доклад «Мировая статистика здравоохранения, 2011 г.», средняя продолжительность жизни в России для мужчин составляет 62 года, а для женщин – 74. Это наихудшие показатели в Европе! Мы обгоняем Афганистан, страны Центральной Африки, идем рядом с Украиной, Казахстаном, Узбекистаном, Киргизией… И находимся далеко позади Германии, Франции, Швеции.