Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
В Российской Федерации все публичные активности девелопмента – конференции, премии, круглые столы, весь этот опыт во многом остаются бульоном, в котором мы сами варимся. Главы компаний, топ-менеджеры появляются на деловых мероприятиях, выговаривают свои проблемы чиновникам. Но я сравниваю риторику: три года назад мы смело озвучивали свое видение, год назад некоторые стали осторожничать, а сейчас мы вообще видим, как все наши коллеги в один голос говорят: да все хорошо, нас поддерживают, спасибо. Ну, упал спрос, но мы как-то все равно построим! Каждый раз, когда нам от государства «прилетают» новые истории, нам приходится каждому в отдельности решать какие-то важные вопросы, зачастую социальные и справедливые. В девелопменте пока не сформировалось четкого и понятного для всех отраслевого лобби, как, например, в банковской, нефтяной сфере. Нам вроде бы всем нужно одно, но при этом каждый – за себя.
«Пока такие правила. Главное – не мешайте»
Ильшат Нигматуллин / Президент ГК «Гранель Групп»
Крупные девелоперские компании уже давно строят социальную инфраструктуру в своих проектах сами. Школы, детские сады, поликлиники. Это вовсе не потому, что «мы такие молодцы» (хотя, конечно, мы молодцы!). Просто бизнесу стало не чуждо понятие социальной ответственности. Мы все доросли до этого. Наконец-то.
Думаю, власти сейчас справедливо оценивают девелоперский бизнес, его роль и влияние на экономику региона, поэтому и идут нам навстречу во многих вопросах. Ключевой из них – это субсидирование ставки по ипотеке на новостройки. Это реально полезно и важно. Потому что без господдержки можно оформить кредит под 14-15 % – по ставке, непосильной для большинства покупателей. И значит, девелоперам приходилось бы рассчитывать только на собственные средства и на еще более дорогие кредитные.
Должно или можно?
Эта практика, возможно, и мировых аналогов не имеет. Не уверен, что на девелопера жилья в европейских, например, странах накладывается столько обременений, сколько на нас сейчас в России. Но это же наша страна! Да, она особая. Но кто сказал, что это плохо? Где, например, в мире принято давать знакомым деньги в долг? Нигде. Только в России. Как это иностранцу объяснить? Невозможно!
Позвать в гости, заказать еду из ресторана – и разделить счет с гостями? Нет, это не про нас.
Мы на рынке с 1992 года. Честно говоря, тогда был полный бардак. Жилье строили локально, на пятачках, какие кто урвал. Никаких проектов по 50, 100 гектаров не было и в помине. А сейчас посмотрите: на рынок выходят проекты по 10 млн квадратных метров! Это лет на 30, наверное, фронт работ. Дай Бог бы еще это продать. Плохо это, хорошо ли – не мне судить. Но сейчас проекты осваиваются комплексно, включая всю необходимую инфраструктуру, которую 20 лет назад никто вообще не строил. Социальная инфраструктура уже не является аргументом в конкурентной борьбе, это сейчас базовое условие реализации любого проекта.
Хотя строить ее должно бы государство. По крайней мере финансировать строительство. Физически-то построить это может любой нормальный подрядчик. Вопрос в том, кто заплатит.
Девелопер тратит на социальную инфраструктуру своих проектов порядка 8000 рублей с каждого проданного метра жилья. Конечно, девелоперу вместо таких расходов было бы хорошо просто сделать квартиры дешевле. Но тогда школы, сады и медицинские учреждения должны строиться за счет бюджета. А теперь попробуйте состыковать и по объемам, и по срокам стройки жилья и социальной инфраструктуры. И учесть особенность долгосрочного планирования (от года до трех лет), которая присуща государственным расходам. Получается? Не очень.
Вероятнее всего, придется увеличить штат чиновников, которых и сейчас немало, для контроля этих процессов и мириться с тем, что контроль строительства девелопер сам осуществлять не сможет. Это значит, наши покупатели квартир будут жить в заселенных домах при неработающих школах и садах. Это ненормально.
Поэтому закладка инфраструктуры и по расходам, и по ответственности внутрь инвестиционных проектов сейчас сосредоточена в руках девелоперов. Именно это сейчас норма. И мы привыкли учитывать все это в стоимости жилья. И это хорошо для московского региона. Здесь все финансовые ресурсы, здесь высокая рентабельность проектов.
Можно не построить социальную инфраструктуру. Пообещать и не построить. Но тогда в следующий раз тебя с твоим проектом на порог никто не пустит. Это же понятно, да?
Пока правила такие.
В провинции, где максимальная рентабельность проектов 10 %, при стоимости жилья 25 000-30 000 рублей за квадратный метр это нереальная в исполнении задача для девелопера. А эти земли и города тоже нужно развивать (ведь 200 километров от Москвы – вообще как другая вселенная)! И это в том числе и прежде всего задача федерального бюджета.
В Москве же и ближайшей области закладывать социальную нагрузку в инвестпроекты необходимо.
Конечно, притом что девелопер фактически добровольно принимает на себя расходы по строительству школ и садов, он рассчитывает на дальнейшую передачу этих учреждений под управление местных структур образования. Пока проблем с передачей построенных нами учреждений образования в Московской области не возникало. С Москвой опыта не было, пока не могу ничего сказать. В области принимают всегда очень быстро и очень качественно. Если это перестанет быть полезным и нужным, значит область в этих школах больше потребности не испытывает, следовательно, нет дефицита мест и строить больше не нужно.
С поликлиниками и медицинскими центрами отдельная история. Мы, например, специально оставляем их под собственным управлением и ориентированы на создание отдельного бизнеса в этом сегменте. Пусть пока они не генерируют высокого дохода и работают на уровне нулевой прибыли, это перспективно, и мы серьезно намерены развивать это направление. Рано или поздно 90 % медицинских услуг будут оказывать частные компании. Речь не идет о сложных услугах и дорогостоящих операциях. Но уже сейчас существует механизм оплаты частным клиникам базовых услуг (консультаций, анализов и пр.) через систему обязательного медицинского страхования.
Помимо социальной инфраструктуры, дорог и благоустройства, девелоперы сами строят все сети. Нам бы и не хотелось, чтобы сети строил кто-то другой. Мы же пишем в договорах долевого участия, что дома должны стоять и «работать» к четко определенной дате. А если подрядчик к дате не успел – не подключены ни вода, ни электричество, это только твоя проблема. Потому что судиться с подрядчиком ты будешь долго, а жители у тебя махом свои деньги отсудят.
