Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Премиум-пригород
Мы изначально руководствовались тем, что хотим сделать что-то престижное, не массовое. Сразу хотели построить пригород премиум-уровня. Считаем, что Сколковское направление заслуживает этого не меньше, чем Рублевское и Новорижское. Оно обладает всеми качествами и характеристиками, которые относят его к премиальному направлению. Исторически здесь были госдачи чиновников. Экологически здесь зеленая территория одинцовских лесов – около 70 000 гектаров, Парк Мещерский – около 500 гектаров (он входит в нашу агломерацию, мы взяли его в аренду и много работаем над его обустройством). И географически Сколковское шоссе не проездное, не транзитное и питает по сути только нашу зону застройки.
Мы ставили перед собой задачу создать узнаваемый объект, который оставался бы в памяти людей и на долгие годы стал драйвером развития всего района.
И в этом плане мы встретили полное понимание как местной администрации, так и девелоперов, соседствующих с нами на близлежащих участках. Благо у нас все игроки в локации определены: ПИК, ГК «Абсолют» и другие. Они строят хороший комфорт-класс и бизнес-класс с современной архитектурой и инфраструктурой. Мы развили наши отношения до той прогрессивной стадии, когда можем все собраться и решить, где, например, нашим клиентам нужен торговый центр и как организовать подъезды к нему.
В развитии пригорода сейчас самая больная проблема – это дороги и транспортные коммуникации. Но если сравнить ситуацию сегодня и шесть лет назад, нельзя не согласиться, что это просто «небо и земля». Не стоит скрывать, что было сделано много ошибок в планировании дорог. И конечно, исправлять их гораздо тяжелее, чем просто строить «с нуля». Но столько средств и усилий на создание транспортных коридоров на вылетных магистралях в московской агломерации не тратилось никогда ранее. И результат, конечно, виден.
Новый покупатель
Мы знали, что спрос на столь необычный пока для рынка продукт, как «премиальная многоквартирная застройка в пригороде», нам придется формировать самим. Ведь в массовом сознании пригородная недвижимость – это экономичное приобретение. За МКАД покупают исключительно квадратные метры за небольшой чек. Те же, кто покупает жилье в городе, имеют более высокий бюджет, они более рациональны и селективны.
С другой стороны, сейчас мы видим и как практики подтверждаем другую тенденцию. На рынке появился несколько другой покупатель. Он вполне рационально может оценить возможности и инфраструктуру в других, нежели центр столицы, локациях. Он ценит качественное экологическое окружение. Но для него не может идти и речи о выборе загородного дома. Это даже не вопрос стоимости покупки, а чисто психологический аспект. Дом – это семейная история, дому нужно посвящать много времени, в том числе вопросам его эксплуатации. И далеко не все, даже очень состоятельные люди, готовы инвестировать в это свое время или разращивать персонал для специального обслуживания загородной жизни. У таких покупателей много других важных задач: работа прежде всего, обучение детей, путешествия, досуг… Именно эта категория клиентов обращает внимание на качественные и интересные пригородные проекты в сегменте квартир.
Появление такого рода потребителей – отражение мировых тенденций, которые с XIX века реализуются на практике, когда из деревень люди переезжают в города, чем создают в них перенаселение. А с усилением давления городов на людей набирает силу противоположное движение – стремление людей к приватному проживанию, уединенности и более близкому контакту с природой.
Британский социолог Эбенизер Говард* считал, что человеку в городе жить не надо. Урбанизация влечет за собой проблемы шумового дискомфорта, загрязнения воздуха и, как следствие, депрессию. Он предложил формат города-сада. Когда, как на орбите, вокруг мегаполиса должны возникать города-спутники. Тогда люди будут частично погружены в качественную урбанистическую инфраструктуру и будут продуктивно работать, а жить и отдыхать они станут на комфортном отдалении от города. Примеров реализации такой концепции в мире очень много: Hampstead Garden в пяти километрах от Лондона, Le Vésinet в семи километрах от Парижа, Uccle в Бельгии.
У нас в России только-только начинается это движение. И вот мы, в частности, абсолютные приверженцы этого подхода.
Тенденция подобной децентрализации не может быть реализована моментально. Это долгий процесс. Сейчас видны уже некоторые штрихи будущего: центр Москвы становится пешеходным, появляются велосипедные дорожки, развиваются туристические сервисы и маршруты. А за границей исторического центра Москвы возникают жилые анклавы с развитой инфраструктурой для спорта, образования и отдыха, шопинга. Вот именно такой проект мы и реализуем в Сколково.
Показать, как
Когда человек приходит смотреть наш проект, он не может не оценить, что у нас, например, уже проложено более 30 километров велодорожек в Парке Мещерском, который мы полностью вычистили и запустили туда белок. Там мы создали самый большой в Подмосковье панда-парк, построили футбольное поле по стандартам FIFA и многое другое. И всем этим люди начинают пользоваться. Только в выходные парк принимает у себя в гостях 4000-5000 человек.
Всем своим гостям мы рассказываем и показываем не только сам жилой комплекс «Сколково Парк для Жизни», но и благоустроенную набережную, английский парк, всю необходимую социальную инфраструктуру: школы и садики, спортивные объекты, в том числе нашу гордость – премиальное гольф-поле (18 лунок, 100 гектаров), спроектированное американским гольф-архитектором Джеком Николаусом.
И такая реальность меняет людей. Им в принципе начинает хотеться так жить, комфортно и с удовольствием. В том числе жить тут, в нашем проекте.
15-20 лет назад такого класса предложений в Москве не было. Конечно, дорогие роскошные дома были всегда. Но они находились и находятся в весьма неоднородном и чаще всего некомплиментарном окружении. Новый девелопмент позволяет создать однородную среду, где вашими соседями являются ваши же единомышленники, которые исповедуют одинаковые с вами ценности и принципы. И мы решили сначала создать и только потом показывать. Потому что, если людям просто показывать картинки, пусть они даже будут очень красивыми (3D-графика и прочее), никто ничего покупать не будет. Просто не поверят и не поймут.
Больной вопрос
Пригород должен быть таким, чтобы человек мог куда угодно легко доехать, но при этом по факту ему просто незачем было это делать. Если все рядом, то зачем? Например, мы строим бизнес-парк «Сколково Парк для Бизнеса». Здесь будет порядка 10 000 рабочих мест. Логично же, что люди смогут тут и жить, и работать, правда? Это избавит столицу от излишнего напряжения, от этой утомившей всех маятниковой миграции: утром – в город, вечером – обратно. Если вы тут живете и тут же работаете, у вас в пешей доступности от дома школы и сады для детей, то вы за сутки экономите на оптимизации своих передвижений до пяти часов. Пять часов жизни каждый день! Только представьте себе, сколько дней, недель, месяцев набежит за год!
