Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Помимо социальной инфраструктуры, дорог и благоустройства, девелоперы сами строят все сети. Нам бы и не хотелось, чтобы сети строил кто-то другой. Мы же пишем в договорах долевого участия, что дома должны стоять и «работать» к четко определенной дате. А если подрядчик к дате не успел – не подключены ни вода, ни электричество, это только твоя проблема. Потому что судиться с подрядчиком ты будешь долго, а жители у тебя махом свои деньги отсудят.
Максимизация участия девелоперов в строительстве социальной инфраструктуры, сетей, в достройке проблемных объектов – это не благотворительность, конечно. Мы оказываем поддержку, помогаем – и нам обещают определенные преференции, это справедливо.
Классический пример – Балашиха, где мы как раз достраиваем жилой микрорайон за обанкротившейся компанией «Севморшельфнефтегаз». К моменту принятия нами обязательств по этому проекту там было минус 200 млн рублей, 800 обманутых дольщиков. Сейчас по факту минус 700 млн. Почему? А вот кто уже знает! Кто будет разбираться, почему так считали? Сейчас наше дело простое – взялся за гуж, не говори, что не дюж. Вот и решаем проблему. К июню 2017 года закончим проект, передадим ключи новоселам.
Областные власти в ответ на наши усилия по достройке брошенного объекта разрешили нам построить жилой комплекс и обещали не создавать искусственной конкуренции и не согласовывать другие новые проекты до окончания реконструкции Щелковского шоссе.
Со следующего года, когда вступят в действие новые правила, мы передадим 1 % от прибыли в фонд страхования недостроев, и в дальнейшем все провальные авантюры наших коллег будут компенсироваться покрытием рисков за счет общего фонда.
Но пока, достраивая проект за ними и вместо них, нам приходится нести ответственность по их обязательствам. Бросить нельзя. И вот только в таких проектах мы имеем моральное право переложить бремя создания социальной инфраструктуры на власти.
Перспективы
Прогнозировать и планировать развитие московской агломерации, учитывая активную застройку ближайших к Москве зон области масштабными проектами, становится очень непросто. И самый острый момент здесь даже не социальная инфраструктура, а рабочие места.
Что вы скажете, если в радиусе 5-10 километров от Москвы при условии удобной транспортной коммуникации будет создана сеть бизнес-центров, или даже шире возьмем – кластеров коммерческой недвижимости: офисов, технопарков, складов, торговых центров, доступных для аренды компаниям малого бизнеса? Это было бы прекрасно, не правда ли? Ставка аренды на более дешевой земле области была бы чуть ли не в два раза ниже против столичной!
Так вот сейчас эта работа ведется. Например, у нас на согласовании большой объект на Пятницком шоссе. В нем заложено 20 000 рабочих мест. Мы хотим собрать несколько ключевых компаний-арендаторов для этих площадей и предоставить их сотрудникам льготные условия покупки квартир, чтобы мотивировать их жильем рядом с работой. Например, сейчас у нас ипотечная ставка 11 %, мы же готовы давать квартиры в кредит под 5,5 %, например. Это серьезный аргумент, мы готовы дотировать ставку при условии перевода сотрудников и перерегистрации работодателя в области, чтобы налоги он платил здесь же, в области. Бонус – отсутствие на несколько лет аренды на занятые компанией офисные помещения.
Сам объект расположится в 6 километрах от МКАД по Пятницкому шоссе, это недалеко от существующего метро, но для прямого сообщения с нашим жилым и коммерческим кластером мы будем строить отдельный отвод от шоссе. Да, строить будем сами, несмотря на то, что дорожное строительство не входит в круг наших приоритетов.
Отдельно хочу сказать про дороги. Надо признать, что темпы, с которыми строят дороги в последние два года в области, ни с чем не сравнимы. Хотелось бы мне, чтобы нашу локальную трассу тоже строили за счет бюджета? Конечно! Но бюджет-то не резиновый. И в структуре стоимости нашего конкретного проекта и перспектив реализации я же понимаю, что дорога не обрушит коммерческие показатели проекта, его рентабельность. Наоборот, стратегически ее наличие только в плюс к ценнику объектов сработает. Следовательно, она необходима и важна. Зачем мне ждать и просить кого-то построить ее? Сами сделаем! Без нее была бы окупаемость 8 лет, с ней – 10 лет. Главное – не мешайте!
«Реальность меняет людей»
Игорь Пятибратов / руководитель отдела девелопмента компании «МИЛЛХАУС»
Город и девелоперы должны создавать для людей возможность жить рядом с работой.
Мы занимаемся проектом комплексного освоения территорий «Сколково Парк». Это премиальный сегмент и, к слову, первый опыт нашей компании в сфере жилищного строительства. «Сколково Парк» строится на эстетике, экономике и инфраструктуре в рамках пока еще не очень популярного термина «пригород».
К сожалению, Подмосковье сейчас представляет собой крайне неоднородную среду. Часть зон застроена старыми домами, на части территории реализуются современные проекты. В случае Сколково в нашем распоряжении больше 600 гектаров земли, включая 465 гектаров благоустроенной лесопарковой зоны – Парк Мещерский. В районе есть очень небольшая часть старой застройки, которая со временем будет подвергаться редевелопменту. Но многие участки здесь были вообще пустыми. Поэтому то, что мы планируем построить и строим сейчас, делается именно «с нуля».
Это хорошо, безусловно, ведь у нас есть возможность развивать большую территорию, пригласив хороших архитекторов, генпланистов. Мы также привлекаем девелоперов соседних участков, чтобы совместно подумать о необходимой инфраструктуре. Оцениваем, сколько необходимо построить жилья и какой инфраструктурой дополнить район. И это ключевое отличие от городских условий, ведь в Москве из-за точечной застройки строительство весьма хаотично. Поэтому сейчас почти вся Москва – микс нужного и лишнего, нового и старого.
Со временем пригород абсолютно точно будет полноценной альтернативой городу. А то, что это не является пока привычным, не так страшно.
Вот вам пример. Когда только появился бизнес-парк «Крылатские Холмы», не все сразу осознали его принадлежность к классу А, хотя по внешним и внутренним характеристикам он отвечал всем стандартам этой классификации. Просто не предполагалось, что кто-то будет строить класс А на столь большом удалении от центра города. Но совсем скоро там стали появляться арендаторы, большинство из которых – это классные мировые бренды. И несмотря на то, что рынок офисной недвижимости переживает сейчас не самые лучшие времена, в этом бизнес-парке процент вакантных площадей близок к нулю. Это я к чему говорю? К тому, что стандарты меняются. В том числе и жилой недвижимости. Это происходит вот прямо сейчас. Каждый день понемногу они сдвигаются в согласовании с современными трендами. И такой тренд, когда престижно и комфортно можно жить и работать за границами столицы, мы в том числе активно сейчас и формируем.
