Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Но крупный девелопер – это огромное количество людей в команде, большая часть которых смотрит в распечатанные Excel-файлы по финансовой устойчивости компании и говорит: «Ну, пока еще держимся…» А потом раз – и вот вы уже наблюдаете всю эту историю потери управления, и вы уже неповоротливая машина. СУ-155 – типичный пример: снизился спрос, нет поступления денег, а автоколонна, производство, наоборот, есть. Как это все содержать?
Весь мир развивается по следующему принципу: вы интегратор, и вы, зная что-то конкретное лучше всех, начинаете вокруг искать специалистов, которые могут качественно выполнять только свои задачи, вы их не нанимаете на работу, не платите за них налоги, вы подписываете с ними контракт.
А что такое СУ-155 и ДСК-1? Это все, весь цикл! Автоколонна, производство, земельные участки, активы, ФОТ… Там все рассчитано на постоянный вал денег, а он питается постоянным спросом. Его провал – это кассовый разрыв. «Мортон» мог стать следующей такой компанией, но спасли, подставили плечо. Я думаю, что ПИК справится с таким портфелем колоссальным, но это и вопрос управления тоже.
Ипотека
У потребителя мозг, извините за грубость, находится в кармане, точнее, в желудке. Сейчас это нормально. Человек думает о том, что поесть и как одеться потеплее. Чего от него требовать? Его надо подбодрить! Потому что очень сложно с деньгами расставаться. Государство говорит, банки говорят: мы снижаем ставку по депозитам, нам деньги ваши не нужны. А клиенты со своими накоплениями все равно сидят в банках. Они только выбирают между банкой в доме, сейфом или счетом в банке.
Ипотека на самом деле в большей степени нужна государству: раздать деньги и запустить их в реальный сектор экономики. Когда деньги лежат мертвым грузом на счетах и ничего за этот период не производят, это плохо. Эти деньги не в экономике, они не работают. Потом, государству выгодно, чтобы население было закредитовано. Это управление населением, его сознанием. И всегда, в любой сложный момент, можно вытащить эту карту и разыграть ее. И лояльность, которую вы получаете взамен на деньги, это уникальная история. Большевики по этому принципу шли: красный цвет, короткие сообщения, земля – одним, заводы – другим… Сегментирование ключевых сообщений по группам ЦА. И продержались достаточно долгое время на этих вещах.
Допэмиссия в метрах
Если более свободно подойти к стратегии, то можно сформулировать пару феерических идей в духе Столыпинского клуба. Например, продолжить идею Глазьева: почему бы не напечатать примерно 86 трлн рублей? Мы посчитали эту цифру исходя из нуждающихся в квадратных метрах… Это будет не просто допэмиссия, это допэмиссия в метрах. Никаких живых денег в экономику не попадет, они все пойдут в стройку. Я на самом деле ничего страшного не вижу в том, чтобы допечатывать деньго-метры. Инфляция все равно есть. И раза в три отличается от государственной статистики, которой нас «кормят».
Представьте, приходит человек и говорит: я готов взять кредит под 6 % годовых в натуральных квадратных метрах. Мне денег не надо, мне сразу надо квартиру и кредит на 20-30 лет. И таких людей сотни тысяч. Но при этом очень важно, чтобы у государства была дорожная карта на 20-30 лет вперед. И чтобы нельзя было ни продать эту квартиру, ни сдать, чтобы все не кинулись такие квартиры продавать через пять лет. Мы раскручиваем маховик строительства, самой динамично развивающейся отрасли в экономике, он тянет за собой смежные отрасли (производство строительных и отделочных материалов, мебели и пр.). И пожалуйста, за 20-30 лет государство вернет себе эти 86 трлн рублей, но только уже с приростом. И решит вопрос с обеспечением населения метрами. И денежные средства в четыре конца будут возвращены обратно. Люди будут по ставке 6 % брать этот жилищный кредит.
Освоение новых территорий
Четыре года исполнилось этим летом присоединению территорий Новой Москвы, и что мы там видим? Эволюции нет. Туда загнали трех-четырех игроков. С трассами пытаются что-то сделать. Инфраструктуры недостаточно. А вот для контраста приведу пример. Степь в Казахстане, 1994 год. На государственном уровне принимается решение переноса столицы из Алматы в Астану. Назарбаев режет ленточку, кладет ее в коробочку и отменяет регулярные рейсы из Астаны в Алматы, чтобы чиновники в пятницу вечером не садились в самолеты и не улетали в цивилизацию, домой. Они позвали классных архитекторов, каждому дали свою часть города. Разница в том, что в степи не было ничего – ни воды, ни электричества, ни дорог. Были воля, деньги. И ровно за три года казахи справились с сумасшедшей задачей, построили новый город с учетом самых современных градостроительных норм, в том числе и по плотности населения. Она там очень низкая! Площадь Астаны равняется пощади «старой» Москвы в границах МКАД, но в Москве проживает 14 млн, там – 700 000-800 000 человек.
Разница в том, что в Астане не приходилось изымать землю, там земля принадлежала государству. А у нас вся земля, от 20 соток до 20 000 гектаров, принадлежит конкретным физическим лицам, их называют лендлордами. Что этим людям делать? Строить? Что именно? Ведь нельзя же фундамент заложить, пока вы не проделаете трудоемкую, финансово затратную работу, пока вы не сделаете концепцию, не выйдете с концепцией на градсовет, не пройдете все необходимые инстанции, не соберете все необходимые разрешения…
Но в муниципалитетах и администрациях не существует таких должностей, как менеджеры-управленцы территорий, которые должны понимать и видеть всю контурную карту комплексно. У каждого получается свой круг задач. Назначают чиновника, а четырех лет, к сожалению, просто недостаточно, чтобы на эту шахматную доску посмотреть. Вы знаете, почему нет ни одного примера, чтобы застройщики вышли с новыми проектами рядом и строили «вскладчину»: например, один – школу, а другой – детский сад, третий – поликлинику, четвертый – ФОК, а пользовались всем этим жители всех новостроек? Это же так просто! Но все боятся конкуренции, боятся, что ему «нагрузят» больше, чем соседу.
Лобби
Отсутствие общего понимания стратегии развития в отдельно взятом регионе вызывает хаос. Сегодня нам говорят о том, что надо сокращать строительство жилья в Московской области, а через неделю девелоперу выдают билет на строительство полумиллиона квадратных метров в том самом районе, который был назван колоссально застроенным. Мы прошли ФЗК по новому проекту на 260 000 квадратных метров жилья. Давно готовили проект, очень хотели удивить архитектурой и нашей классной инфраструктурой тот район (смеется). А тут с одной стороны подползает новый проект на Рублевке от, допустим, «Городской группы», а с другой стороны, допустим, «Вертолет-девелопмент». Мы с уважением относимся к коллегам, но понимаем, что ценой их не победить. У нас другой продукт с другой нагрузкой на себестоимость. Ценовой класс жилья у них ниже, локальный спрос у нас один…
