Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Управление
У нас проекты получились строго соответствующими градостроительным нормативам области. Плотность, высотность не более 8 этажей, коэффициент по паркингу, двор без машин, рекреационные зоны, МОП, инфраструктура – все выполнили. Но дальше возникает вопрос стоимости эксплуатации. Выполняя градостроительные нормы Московской области, мы получаем определенную экономику территории. Например, уборка территории, охрана. У меня на объекте один пост в месяц обходится примерно в 90 000 рублей. Учитывая размер нашей территории, число корпусов и подъездов, въезды и прочее, получается, что в штате управляющей компании должно быть 40 человек.
Платят за это покупатели. А они, мягко говоря, не готовы переплачивать и хотят платить по тарифу, установленному в Москве или в Московской области, – около 35 рублей за квадратный метр. Поэтому в нашем случае, в рамках не миллионного и не супермасштабного объекта, такое управление невыгодно. При этом мы часто бываем в гостях у конкурентов, где на объекте точечной застройки в Москве, где стоит дом на 300 квартир, детская площадка и три дерева, а вокруг 10 соток асфальта, я понимаю, что это все обслуживать могут 5-7 человек. А у меня 40. Или, наоборот, территория большая, но «муравейник» в 22 этажа, жителей много, расходы на эксплуатацию между ними распределяются. То есть проекты, которые соответствуют идеальным представлениям властей о комфорте проживания, в итоге получаются недешевыми в обслуживании.
Мы много чего придумали, что позволит в конечном итоге зарабатывать на управлении. Но лежит это не в плоскости уборки территории или содержания сетей, а в области консьерж-сервиса. Наши покупатели сами подсказывают идеи, предлагают попробовать ввести разные сервисы. Например, спрашивают, может кто-нибудь из управляющей компании помочь сэкономить 40 минут – отогнать в мойку машину и вернуть. И если на наши 4 объекта, 2000 квартир, объем таких заказов будет регулярным и частым, пусть хотя бы треть автовладельцев раз в месяц этим воспользуется, маржинальность будет сумасшедшая. Затрат-то никаких! Есть, например, Алешка-бегунок, который просто должен вовремя отогнать-вернуть, и его зарплата – 25 000 рублей. Мы сейчас начали даже создавать отдельный ресурс для этого в Интернете, который потом останется у жителей, управляющей компании.
Стратегия
Есть неприятное ощущение отсутствия сильной воли, лобби интересов бизнеса на рынке. Помощь нам оказывают, но требуют гораздо больше. Главная беда в том, что правила все время меняются. Как можно писать стратегию на 3-5 лет, когда не знаешь, что будет через 6 месяцев? Мне кажется, в нашей стране вообще не может быть бизнес-стратегий, если федеральные законы меняются раз в два года, причем поправки – революционные.
Для бизнеса же очень важно, чтобы была хоть какая-то стабильность. Есть короткие проекты, а есть длинные. В стройке – минимум год стадии П и два года строительно-монтажных работ, и это в точечной застройке. Если освоение комплексное, это минимум 4-6 лет. Проект – это то, что имеет точку А и точку Б, начало и конец. Если вы не понимаете, в каком состоянии вы даже до середины доползете, то рано или поздно вы начинаете ухудшать свой продукт. Экономить. Чудес не бывает.
Хочу сослаться на 1222-ю статью ГК, которая регламентирует равные права бизнеса в конкурентной борьбе. Но о какой справедливости может идти речь, когда я в 2012 году, например, получаю разрешение на строительство с минимальной площадью квартиры в 50 квадратных метров, и тут напротив, на другой стороне дороги, выходит проект «Новогорск-Парк»: 72 гектара, однокомнатная квартира – 23 квадратных метра и ценник такой низкий, каких не может быть в принципе! Инфраструктуры – ноль. Что как раз и позволило им продавать по низкой цене. И что мне в этой ситуации делать? У меня с одной стороны акционер, который смотрит на меня и говорит: «Ну, и что у тебя тут происходит? Ты когда мне деньги-то вернешь?» С другой стороны – государство, которое хочет, чтобы не было обманутых дольщиков. С третьей – обязательства по инфраструктуре, которая нагружает метр дополнительно 30 % к себестоимости и которую мы построили, кстати, на 90 % и запустили.
А себестоимость строительства-то растет. Мы экономику считали в 2012-2013 годах, а в 2014-м вы сами знаете, что произошло. При этом у нас порядка 30 % материалов и компонентов по отделке и оснащению не имеет качественных отечественных аналогов. Все соглашаются с тем, что и овощи дорожают, и бензин дорожает, а тарифы растут, но никто не соглашается с тем, что квадратные метры должны дорожать. Вот почему-то именно метры должны дешеветь! А как иначе, если мы зависим абсолютно от всего? Щебень, арматура – все подорожало. На 18 % в 2016 году среднее по Московской области увеличение стоимости строительных материалов. Медиаинфляция – плюс 20 %, а без рекламы продавать сейчас невозможно. Мы на кого должны перекладывать этот рост цены? Мы перекладываем его только на плечи покупателей.
Участие государства
Планирование застройки московской агломерации необходимо! Причем уже давно пора перестать разделять область и Москву, пора рассматривать их как один организм с единым центром и более обширной периферией. Только тогда можно увидеть единую картину, сейчас же у нас идет сражение, соревнование столицы и области. Сражение за покупателя. Вот что сейчас говорят областные власти? Они говорят: нам надо оставить только крупных девелоперов на рынке. Останутся самые сильные. А посмотрите, кто за последние пять лет построил самые интересные, концептуальные проекты. Крупные девелоперы? Да нет же, они как раз строят масс-маркет, стандарт, продукт, который мало чем отличается и по архитектуре, и по квартирографии. Инновации создают небольшие команды, и это уже подтвержденный факт. Если не будет таких проектов, как наш «Новогорск», проекты ОПИН, Millhouse, потом «Микрогород в лесу», еще несколько таких европейских примеров, – не будет выбора, не будет ценовых классов. Останется один стандарт.
Но крупный девелопер – это огромное количество людей в команде, большая часть которых смотрит в распечатанные Excel-файлы по финансовой устойчивости компании и говорит: «Ну, пока еще держимся…» А потом раз – и вот вы уже наблюдаете всю эту историю потери управления, и вы уже неповоротливая машина. СУ-155 – типичный пример: снизился спрос, нет поступления денег, а автоколонна, производство, наоборот, есть. Как это все содержать?
Весь мир развивается по следующему принципу: вы интегратор, и вы, зная что-то конкретное лучше всех, начинаете вокруг искать специалистов, которые могут качественно выполнять только свои задачи, вы их не нанимаете на работу, не платите за них налоги, вы подписываете с ними контракт.
