Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Государство и рынок
Изначально «загородка» была очень хаотичным рынком, без правил и норм. Государство фактически не выполняло своих функций регулятора. И в этом вопросе, вероятно, произошли за последние 3-5 лет самые большие изменения (особенно активно с 2013 года, при нынешнем губернаторе Московской области). Изменения настолько быстрые и радикальные, что многие коллеги, которые начинали свой бизнес еще в 1990-х, сейчас не очень уютно себя ощущают в новых условиях. Раньше они могли выдумать свои собственные правила, со всеми обо всем договориться. Сейчас уже так не получается. Все стало гораздо прозрачнее во всех отношениях: и между бизнесом и потребителем, и между бизнесом и властью.
Например, появилась публичная карта Росреестра с нанесенными на нее обременениями, о существовании которых ты раньше мог только догадываться. Люди теряли сотни тысяч долларов, покупая участки, и спустя год, например, узнавали, что по ним идет магистральный трубопровод. Сейчас такая информация доступна всем, и это очень помогает и повышает доверие к рынку в целом. Ровно так же работает, кстати, и 214-ФЗ на рынке новостроек: повышает доверие и обеспечивает безопасность.
Смотрим дальше. Новые проекты по малоэтажной застройке не выходят на рынок без социальных обязательств по строительству школы и садика.
Ранее полномочия по выдаче разрешений на строительство, ГПЗУ, все архитектурные согласования находились на уровне муниципалитетов. Сейчас это все забрали в Минстрой. Это связано, в частности, с утверждением генпланов и ПЗЗ. Цель – пресечь хаос и произвол в застройке Московской области проектами, которые, мягко говоря, не украшают Подмосковье, а часто даже не имеют необходимых коммуникаций.
С другой стороны, многочисленные пробелы в законодательстве и хаос, продолжавшийся годами, вынуждает власть в ускоренном режиме пытаться чинить эту ситуацию, что часто приводит к парадоксальным последствиям. Например, вспомним переоценку кадастровой стоимости земель.
Кто является основным плательщиком налогов среди населения? Тот, кто имеет собственность. Владельцы автотранспорта, например. У них хоть что-то есть. Следовательно, есть возможность с них кое-что взять. И в попытке реквизировать излишки денег у населения начинается повышение транспортного налога, акцизов на топливо и прочих сборов. Дальше кто? Владельцы недвижимости, особенно загородной, дач и таунхаусов, которые, в отличие от квартиры, являются практически роскошью. А уж тем более лендлорды, которые владеют крупными и дорогими участками, но налогов на них почти не платят, потому что ставки очень низкие. Вот она, возможность состричь денег на государственные расходы! Значит, налоги можно поднять. Но чтобы никто не возмущался, надо поднять их очень сильно, в 30 раз, потерпеть социальное неприятие и возмущение, а потом милостиво опустить до 10 раз. Тогда все будут довольны. То же самое произошло с кадастровой стоимостью недвижимости.
Далее приняли поправки в Налоговый кодекс и ввели повышающий коэффициент ставки налога. Если участок, предназначенный для ИЖС, например, не застроен соответствующим образом после трех лет владения, с четвертого года действует повышающий коэффициент, причем пересчитывается и налог за предыдущие три года. Отличный денежный поток! Маржинальность платных парковок в Москве ни в какое сравнение не идет.
Сейчас ситуация на рынке земли позволяет с огромным дисконтом купить что угодно и не замораживать в этом крупные кредитные средства.
К нам обращаются многие лендлорды, частные компании и даже государственные организации, владеющие земельным банком, и просят помочь определиться с этими активами (продать, застроить). И хочу отдельно заметить, что менталитет у 70 % этих «хозяев» почти не изменился с 2006 года. Они как когда-то купили ее задорого или получили задешево, но представляя ее стоимость, так и хотят сейчас от нее избавиться не за меньшие деньги. А то и за большие. По-человечески понять их можно. Но сейчас их участки просто не стоят таких денег, как 8 лет назад! Нет больше $15 млн за участок, $2-3 млн – максимум! Но есть и 30 % землевладельцев, вполне адекватно представляющих всю глубину проблемы. Они просят помочь им монетизировать текущие активы, в том числе через какие-то востребованные на рынке девелоперские проекты. Волшебства и в этом случае не будет. Но профессиональные команды помогут как минимум значительно улучшить экономику таких проектов. А строить будем то, у чего есть шанс быть проданным.
Спрос
Покупатель стал сильно разборчив в предложении, знает, что за те же деньги можно получить больше и лучше, хочет дополнительного сервиса, красоты, качества, удобства!
Сейчас многие девелоперы жалуются на спрос и низкие продажи и ждут, что наступят какие-то новые времена, когда все станет хорошо. Профессионалам рынка необходимо понять, что придется менять модель бизнеса на ту, в которой цены ниже, а качество выше, и привести свой продукт в соответствие с ожиданиями покупателей. Тогда вы продадите быстро и легко. И заработаете за счет оборота и сокращения сроков реализации проектов. А вся виртуальная недополученная прибыль компенсируется сэкономленным временем, усилиями и расходами, которые вы долгие годы вынуждены были бы нести в поддержку медленных продаж. Это и зарплаты сотрудников, и офисные расходы, и налоги, и значительные средства на продвижение и рекламу. Потому что в текущей реальности маржинальности в 100 % и даже 50 % уже не будет никогда.
Мы говорим исключительно про масс-маркет, конечно. Потому что продукты уникальные не дешевеют, это правда. И там своя, особая экономика. Но на рынке, как сейчас модно говорить, стандартного жилья растущая конкуренция приводит к снижению цен, повышению качества, отчего в конечном итоге выигрывает потребитель. Рост конкуренции заставляет бизнесменов применять новые технологии, совершенствовать свои проекты, ограничивает их в потолке цен.
Конкуренция с 2000 года стабильно росла. Но в последние 2-3 года она не увеличивается. Крупные игроки эволюционировали и занялись сегментом городского жилья. Вот если даже поставить себе задачу перечислить пятерку крупных игроков на загородном рынке, большинство даже профессионально занятых недвижимостью специалистов окажется в замешательстве. С рынка вымываются и мелкие компании, которые ранее делали по 1-2 хобби-проекта. Зато растут компетенции средних игроков, которые оттачивают стратегию, консолидируют качественные кадры и технологии. У них сейчас есть колоссальные возможности для развития. Есть свободная ниша – мультиформатные проекты, которую будем осваивать и мы. В 2017 году готовимся вывести на рынок один из таких проектов в 20 километрах от Москвы, с ценой, которой ранее на рынке не было. Она беспрецедентно низкая. И это не демпинг, не работа вне экономики. Это именно реализация модели низкомаржинальных форматов загородной недвижимости с высокой оборачиваемостью.
