Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Последствия

Затягивание продажи квартиры и решения своих семейных и экономических проблем, ухудшение и потеря здоровья, попытки самостоятельного решения жилищного вопроса и возникновение риелт-инцидента с тяжелыми последствиями.

Рынок недвижимости, как и любое другое социально-экономическое явление, по мере своего существования обрастает слухами, историями и байками. Вот одна из них. Человек продавал квартиру. К нему ежедневно, в течение 10 дней, на просмотр приходило по одному человеку, и каждый из них сбивал цену до определенной величины. В конце концов, продавец сдался и решил ее продать последнему клиенту. Когда она была продана и оформлена на последнего «просмотрщика», оказалось, что все 10 человек являются членами одной семьи.

6. «Я и без помощи риелтора установлю цену своей недвижимости. Что ж, я сам не продам квартиру? Ведь у меня есть опыт купли-продажи различных товаров!»

Причины и условия заблуждения

Данное заблуждение относится как к продавцам, так и к покупателям. Рынок недвижимости имеет много отличий от других рынков, особенно от рынка товаров народного потребления (продуктов, обуви, одежды, механизмов). И опыт, который люди приобретают на этих рынках, не может обеспечить эффективное проведение сделок с недвижимостью.

Связано это прежде всего со сложностью и многогранностью объекта жилой недвижимости как товара. Выше уже перечислялись составляющие этого сложного системного объекта (юридические, экономические, экологические).

Помимо перечисленных «технических» и потребительских свойств в этот объект входят профессионально важные личностные качества собственников жилья с их иногда непредсказуемыми поступками. Указанная сложность объекта недвижимости «дополняется» не менее сложным процессом подготовки и проведения сделок, включающем, как это уже отмечалось, например, при трехальтернативной сделке 5 этапов, 20 подэтапов и более 100 решаемых задач.

Осуществление сделок с жилой недвижимостью сопровождается заполнением немалого пакета документов. Причем работа с документной базой сделки должна отличаться безошибочностью и четкостью формулировок, иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Последствия

О них уже подробно было рассказано в разделе «Поиск агентств недвижимости».

5.3

Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование

Условно все недостатки занимаемой или осматриваемой жилплощади (не только квартиры, но и дома) можно разделить на две категории: устранимые и неустранимые.

Неустранимые недостатки больше относятся к категории дома и его местоположению, поэтому при просмотре внимательно изучайте не только саму квартиру, но и окрестности. Кроме того, в домах и квартирах встречаются «сезонные» недостатки. Например, протечки, плохо работающие батареи, плесневый грибок на стенах, перебои с подачей горячей воды. Если вы осматриваете жилплощадь летом, обязательно поинтересуйтесь у соседей, как обстоят дела в осенне-зимний период[34].

Существуют 2 позиции относительно вопроса о том, скрывать ли при презентациях недостатки жилья или не скрывать. В данной работе развивается вторая точка зрения. В подтверждение этой позиции целесообразно дать определение понятия недостаток, разработать их перечень, оценить влияние на цену жилья и на возможность возникновения судебной перспективы при их обнаружении и последующей эксплуатации приобретенного жилья.

Недостаток объекта недвижимости — это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток — это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.

Также недостатки могут быть скрытыми, проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными, обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:

1) неустранимыми скрытыми;

2) неустранимыми явными;

3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);

4) явными устранимыми с помощью собственных средств жильцов.

При этом скрытые и неустранимые составляют более 30 % от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.

Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.

Перечень недостатков жилой недвижимости, их характеристика и оценка влияния на стоимость жилья

Таблица 1

Недостатки неустранимые скрытые

Таблица 2

Недостатки неустранимые явные

Таблица 3

Недостатки устранимые скрытые (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами)

Таблица 4

Недостатки явные, устранимые с помощью собственных средств жильцов

Как видно из представленной таблицы, всего в процессе анализа было установлено и проанализировано 62 недостатка объектов жилой недвижимости. Причем из них 25 недостатков (40 %) могут явиться причиной возникновения судебной перспективы с последующим расторжением заключенных договоров купли-продажи жилья и реституции, т. е. возвращения в исходное состояние.

Клиенты зачастую не могут в процессе просмотров обнаружить и осознать наличие и влияние недостатков жилья на процесс его эксплуатации. Но все скрытые изъяны проявятся и дадут себя знать в процессе эксплуатации. Помните, что хороший риелтор не будет скрывать от клиента реальное положение дел при подготовке и проведении сделки с жилой недвижимостью.

Законодательно определено, что минимальное время опротестования договоров купли-продажи жилья в судебном порядке составляет 3 года, а за это время большая часть даже скрытых недостатков жильцами будет выявлена.

Ложь в этом деле свойственна временщикам-непрофессионалам, которые, не умея работать на рынке недвижимости, стараются любым способом «урвать» прибыль, которую праведным путем им никогда не заработать.

В качестве причин ряда недостатков в таблице указаны «особенности проекта данного здания». Понятно, что основной причиной появления маленьких кухонь и прихожих, смежных комнат явилось стремление проектировщиков «впихнуть» как можно больше людей в стесненные условия и отрапортовать количеством, а не качеством. Эти «профессионалы» не заботились о том, как будут жить люди в их «творениях».

Экологические условия будущего жилья также немаловажная составляющая, на которую надо обращать внимание при выборе будущего жилья. Загрязнитель воздуха номер один в Москве — автотранспорт, его «вклад» в загрязнение атмосферы составляет до 90 %. Наиболее опасными ученые называют все радиальные шоссе, Сущевский Вал, Беговую улицу, Кремлевскую, Котельническую набережные, Китай-город, Новый Арбат, Пресню, Таганскую площадь и примыкающие к ней улицы Якиманку, улицы Бульварного и Садового колец. Мясницкую, Маросейку, Савеловскую площадь, Сущевку Шереметьевскую, Проспект Мира, Дорогомиловскую.

Вредителями номер 2 и 3 являются выбросы Капотнинского нефтеперерабатывающего завода и ТЭЦ (их доля в дополнительном риске для здоровья людей доходит до 10–15 %). Одним из самых грязных московских районов был и остается «Беговой». И дело тут не только в автомобильных выбросах, но и в близлежащих заводах, выбрасывающих 6-валентный хром.