Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Вредителями номер 2 и 3 являются выбросы Капотнинского нефтеперерабатывающего завода и ТЭЦ (их доля в дополнительном риске для здоровья людей доходит до 10–15 %). Одним из самых грязных московских районов был и остается «Беговой». И дело тут не только в автомобильных выбросах, но и в близлежащих заводах, выбрасывающих 6-валентный хром.

В одной из квартир дома № 33 по улице Генерала Тюленева хозяева, купившие трехкомнатную квартиру еще в 1992 году, решили поменять старый линолеум на кухне. Под износившимся покрытием рабочие обнаружили еще один слой линолеума. Так что снимать его пришлось в два этапа. Когда в одной части кухни уже была уложена фанера, рабочие заметили на оргалите серебристые капельки ртути. Об опасной находке сообщили хозяевам, а те обратились в милицию и позвали на помощь спасателей. Предельно допустимые концентрации паров ядовитого металла были превышены в 26,5 раза. Спасатели собрали около 40 г. ртути и затем обработали место заражения хлористым железом[35].

При выборе квартиры нужно быть очень внимательным, даже чуточку придирчивым. Обращайте внимание на детали и анализируйте их. Нужно выработать особый стиль мышления, который затем будет «работать» как бы автоматически.

Для неопытного клиента отсутствие в весенне-летний период открытых окон и форточек в доме, где будет просмотр покупаемой квартиры, может мало что значить, а опытного клиента и риелтора это должно насторожить, так как это может свидетельствовать о повышенном уровне загазованности, запыленности и шума в этом районе.

Буйное разрастание зеленых насаждений клиенту может представляться как положительный признак, опытный риелтор в такой ситуации обязан вспомнить, что это может говорить еще и о повышенном уровне радиации, а наличие ям вокруг здания — о нарушении геологических требований при строительстве дома или об опасной близости подпочвенных вод.

То, что скрыто для начинающего, должно быть открыто для опытного клиента, тем более для риелтора. Именно знание подробностей, мелочей и нюансов отличает профессионала от новичка. Помните о важности деталей!

На тренингах по совершенствованию внимания рассказывали историю об одном журналисте, который посетил племя аборигенов в Австралии. Охотники этого племени стреляли из трубочек маленькими стрелами, наконечники которых были намазаны сильнодействующим ядом. На вопрос журналиста, где они берут яд, ему ответили, что его добывают из жучков, которых много на земле, под ногами. Журналист посмотрел в указанном направлении и ничего не разглядел. И только через нескольких дней непрерывного наблюдения он стал видеть крошечных жучков, которых действительно было много.

Глава 6

За что риелторам платят деньги

Практически все агентства недвижимости существуют только благодаря комиссионному вознаграждению, которое платят клиенты за риелторские услуги. Часто возникает вопрос: корректно ли говорить о комиссионном вознаграждении?

В XIX веке слово «комиссия» обозначало «поручение». Следовательно, комиссия — это вознаграждение за выполненное поручение. Производное от него значение имеет и слово «комиссионные». Следует также обратить внимание, что в настоящее время слово «комиссия» может обозначать также «оплату посредника» за сделку, в которой он принимал участие.

Вопрос, с которого многие начинают выбор фирмы, — размер комиссионных и порядок их исчисления. Здесь возможны два основных варианта:

1. Фирма получает свой процент от абсолютной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5–7 %.

2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.

За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет вам отчеты. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов — это тоже забота агентства. Кроме этого, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т. д.)[36].

Разговор с представителем фирмы стоит начать именно с обсуждения размера комиссионных. В Москве это, как правило, от 5 до 10 %. Помните, что если фирма просит меньшую долю за свой труд, то это повод отнестись к ней настороженно, ведь в данной ситуации дешевое хорошим не бывает[37].

Обычно агентства недвижимости не решаются зафиксировать стоимость своих услуг и указывают проценты от реальной или рыночной (продажной или покупной) цены объекта недвижимости. Применяются следующие ставки процента:

— при расселении коммунальной квартиры с тремя и более лицевыми счетами — 10 %;

— при расселении коммунальной квартиры до 3 лицевых счетов — 8 %;

— купля-продажа (квартиры, дачи, участка и др.) — 5–8 %;

— простая сделка — 5 %.

С учетом стоимости объекта недвижимости ставки процента могут быть изменены в сторону уменьшения (иногда до 3–4 %, но не ниже). С удешевлением цены и в условиях резкого падения цен на недвижимость агентства могут вводить фиксированные расценки и указывать реальную стоимость маклерских услуг, напоминает А. А. Шихмагометов.

Одно время риелторы брали комиссионные от количества комнат в реализуемой квартире, при этом комната «стоила» 1000 долларов. Таким образом, комиссионное вознаграждение за риелторские услуги по купле-продаже одной 3-комнатной квартиры составляло 3 тыс. долларов.

Следует отметить, что 3–5–10 % — это самые часто называемые цифры комиссионного вознаграждения за риелторские услуги. С увеличением рыночной цены жилья на рынке недвижимости величина комиссионных стремится к минимуму процентов (3 и даже 2). Так, например, в 2001 году 2 % комиссионных от продажи одной 3-комнатной квартиры, которая стоила 400 тыс. долларов, составляли 8 тыс. долларов. При нынешних ценах на недвижимость и представить себе трудно, как проценты комиссионных возрастают, но редко когда превышают 10 %.

При обсуждении величины комиссионных от некоторых риелторов можно услышать, что клиенту, продающему квартиру, не следует беспокоиться, так как вознаграждение за риелторские услуги берется только с покупателей и продавец якобы ничего не теряет. Это неправда, которую любой здравомыслящий человек может сразу же обнаружить и заподозрить риелтора в обмане. Понятно, что чем больше сумма комиссионных, тем меньше продавцу остается денег, которые заплатил покупатель, и тем меньше возможности продавцу купить полноценную замену проданной квартиры. Здесь можно вести речь только о том, что продавцу не следует беспокоиться о том, где взять деньги на комиссионные, так как они выделяются покупателем из оплаты приобретаемой недвижимости.

То же самое касается и ситуации, когда представитель агентства недвижимости уверяет, что вас не касается, сколько фирма «наварит» на вашей квартире. Ведь если возможно продать квартиру подороже, зачем же ее продавать дешевле? А когда вам говорят, что «вас не должно беспокоить, по какой цене мы продадим вашу квартиру», это должно насторожить. Следовательно, вам явно стараются недоплатить, за счет того, что вы сами согласились на сумму, которая ниже ее рыночной цены.

При определении комиссионного вознаграждения следует помнить математическое правило: нельзя складывать проценты, можно складывать только реальные суммы.

Многие забывают про это правило. Если вы продаете и покупаете квартиры одновременно, т. е. осуществляете альтернативную сделку, и вам предлагают за услугу по продаже квартиры стоимостью 200 тыс. долларов заплатить риелтору 3 % (6 тыс. долларов), а за покупку квартиры стоимостью 100 тыс. долларов заплатить 5 % (5 тыс. долларов), то в сумме величина комиссионного вознаграждения составит 11 тыс. долларов. Если же сложить проценты и взять их от суммы двух квартир (3 + 5 = 8 %, 200 000+100 000 = 300 000), то вознаграждение за риелторские услуги возрастет до 24 тысяч долларов. Как видим, в таком случае необходимо быть очень внимательным, чтобы не попасть в эту математическую ловушку.

Размер комиссионных может быть ниже, если квартира стоит дорого, и выше в случае недорогого жилья. С покупателя квартиры комиссионные не берутся, если он приобретает квартиру в новостройке (в этом случае комиссия берется с застройщика) или если он обращается в агентство по конкретному варианту. Если же покупатель просит подобрать ему квартиру на вторичном рынке, то в этом случае комиссия также составляет 3–6 % от стоимости жилья.