Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)
Вечная тема «инвестиционный климат и прозрачность процедур» в этот раз практически не обсуждалась. Более того, понятно, что ясные правила игры на рынке невыгодны ни властям, ни крупным игрокам. «Именно неопределенность создает в России условия для высоких прибылей. Те, кто лучше всех ориентируется в ситуации, получают преимущества, и это нормально», — в открытую отметил на одном из круглых столов российский девелопер. Что в переводе означает: наши застройщики предпочитают ловить рыбку в мутной воде и ситуация «высокие риски — высокая прибыль» их устраивает. Вообще, о рентабельности проектов российские девелоперы говорить не любят. Но на презентации государственного Фонда РЖС один интересный пример приведен был. Компания «Пионер» приобрела в 2010 году у фонда участок земли в Москве и построила жилые дома. Вопросы инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Внутренняя норма доходности проекта превысила 64%. Западные девелоперы вряд ли мечтают о таких прибылях.
«Искра-Парк» как краткий конспект нового столичного градостроительства Алексей Сергеев
Самой яркой премьерой российской части выставки MIPIM стал проект «Искра-Парк» компании «Галс-Девелопмент». Этот проект можно рассматривать как один из примеров нового градостроительного подхода в Москве
section class="box-today"
Сюжеты
Недвижимость:
Рецидив курортной мегаломании
Европейское восстановление и самоизолированная Россия
Московское жилье: спрос без роста цен
/section section class="tags"
Теги
Недвижимость
Недвижимость в цене
Городская среда
Строительная отрасль
/section
«Искра-Парк» представляет собой крупный многофункциональный комплекс на Ленинградском проспекте, между станциями метро «Динамо» и «Аэропорт». Комплекс будет состоять более чем из 700 апартаментов и большого офисного блока площадью свыше 70 тыс. кв. м.
«Искра-Парк» весьма интересен как пример сочетания сразу нескольких принципов нового градостроительного подхода.
Принцип первый: уход от монофункциональных районов и комплексов, стремление к смешанной (mixed-use) застройке. Президент «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин так описывает появление концепции mixed-use в этом комплексе: «Компания купила проект как офисный. Но после его анализа совместно с городским руководством было принято решение переделать проект в многофункциональный. Мы хотим построить анклав, где люди и работают, и живут. При этом район Ленинградки не будет перегружаться офисами».
figure class="banner-right"
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
Большая часть транспортных проблем Москвы как раз связана с доминировавшей в Советском Союзе концепцией монофункциональных районов. В результате в городе наблюдается постоянная маятниковая миграция огромного числа жителей: утром из спального района — в центр, на работу, а вечером обратно. Многофункциональные комплексы с концепцией live & work позволяют уменьшить остроту этой проблемы, ведь, скорее всего, часть работников офисов «Искра-Парка» будут там же и жить. Тем более что с каждым годом все большее число москвичей хочет жить и работать в одном районе.
Многофункциональность комплекса позволяет и более равномерно загрузить парковочные места: днем они могут использоваться для менеджеров офисов, а ночью — для жильцов апартаментов. Кроме того, в подобном комплексе легче создать особую среду — в «Искра-Парке» будут не только офисы и апартаменты, но и развитые общественные пространства, парковая зона, магазины, кафе и рестораны, детский центр и так далее. Словом, это будет небольшой город в городе с достаточно высоким качеством жизни.
Принцип второй: реновация промышленных территорий как основной тип современных девелоперских проектов. Свободных земельных участков под застройку в столице практически не осталось, поэтому с опозданием на несколько десятилетий по отношению к американским и европейским мегаполисам в Москве начинается этап интенсивной трансформации индустриальных земель. На участке, где расположится «Искра-Парк», раньше находилось конструкторское бюро тактического ракетостроения «Искра», которое получит новый офис площадью 30 тыс. кв. м в том же квартале.
С точки зрения застройщика, площадка весьма удачна для освоения. Она расположена близко к центру, в престижном районе, велика по размеру (чуть меньше 3 га), здесь не было грязного производства, так что не нужна рекультивация почвы.
Принцип третий: квартальная застройка. Девять зданий проекта расположены вокруг большого внутреннего двора. Это позволяет создать две совершенно разные по характеру зоны. По внешнему периметру зданий формируются оживленные улицы с торговыми галереями, кафе и ресторанами, объектами социальной инфраструктуры. Это активная общественная зона. Во дворах же будет частное, камерное пространство, доступ в которое получат только те, кто работает и живет в комплексе. Там разместятся современные зоны отдыха с малыми архитектурными формами, детскими и спортивными площадками. На крыше подземной парковки во дворе создается парковое пространство площадью 5000 кв. м.
Принцип четвертый: разнообразие. Девять домов комплекса образуют единый квартал, но при этом все здания различны по архитектуре и высоте. «В рамках общего ансамбля каждый дом будет иметь свое лицо, как в историческом городе. У каждого здания будет свой адрес, любой работник офиса и житель апартаментов легко узнает свой дом и по фасаду, и по дизайну холла. За счет этого единый комплекс не будет монотонным и однообразным», — говорит автор «Искра-Парка» глава архитектурной мастерской SPEECH Сергей Чобан .
Известно, что главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов большое внимание уделяет фасадным решениям, борясь за качественную архитектуру. Естественно, что его бывший партнер по архитектурному бизнесу Сергей Чобан разделяет такой подход. «Искра-Парк» выдержан в традициях качественной современной архитектуры. При этом ставка при отделке корпусов будет сделана на долговечные материалы — натуральный камень и кирпич. Это позволит создать фасады, которые сохранят свой вид на многие годы, не требуя ремонта. И все это вписывается в европейскую концепцию «зеленого» строительства (green building), которая делает акцент на сокращение издержек при эксплуатации зданий и оптимизирует общие затраты ресурсов за весь срок жизни объекта недвижимости.
Строя комплекс современной архитектуры, архитекторы тем не менее пытаются отразить и исторические московские градостроительные коды. В частности, это разная, можно даже сказать, контрастная этажность зданий. В некоторых домах пять этажей, а в других — двадцать. «В отличие от Санкт-Петербурга Москва никогда не была застроена домами одной высоты. В советский период, когда Москва стала столицей, эта тенденция развилась: в центре, на Садовом кольце, вы можете увидеть очень высокие дома рядом с совсем небольшими. Это, как мне кажется, характерная особенность Москвы, которую мы обыгрываем в данном проекте, — объясняет Сергей Чобан. — Интересно, что сегодня эта особенность становится очень актуальной. Те, кто был на стенде Лондона на выставке MIPIM (а Лондон я считаю самым передовым городом в области архитектуры), могли увидеть, насколько динамичным, контрастным и разнообразным становится силуэт этого города. Подход к этажности изменился: в Лондоне больше не стремятся весь город причесать под одну гребенку. Наоборот, хотят создать живописный ландшафт высот».
Предварительные продажи апартаментов в «Искра-Парке» начнутся осенью этого года. Предполагается, что стартовая цена составит 250 тыс. рублей за квадратный метр. Диапазон площадей апартаментов — 40–100 кв. м. Большая часть апартаментов будет предложена покупателям с отделкой.
Стратегия реализации офисной части проекта весьма оригинальна. «Примерно половина площадей будет отдана в аренду нескольким ключевым арендаторам. Оставшиеся офисы будут сданы в аренду более мелким арендаторам, а затем проданы этажами инвесторам, — рассказывает Сергей Калинин. — Такая стратегия была успешно опробована в нашем офисном проекте SkyLight, где офисы с арендаторами продавались как готовые инвестиционные продукты. За счет такой “упаковки” офисы продавались с премией к рынку в 20 процентов. Если сейчас продажная цена офисов класса A в районе Ленинградского проспекта составляет 5–6 тысяч долларов за квадратный метр, то мы в “Искра-Парке” будем продавать метр по 7500 долларов».
Московское жилье: спрос без роста цен Алексей Чеботарев
