Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)
Сладкое слово «recovery»
Говорить о кризисе на MIPIM не принято. «Выставка с каждым годом все больше и больше похожа на шоу, где не говорят о проблемах. Ее цель — успокоить и вдохновить», — говорит ветеран MIPIM германский издатель Андреас Шиллер , который приезжает в Канны более десяти лет. Впрочем, каждый год у выставки свое настроение. В 2009-м, когда рынки Европы после долгих лет подъема вдруг стали рушиться, внешне все было достаточно спокойно. Но через напускной позитив проступала растерянность, а иногда и похоронное настроение. В 2012 году начался новый виток кризиса с проблемами в Греции, колебаниями евро и сомнениями в будущем Евросоюза. В этот момент спикеры старались перебить ощущение неопределенности и побойчее говорить о какой-то приятной и необязательной экзотике типа «новые возможности инвестирования в торговые центры на севере Вьетнама».
figure class="banner-right"
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
В этом году у европейцев поводов для оптимизма значительно больше. О возможном распаде Евросоюза вроде как речи нет. В Китае замедление экономики и очевидный пузырь на рынке недвижимости. По всему миру — от Таиланда до Турции, Сирии и Египта — напряженность. Плюс ослабление программы количественного смягчения в США вызвало отток капитала из развивающихся стран. В этой ситуации деньги международных инвесторов должны выталкиваться в Европу. Так и происходит: по данным BNP Paribas Real Estate, инвестиционный рынок в 2013 году составил 135 млрд евро. Это лучший результат за последние шесть лет. Отсюда главное слово на MIPIM-2014 — «recovery», то есть «восстановление».
Однако когда начинаешь разбираться, оказывается, что почти все деньги текут в Англию и Германию, которые считаются тихой гаванью во время кризиса. «Нет ничего более скучного, чем офисный центр где-нибудь в Дюссельдорфе. Но сейчас на первом месте минимизация рисков, а доходность — на втором», — делился в кулуарах своим видением ситуации представитель американского инвестфонда. Относительно неплохи дела в Северной Европе, а вот на юге только проявляются первые признаки восстановления. Если еще год назад от недвижимости в Испании, Италии, Португалии и Греции отмахивались, как от прокаженного, то сейчас такие варианты готовы рассматривать. Поэтому журналы пестрят заголовками вроде «В Португалии появился свет в конце тоннеля», «Инвесторы возвращаются в Италию».
Высотка The Shard («Осколок») одной из первых разорвала в Лондоне привычную линию горизонта
Фото: Legion-Media
Чтобы убедить в существовании ростков оптимизма, аналитики начинают подробно расписывать единичные сделки. Подробности, действительно, интересные. В январе этого года в Париже прошла очень крупная сделка: девять офисных комплексов были приобретены за 1,2 миллиарда евро. Продавцом выступил итальянский девелопер, вынужденный избавиться от офисов из-за больших долгов. Покупателем — инвестиционная группа из Саудовской Аравии совместно с суверенным фондом Катара. Крупная сделка с испанской недвижимостью (за 162 млн был куплен торговый молл в Овьедо), после которой заговорили об интересе инвесторов к Испании, также любопытна деталями. Продавцом выступил испанский банк, куда были «сгружены» плохие активы из других банков, а покупателем — английский инвестфонд в паре с канадским пенсионным фондом. Таким образом, в обоих случаях речь идет о стрессовых активах, а покупателями выступали неконтинентальные европейцы. При этом выясняется, что в Испании и спустя шесть лет после кризисного 2008 года банки отказываются кредитовать строительство.
Так что пока восстановление европейского рынка, за пределами Германии и Англии, остается больше мантрой и надеждой на иностранцев, чем самодостаточным процессом.
Лондонская недвижимость стала резервной валютой
Самым ярким павильоном на MIPIM был лондонский. В нем сразу ощущалось: он представляет столицу мира. Тем более что сегодня рынок жилья в Лондоне — один из самых притягательных и в то же время парадоксальных.
Несмотря на стагнацию в британской экономике, цены на квартиры в столице уверенно растут и уже превысили докризисный уровень. «В 2013 году жилье в Лондоне подорожало на 10 процентов, что соответствует среднему историческому показателю за 20 лет. В Центральном Лондоне рост был еще более интенсивным — 13,8 процента. Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости, RICS, прогнозирует, что продажи в 2014 году достигнут рекордного уровня. Все чаще говорят о начале “золотой эры” лондонской недвижимости: ожидается, что в ближайшие пять лет цены могут повыситься на четверть», — говорит директор британского агентства недвижимости Ashton Rose Инесса Фалина .
Причина роста цен на жилье в центре Лондона — приток зарубежных покупателей. Сегодня они совершают почти 90% сделок. Ошибочно считать, что «кассу делают» русские: на наших соотечественников приходится, по разным оценкам, от 3 до 9% покупок. Традиционно в Лондоне активно приобретают жилье арабы, американцы, индусы, китайцы. Причем каждая новая горячая точка на планете оборачивается волной богатых покупателей. Так, в 2011 году неожиданно основными игроками рынка стали греки и итальянцы, в 2013-м — египтяне. Столица Британии расценивается как тихая гавань (а то и как Ноев ковчег), где можно переждать политические и экономические бури. Лондонская недвижимость воспринимается как резервная планетарная валюта.
Средняя стоимость жилой единицы в Лондоне в марте 2014 года превысила 552 тыс. фунтов, установив новый рекорд. При этом за 2013 год было совершено свыше 800 сделок с бюджетом более 1 млн фунтов. Такая дороговизна в центре города порождает разнообразные эффекты. Пошла волна переделки офисных зданий в жилье. Есть и необычный феномен — подземное строительство. Так как исторические здания не разрешают надстраивать, их владельцы отрывают дополнительные этажи под землей. Владелец одного из особняков в Найтбридже уже увеличил площадь дома в три раза за счет создания четырех подземных этажей, где будут находиться бассейн, спа, кинотеатр и спортивный центр. Собственник двух особняков в Mayfayr получил разрешение на их соединение подземными этажами площадью в 1300 кв. м. По данным агентства Ashton Rose, только в муниципалитете Kensington and Chelsea за пять лет было получено более 800 разрешений на строительство дополнительных подземных этажей.
Торговый центр «Метрополис» около станции метро «Войковская» в 2013 году был куплен инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate за 1,2 млрд долларов. Это вторая по величине сделка прошлого года в Европе
Фото: Legion-Media
Однако самым существенным откликом на большой спрос на жилье со стороны иностранцев стала программа по строительству небоскребов. По данным New London Architecture, в городе, в том числе и в центральной части, сейчас строится более 200 небоскребов. Три четверти из них — жилые. Градозащитники крайне обеспокоены тем, что в центре британской столицы возводится «стена из бетона и стекла» и классическая линия горизонта Лондона будет навсегда утрачена. «Мы не против высотных зданий априори. Беда в том, что небоскребов строится слишком много, и места для них часто выбираются без достаточных обоснований», — сетует представитель English Heritage Найджел Баркер . Власти парируют критику: «Лондон — глобальный и при этом растущий город. К 2030 году число лондонцев увеличится на два миллиона человек. Небоскребы позволяют решить проблемы с жильем. Тем более что кластеры высоток строятся рядом с большими транспортными узлами».
Одним из символов наступления небоскребов стал The Shard («Осколок») — самое высокое здание в Евросоюзе (310 метров) весьма неоднозначной архитектуры на южном берегу Темзы. Показательно, что через 18 месяцев после окончания строительства только 30% офисов было сдано в аренду. Несколько лет офисный рынок Лондона переживал кризис, и только в конце 2013 года он начал восстанавливаться.
Из новых знаковых проектов можно выделить реконструкцию территории гигантской электростанции Battersea, расположенной на берегу Темзы. За участок боролся Роман Абрамович , желавший построить здесь в том числе и новый стадион для «Челси». Но победил малайзийский консорциум. Минимальная цена студии до начала строительства — 340 тыс. фунтов, а пентхауса — 6 млн. Несмотря на высокие цены, 600 из 800 квартир первой очереди были проданы за четыре дня: покупатели вставали в очередь в шесть часов утра и вносили задатки в 2500 фунтов с обязательством заплатить еще 10% в течение месяца. После таких рекордов продажи были остановлены, чтобы сохранить четверть квартир для азиатских инвесторов.
Нашествие приводит к неоднозначным последствиям. Часть иностранцев не пользуется недвижимостью, купленной для спекуляций или на черный день. В центре Лондона уже возникли улицы-призраки, где почти никто не живет. Статистика показывает, что сокращается население в самом центре — в районах Kensington, Chelsea. Другая проблема — резко подорожавшая лондонская недвижимость становится не по карману даже хорошо зарабатывающим англичанам. И ипотека тут не помогает. Плюс во всегда недешевом Лондоне становится крайне дорого жить: рестораны, магазины и прочее все больше затачиваются под богатых иностранцев. А лондонцы вынуждены уезжать в пригороды, другие части страны или за границу — этот феномен уже получил название «лондонский исход». Все чаще англичане говорят, что Лондон превращается из полноценного города в сейф для денег, что пропасть между столицей и остальной Британией все увеличивается.
