Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)
Московское жилье: спрос без роста цен Алексей Чеботарев
Рынок московского региона ждет дальнейшая поляризация по качеству предложения между столицей и областью. Избыток предложения в Подмосковье может вызвать там падение цен и снижение ликвидности жилья
section class="box-today"
Сюжеты
Недвижимость:
Рецидив курортной мегаломании
Европейское восстановление и самоизолированная Россия
/section section class="tags"
Теги
Недвижимость
Недвижимость в цене
Строительная отрасль
Долгосрочные прогнозы
/section
В феврале—марте 2014 года аналитики многих консалтинговых и риэлтерских компаний зафиксировали существенный всплеск спроса на жилье. Эксперты объясняют увеличение числа сделок стремлением людей спасти свои накопления. Спрос вырос на 60% по сравнению с январем. Только к концу месяца началась некоторая стабилизация.
Тем не менее существенного роста цен на квартиры не произошло и, видимо, ожидать его не стоит. Банки уже начали ужесточать условия ипотечного кредитования, что неминуемо вызовет снижение спроса. А Подмосковью предсказывают даже падение цен из-за сильного роста предложения квартир на рынке. В сегменте же бизнес-класса в условиях сохраняющейся нестабильности спрос по-прежнему будет превышать предложение, хотя бурным его не назовешь.
Сохранить объемы
Активизация покупателей, прежде всего в сегменте бюджетного жилья, по мнению участников рынка, началась еще до девальвации — одновременно с началом отзыва лицензий у банков. Ослабление курса рубля и ожидание негативных сценариев развития экономической ситуации в стране усилили желание людей сохранить свои деньги с помощью инвестиций в недвижимость.
По данным Росреестра, в феврале количество сделок в Москве выросло более чем на 60% по сравнению с январем, всего их было зарегистрировано 13 833. Количество сделок с ипотечным кредитом выросло более чем на 30% и составило 3035. В сегменте новостроек в феврале было заключено более 2000 договоров долевого участия, в то время как в январе этот показатель составил около 1200.
figure class="banner-right"
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
На долю однокомнатных квартир приходится 51–55% спроса, сообщает «НДВ-Недвижимость». Спрос на двухкомнатные квартиры не превышает 36%. На долю трехкомнатных квартир приходится 11–13%, многокомнатных — 2%.
«В одном из жилищных комплексов на самой окраине Новой Москвы планировали продать за март 3 тысячи квадратных метров, — рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов . — Но только за первую неделю марта было продано 4 тысячи квадратных метров. При этом нет ни одного ипотечного контракта. То есть люди просто вкладывали рубли, чтобы их не потерять».
Однако оживление рынка не сопровождалось существенным повышением цен (если не учитывать индексацию, связанную с ростом инфляции и падением рубля). По данным компании «ЛСР. Недвижимость-Москва», средняя цена квадратного метра (исключая элитный рынок) в новостройках Москвы по итогам первого квартала 2014 года составила 227,5 тыс. рублей (+4,8% к четвертому кварталу 2013-го). «Прирост в основном связан с падением курса рубля, так как многие застройщики объектов бизнес-класса привязывают свои цены к курсу валют», — комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва» Петр Садовничий .
Средняя цена квадратного метра в Московской области достигла 75,8 тыс. рублей (прирост к четвертому кварталу 2013 года — 1%). В то же время на территории Новой Москвы аналитики «ЛСР. Недвижимость-Москва» отмечают снижение средней цены квадратного метра с 87,9 тыс. рублей в четвертом квартале 2013-го до 85,7 тыс. рублей на конец первого квартала 2014-го, то есть на 2,5%. «Поскольку в течение первого квартала новых проектов на рынок не выводилось, снижение средней цены произошло в основном за счет уменьшения доли однокомнатных квартир, для которых характерна наиболее высокая цена квадратного метра в общем объеме предложения», — поясняет Садовничий.
«Сейчас квадратный метр, по сути, отказывается расти вслед за долларом, несмотря на заметное ослабление рубля в последние три месяца», — констатирует руководитель IRN.ru Олег Репченко .
«В ближайшей перспективе рост валютного курса будет замедляться, а потребительская активность может продолжиться до лета, — считает генеральный директор компании “МИЦ–Девелопмент” Сергей Хорошков . — Курс доллара уже вряд ли опустится ниже 34 рублей».
Промзоны застроят, апартаменты обременят
По сравнению со спросом предложение выросло незначительно. На рынке «старой» Москвы в первом квартале появилось десять новых проектов, не считая корпусов в объектах, давно реализуемых на рынке. Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что по сравнению с декабрем объем предложения в старых границах столицы увеличился на 1%. В Новой Москве в продажу вышел один новый проект, а объем предложения по сравнению с началом года снизился на 10%.
«О дефиците предложения пока говорить не приходится, — отмечает Сергей Хорошков. — Основной объем новых перспективных проектов заявляется к реализации на месте бывших промзон: “Серп и молот”, ЗиЛ, Южный порт, Южное Медведково, Очаково».
«Сегодня на промзоны приходится каждый третий квадратный метр земли, который может быть эффективно использован в ближайшее время, — говорит Алексей Белоусов. — Благодаря решениям правительства Москвы начинается использование этих участков, их вывод на рынок. Из-за этого произошла и смена масштаба: если раньше застройка была точечной, то сейчас она квартальная. Площади застраиваются комплексами, в которые входят школы, детские сады, офисный функционал».
Участники рынка называют заявленные проекты преобразования промзон самыми заметными событиями после взрывного спроса. Наиболее перспективными аналитики считают проекты редевелопмента территории завода ЗиЛ (участок площадью около 65 га) и застройки 74,5 га завода «Серп и молот», где предполагается возвести 1,8 млн кв. м недвижимости. Реализация проекта «Серп и молот» займет не менее десяти лет, снос зданий завода планируется начать через год-полтора.
ЗИЛ — одна из главных промзон, где планируется масштабный проект реновации
Фото: РИА Новости
«Запас свободных земель для застройки в границах “старой” Москвы практически исчерпан, — говорит Петр Садовничий. — Сегодня в старых границах столицы девять из десяти участков предполагают редевелопмент. Это большой и, пожалуй, единственный резерв, который можно и нужно использовать. Однако реализация таких проектов довольно сложный процесс, который под силу только крупным и опытным девелоперам».
Строго говоря, в «старой» Москве продолжается и точечная застройка — но вместо многоквартирных домов возводят апартаменты. Увеличение их числа стало еще одной заметной тенденцией рынка. «Объем предложения апартаментов увеличился за 2013 год вдвое (проекты реконструкции, новое строительство), в 2014-м уже появились пять новых проектов такого формата, — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ-Недвижимость” Елизавета Гудзь . — А увеличение доли апартаментов комфорт-класса составило 18 процентов (с 4 до 22 процентов)».
Среди заявленных проектов, в составе которых есть апартаменты, участникам рынка особенно запомнились «Лайнер» компании «Интеко» на северо-западе Москвы, Art-Residence от застройщика Stone Hedge в Северном округе столицы, строящаяся рядом с Москвой-Сити «Резиденция Моне» и Loft 17 от компании Red Development. А также проект «Искра-парк», заявленный компанией «Галс-Девелопмент» на международной выставке MIPIM. Это квартал из девяти зданий переменной этажности (5–20 этажей). Общая площадь комплекса составляет 234 тыс. кв. м, из них около 76 тыс. кв. м приходится на жилые апартаменты. Объем инвестиций в строительство составит 20,5 млрд рублей, завершить проект планируется к концу 2016 года.
«Апартаментов на рынок выходит больше, чем квартир, — говорит генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая . — Это тенденция, которая началась в 2012–2013 годах. Каждый год объем предложения удваивается, комплексы апартаментов сейчас уже занимают 30 процентов рынка жилья. Но у меня сложилось ощущение, что правительство Москвы намерено ужесточить требования. Если появятся обязательства по проектированию социальной инфраструктуры, социальные обременения, то имеющегося сейчас дисконта не будет».
Подтверждением грядущего ужесточения требований к апартаментам стало оглашение официальной позиции города относительно их формата, которое участники рынка уже назвали важным событием первого квартала. Нормы по строительству апартаментов будут максимально приближены к жилью, в том числе с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.
