Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)
Подтверждением грядущего ужесточения требований к апартаментам стало оглашение официальной позиции города относительно их формата, которое участники рынка уже назвали важным событием первого квартала. Нормы по строительству апартаментов будут максимально приближены к жилью, в том числе с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.
«В апартаментах нельзя прописаться, — отмечает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — То есть их покупают как второе жилье. Но если у тебя есть другое жилье, то коммунальные платежи больше. Плюс расходы на управляющую компанию, которая обязательно должна быть в апартаментах. Поэтому хотя апартаменты дешевле, спрос на квартиры высок и сохранится на том же уровне. На апартаменты — в зависимости от того, насколько сам проект концептуально интересен. В целом скоро апартаментов будет меньше, потому что выдают мало разрешений на точечное строительство».
Каждый новый проект возведения массового жилья в Подмосковье усиливает конкуренцию между застройщиками
Фото: Алексей Андреев
В ожидании конца ипотеки
Пока на рынке сохраняется высокий спрос, застройщики и риэлтеры стараются использовать его полностью. «Задирать цены никто не будет, поскольку все понимают, что покупательная способность ограниченна, — говорит Мария Литинецкая. — Крупные проекты вообще сильно цены не поднимали: они понимают, что если ипотечники отвалятся, то снизится спрос. Никто не хочет входить в кризис с большим объемом непроданных квартир».
А в том, что такие квартиры появятся, никто на рынке не сомневается. «Все хорошо, когда у вас на долю ипотечных контрактов приходится не более 30 процентов, — говорит Алексей Белоусов. — Если 50 процентов и более — это серьезный повод подумать, насколько бизнес будет зависим от банковского сектора. В нашем сегменте (бизнес-класс. — “Эксперт” ) не более 30 процентов, как правило. Но у нас не только ипотеки меньше, у нас и заемщики другие, более обеспеченные. А в “экономе”, как только происходят потрясения, начинают расти просрочка и неплатежи». По словам Белоусова, там, где число ипотечных сделок превышает 50%, в ближайшем будущем вероятно снижение цен.
«ЦБ поднял процентную ставку, все ожидают поднятия ставок по ипотеке, — говорит Мария Литинецкая. — Если ужесточат требования к заемщикам по ипотеке, начнется отток покупателей в эконом- и комфорт-классах, где доля ипотечников велика — от 40 до 70 процентов в зависимости от проектов».
По оценкам опрошенных «Экспертом» застройщиков экономкласса, объем ипотеки в крупных компаниях не так велик — от 30 до 45% договоров. В ГК «Мортон», где 43% сделок ипотечные, уверены, что опасаться нечего. «У нас в принципе все продается в последнее время по спецпредложениям, — говорит PR-директор компании Игорь Ладычук . — И поэтому даже если на один процентный пункт платежи по кредитам вырастут, человек не откажется от приобретения жилья по ипотеке. По спецпрограммам кредитования процентные ставки ниже на полтора-два процентных пункта, проще получить кредит».
«Не так уж часто заемщики и банки выбирали и выбирают совместные с застройщиками программы, — заочно парирует Мария Литинецкая. — И даже в том случае, когда кредит клиенту был одобрен в офисе застройщика, условия могут быть пересмотрены — и пересматриваются — перед выдачей кредита по тем или иным соображениям финансовой организации».
Новая Москва приближается к старой, Подмосковье отдаляется
«Сегодня говорить об “исходе” новостроек за МКАД уже не приходится. У СУ-155 есть перспективные проекты в Москве: Перовское шоссе, 21, на месте выводимого за черту города завода “Станкоагрегат”, и на улице Бочкова, на месте выводимого Калибровского завода», — рассказал «Эксперту» Владимир Кочубей , представитель другого крупнейшего в регионе застройщика жилья экономкласса — ГК СУ-155. Но, возможно, эти проекты станут последними в «старой» Москве: большинство участников рынка считают, что новостройки экономкласса ушли за МКАД безвозвратно.
«Строить в “старой” Москве экономкласс слишком дорого, потому что недешево стоит рекультивация промзон и обновление коммуникаций, — говорит глава российского представительства компании Rossmils Алексей Могила . — После столь серьезных капиталовложений можно строить только бизнес-класс или элитное жилье. А в Новой Москве начинают улучшать инфраструктуру, строят новые дороги. И Новая Москва, и Подмосковье приближаются к Москве по уровню благоустроенности».
Сейчас, по мнению экспертов, рынок Новой Москвы находится в несколько подвешенном состоянии, так как нет ни утвержденного генерального плана территории, ни норм застройки. Социальная и транспортная инфраструктура там пока все же недотягивает не только до столичных требований — она хуже, чем в сопредельных подмосковных городах. Однако желающих приобрести московскую прописку это не останавливает. «Притом что инфраструктура в подмосковных городах развита лучше, в Новой Москве цена растет и подтягивается к стоимости квартир на окраинах “старой” Москвы, — говорит Ирина Кирсанова. — Средняя цена квартиры в Подмосковье 4,5 миллиона рублей, а в Новой Москве — 5,99 миллиона».
В этом году столичное правительство намерено принять схему территориального планирования, которая фактически станет генпланом новых территорий: документ четко определит, что и где можно строить. В 2015 году схема территориального планирования войдет в Генеральный план развития Москвы на 2015–2035 годы. И это, безусловно, будет стимулом к началу активного строительства жилья на новых территориях, полагают участники рынка.
Таблица:
Динамика сделок на рынке недвижимости Москвы
Уже сейчас новостройки Новой Москвы отличает масштабность. «В среднем в состав проекта в Новой Москве входит более 30 корпусов, тогда как в “старой” — три», — говорит Елена Гудзь. «Новая Москва активно наращивает объем предложения, — отмечает Мария Литинецкая. — В 2012 году здесь ввели 600 тысяч квадратных метров, в 2013-м — 800 тысяч, в 2014-м миллион ожидается. Цены сопоставимы с городами ближнего Подмосковья — Одинцово, Красногорском, Реутово, Котельниками. Но бюджеты, которые тратит Москва на развитие своих территорий, несопоставимы с бюджетами подмосковными, поэтому спрос очень активный: мы продаем по 5–10 тысяч квадратных метров в месяц».
По объемам и структуре предложения рынки жилой недвижимости Новой Москвы и Московской области практически идентичны — их основу традиционно составляют проекты массмаркет, жилья эконом- и комфорт-класса. «Мы сдаем несколько микрорайонов в начале года, — говорит Игорь Ладычук. — В частности, микрорайон Завидное — это 200 тысяч квадратных метров жилья в городе Видное, на скоростном восьмиполосном шоссе, в окружении Видновского лесопарка, на холме. Поскольку в Москве дома экономкласса сегодня не строят, порядка половины покупателей наших новостроек — это москвичи, которые решают свои жилищные проблемы не в Москве, а в Московской области».
«Но здесь не только “эконом” и “комфорт”, — отмечает Ирина Кирсанова. — В Подмосковье есть проекты и бизнес-класса — с подземной парковкой, монолиты. Уже полтора года стоимость квадратного метра в Люберцах в почти готовом доме — 100–105 тысяч рублей». Есть проекты и в других районах: в Химкинском районе компания Urban Group завершила концептуальный проект «Солнечная система», ОПИН ввела третью очередь проекта «Павлово» — «Павлово-сквер» между Новорижским и Волоколамским шоссе. А «Текто-груп» представила новый проект «Декарт» в Мытищах.
В то же время уже сейчас ситуацию на подмосковном рынке риэлтеры, застройщики и аналитики считают тревожной: предложение здесь соответствует «новомосковскому», а спрос значительно отстает.
«Ситуация “все побежали в Подмосковье” была характерна для 2010–2011 годов, когда приостановили выдачу разрешений на строительство в черте города, — комментирует Мария Литинецкая. — Сегодня в Подмосковье больше рисков, выше конкуренция и больше объем предложения. Поэтому в кризис туда идти небезопасно».
«Возможна отрицательная коррекция переоцененных проектов в Подмосковье, — считает Владимир Кочубей. — Половина покупателей подмосковных новостроек — москвичи, а значительный рост предложения в столице, прежде всего в новых проектах в бывших промзонах, будет означать и формирование приемлемого ценника. Вполне вероятно оттягивание спроса из подмосковных проектов в пользу столицы, а значит, цена на часть жилья в Московской области может снизиться».
На излете роста Вартан Ханферян
