Юрий Михайлов - Ваша недвижимость
Отметим, что в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей – например, вследствие лишения родительских прав – если в жилом помещении остались проживать только несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют в установленном законодательством порядке договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. При этом:* (* Оформление договора передачи в собственность жилых помешений в которых проживают только несовершеннолетние, производится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу).
– договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним не достигшим возраста 14 лет оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения (либо по инициативе) органов опеки и попечительства;
– договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно – с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Граждане, уже приватизировавшие занимаемые ими на законных основаниях жилые помещения и, таким образом, ставшие их собственниками, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе продавать указанные помещения, завещать их, сдавать в аренду или внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Такими же правами – подчеркнем это – будут обладать и те граждане, которые приватизируют до 01.03.2010 жилые помещения, предоставленные им по договорам социального найма до 01.03.2005. При этом осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. С целью защиты законных нрав и интересов соответствующих лиц законодательством может устанавливаться особый порядок совершения следок с приватизированными жилыми помещениями.
Так, совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние – независимо от того, являются ли последние собственниками, со- собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими – имеющие право пользования данным жилым помещением, допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.* ( * Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права – например, в случае, если соответствующее помещение изначально было безвозмездно предоставлено семье в порядке улучшения жилищных условий (с включением несовершеннолетних лиц в ордер), н о фактически несовершеннолетнее лицо в предоставленном жилом помещении по тем или иным причинам не проживает). С редства выручен ные от слелок с приватизированн ыми жилыми помещениями в котооых п р оживают (п р оживали) исключительно несове р шеннолетние, подлежат зачислениродителями, (усыновителями),опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения) на счет по вкладу, открытый на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сбербанка РФ.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31.05.2001, доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего признаются равными, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. В этом случае правом распоряжения долей умершего будет обладать лицо, унаследовавшее ее в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством.* (* О порядке наследования приватизированных жилых помещений см. главу 7 настоящего пособия).
1.2. Процедура передачи приватизируемого жилого помещения в собственность
1.2.1. Содержание процедуры передачи приватизируемого жилого помещения в собственность
Рассмотрим далее процедуру передачи приватизируемого жилого помещения в собственность, которая – вновь обратим на это внимание — будет действовать в течение ближайших трех лет в отношении неприватизированных жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма до 01.03.2005. В соответствии с рассматриваемым нами законом передача жилых помещений в собственность граждан посредством приватизации должна осуществляться уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, в том числе:
– органами государственной власти (органами местного самоуправления);
– государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
– государственными (муниципальными) учреждениями либо казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
С целью упорядочения приватизации жилых помещений местными органами власти – как правило, на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства – учреждаются агентства (бюро) по приватизации жилья, действующие на хозрасчетной основе. Гражданин, желающий приватизировать занимаемое жилое помещение, подает в указанное агентство (бюро) соответствующее заявление и представляет следующие документы:* (* См. примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденное решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 № 4).
– заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, имеющими право на владение указанным помещением на условиях совместной или долевой собственности;
– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;* (* ордер и (или) договор социального найма).
– справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья соответствующими гражданами не было использовано;
– в случаях, предусмотренных законодательством – документ органов опеки и попечительства.
Отметим, что передача гражданам в собственность приватизируемых жилых помещений производится только с письменного согласия всех совместно проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи. При этом по желанию граждан приватизируемое жилое помещение может быть приобретено в долевую или совместную собственность, о чем должно быть сообщено в заявлении (заявлениях).
Норма бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений устанавливается в размере не менее 18 м. кв. общей площади на человека и дополнительно 9 м. кв. на семью (с учетом потребительских качеств жилья) * (* См. в этой связи постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от18.10.1991 № 7). Таким образом, в общем случае семья в составе 3 человек вправе бесплатно (т.е. без доплаты, см. далее) приватизировать квартиру площадью не более 63 м. кв.
Разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья оплачивается гражданами единовременно или в рассрочку в порядке, определяемом органами, уполномоченными в соответствии с законода тельством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Например, если площадь квартиры составляет 84 м. кв., то упомянутая семья из 3 человек в общем случае должна будет оплатить разницу - 21 м. кв.
Вместе с тем местным органам власти предоставлено право увеличивать размер бесплатно передаваемых (в порядке приватизации) жилых помещений в собственность граждан.* (* Кроме того, местные органы власти вправе принимать решения о безвозмездной передаче всего занимаемого жилого помещения, вне зависимости от его площади, инвалидам и ветеранам войны, семьям военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей военной службы и др.). При этом, помимо потребительских качеств приватизируемого жилого помещения, могут приниматься во внимание:
– состав семьи;
– материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;
