Юрий Михайлов - Ваша недвижимость
Упростить расчеты и принятие окончательного решения о покупке могут помочь записи, совершенные вами в процессе оценки своей покупательной способности. Пример листка самооценки покупательной способности представлен на рис. 2.1.* (* Наумова И.Л. Михаленко Я.С. Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2005).
Рис.2.1. Пример листка самооценки покупательной способности
При необходимости в этот же документ можно (отдельными графами) гнести и сведения о предполагаемых размерах других платежей, связанных с совершением сделки по покупке жилья. Кроме того, время от времени внесенные в листок сведения необходимо корректировать. Но предположим, что вы решились на покупку. Что ж, тогда приступайте к следующему этапу подготовки к сделке – выбору конкретного жилого помещения, оптимально устраивающего вас как его будущего владельца.
2.2.3. Выбор объекта покупки. Как позаботиться о соблюдении юридической чистоты и безопасности совершения сделки
Выбор объекта покупки – после того, как вы уже определись с ценой, которую готовы заплатить на свое новое жилье – будет во многом определяться потребительскими свойствами товара. Однако в случае с покупкой жилого помещения необхо^ димо принимать во внимание еще, как минимум, два важных обстоятельства: юридическая "чистота" приобретаемого жилья и "беспроблемность" ваших будущих соседей. По понятным причинам мы не сможем дать нашим читателям исчерпывающие рекомендации относительно того, каким образом на "все 100 процентов" обезопасить себя от обмана при заключении сделки и от возможных неприятностей с соседями по новообретенному жилью. Тем не менее, о самом главном мы выскажемся. Прежде всего — о том, как минимизировать риск при заключении сделки. На этот счет читателям можно порекомендовать с ледуюгцее:
1 . С самого начала рассматривайте юридическую "чисто ту" сделки как главное условие, делающее в принципе возможным ее совершение. Немного поразмыслив, вы поймете, что в сравнении со всеми другими условиями это действительно так.
2 . Старайтесь, по возможности, исключить при заключе нии сделки "промежуточные звенья" – например, в лице доверенных. Если же вы все-таки решили покупать жилое помещение у доверенного лица, то в обязательном порядке проверьте не только документы, удостоверяющие его личность, но и саму доверенность (см. в этой связи рис. 2.2 и 2.3) – не исключено, что срок действия ее истек либо по ней предоставлены недостаточные полномочия.
Рис. 2.2. Примерная форма доверенности на продажу индивидуального жилого дома
3 . Не гонитесь за дешевизной. Хорошее жилье по определе нию не может быть дешевым.
4 . Доверяйте документам, а не словам. Каждое слово, про изнесенное потенциальным продавцом, должно быть по вашей просьбе немедленно подтверждено документально.
5 . Не давайте себя торопить. Побуждение покупателя к чрезмерной спешке – один из излюбленных методов мошенников, но не продавцов с серьезными и честными намерениями, которым незачем спешить.
6 . При покупке жилья на вторичном рынке отдавайте пред почтение вариантам с наиболее короткой правовой историей. При этом помните, что и только что приватизированные, и унаследованные квартиры, предлагаемые к продаже их владельцами, могут быть не свободными от притязаний третьих лиц (несовершеннолетних, чьи права не были должным образом учтены при приватизации, наследников, не поставленных своевременно в известность об открытии наследства и т.п.).
7 . При покупке жилья в новостройке отдавайте предпочте ние риэлтерам с многолетней благонадежной репутацией. Кроме того, стремитесь к тому, чтобы подготовка к заключению сделки и само заключение происходило не в свежеиспеченном филиале, а в центральном офисе риэлтерской компании (даже если это может обернуться для вас дополнительной потерей времени) – так оно надежнее.
8 . Обращайте внимание на то, насколько полно и точно от вечает продавец на ваши вопросы. Стремление уклониться от прямого ответа – обоснованный повод для сомнений в чистоте намерений продавца.
9 . Не будучи знатоком в вопросах покупки жилья, не стес няйтесь получить предварительные всесторонние консультации из независимых от продавца источников. Помните, что бесплатная консультация в офисе "по ходу" общения с продавцом – как правило, пустая формальность (ведь консультирует-то вас в этом случае представитель продавца).
10 . Не соглашайтесь с первым же предложением продавца, заставьте его выслушать вашу точку зрения (например, по поводу достоинств предлагаемого вам для покупки жилья). Помните, что вы – покупатель и, следовательно, имеете полное право отстаивать собственные интересы любыми законными средствами.
Рис.2.3
Несколько рекомендаций – относительно выбора соседства. Поясним, что в данном случае понятие "соседство" читателям следует толковать в более широком, чем это обычно принято, смысле.
Конечно, плохо, если сосед за стенкой постоянно беспокоит вас – например, шумом во внеурочное время. Однако и с таким соседом в большинстве случаев можно договориться.
А вот "договариваться" с руководителем магазина или иного аналогичного заведения, расположенного на первом этаже вашего нового жилища и по понятным причинам представляющего собой источник не только шума, но и посторонних запахов, а иногда – и насекомых, и грызунов – как правило, просто бессмысленно. Посему порекомендуем следующее:
1 . Намереваясь купить жилье, обязательно наведите справки о соседях, населяющих близ рас положенные жилые помещения. Наиболее надежные источники соответствующей информации – участковые милиционеры, дворники и уборщики подъездов, работники коммунально-эксплуатационных и паспортных служб, а также жильцы "со стажем" (например, пенсионеры, проводящие дома значительную часть своего времени).
2 . До принятия окончательного решения о заключении сделки постарайтесь несколько раз (желательно – в разное время суток, в том числе вечернее или даже ночное время) побывать возле дома, в котором располагается намеченное для покупки жилье. При благоприятном стечении обстоятельств попытайтесь побывать и в интересующих вас подъездах дома (при этом на всякий случай будьте готовы к разумным ответам на расспросы любопытных о том, что вы тут, собственно, делаете).
3 . Обратите внимание на то, куда выходят окна в намечен ном для покупки жилье. Крайне неудачным вариантом уличного соседства являются: авто- и ж/д магистрали с интенсивным движением, открытые автостоянки, площадки для выгула собак, площадки для мусорных контейнеров, прогулочные площадки дошкольных учреждений (следует помнить, что по вечерам на них обычно собираются отнюдь не дошкольники), открытые спортивные площадки, но в особенности разного рода развлекательные и увеселительные заведения (казино, залы игровых автоматов, данс-клубы, бары, кафе, рестораны), магазины с круглосуточным режимом работы, "дикие" рынки и т.п.
4 . Стремясь ограничить проникновение в ваше будущее жи лье шума от соседей, отдавайте предпочтение домам с планировкой, минимизирующей подобную возможность. Кроме того, помните, что жилые помещения, расположенные на более высоких этажах, обычно в меньшей степени подвержены воздействию уличного шума, однако межкомнатные перегородки в них, как правило» имеют меньшую толщину.
5 . Обратите внимание на расположение и режим работы ин женерного оборудования дома – лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции – а также на производимый ими уровень шума. Определенную пищу для размышлений может дать и общее состояние подъезда – стен, полов, окон, дверей, даже почтовых ящиков – а также доступность подъезда для посторонних лиц (исправный и надежный домофон либо консьерж – это весомая гарантия безопасности жильцов не только от терактов, но и от банальных квартирных краж).
Разумеется, перечень представленных рекомендаций не является исчерпывающим. Весьма ценную дополнительную информацию вы всегда можете получить, к примеру, от своих родственников или знакомых, решавших для себя (в недавнем прошлом) аналогичную жилищную проблему. Желательно, чтобы по итогам поисков в вашем распоряжении оказалось несколько примерно равноценных вариантов. Это позволит вам, не мешкая "переключиться" с одного варианта на другой в случае, если на последующих этапах подготовки к сделке выявят ся обстоятельства ставяшие пол вопоос яелесообоазность совершения покупки.
