Юрий Михайлов - Ваша недвижимость

Юрий Михайлов

Ваша недвижимость

Глава 1. Приватизация жилья

1.1. Законодательная база приватизации

1.1.1. Краткая характеристика Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется на основании одноименного Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (в редакции от 30.06.2006). Читателям, которые намереваются приватизировать квартиру, следует прежде всего познакомиться с основными положениями рассматриваемого нами закона.

Структурно Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее в рамках настоящего пособия, за исключением случаев, оговоренных особо – закон о приватизации) состоит из преамбулы и двух разделов, в свою очередь, включающих в себя 20 глав.* (* Ст.5 из действующей редакции закона о приватизации исключена, см. далее). Как следует из преамбулы, закон о приватизации имеет целью:

1. Установить основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории России.

2. Определить правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности (применительно к жилой недвижимости).

Заметим, что при вступлении закона о приватизации в силу 15 лет назад предполагалось, что таким образом удастся создать правовые предпосылки не только для осуществления российскими гражданами свободного выбора законных способов удовлетворения потребностей в жилище, но и для улучшения использования и сохранности имевшегося на тот момент в РФ жилищного фонда. Дальнейшие события, с одной стороны, выявили необходимость в существенном уточнении положений закона о приватизации, а, с другой, подтвердили его правовую значимость.

Так или иначе, но во многом именно благодаря закону о приватизации значительная часть наших соотечественников обрела в собственность жилую недвижимость, пусть в большинстве случаев и достаточно скромную.

Рис.1.1. Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации

Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации представлена на рис. 1.1.

Предполагается, что в ближайшие несколько лет будет приватизирована и остающаяся вне частной собственности доля отечественного жилого фонда, составляющая в настоящее время, по различным оценкам, около 30 %. Однако на темпы и конечные итоги приватизации жилого фонда РФ могут оказать существенное влияние несколько обстоятельств, в том числе и предполагаемое введение платы за приватизацию (см. далее).

1.1.2. Общие вопросы приватизации жилья

Объективным достоинством приватизации, безусловно, является предоставление нашим согражданам реальной (не декларируемой) возможности по расширению своих имущественных прав. Действительно, приватизация жилья и последующее вступление в права собственности на приватизированное жилье предоставляет их владельцам целый ряд таких возможностей, в том числе:

– эффективно вкладывать принадлежащие им материальные средства в недвижимость – например, при приобретении более комфортабельного жилья посредством присоединения к имеющимся накоплениям денежного эквивалента рыночной стоимости приватизированного жилья;* (* Речь идет о довольно распространенном способе покупки жилья с т.н. зачетом стоимости имеющейся у покупателя жилой недвижимости, подробнее см. главу 2 настоящего пособия);

– осуществлять накопление жилья в собственности посредством приобретения, к примеру, еще одной квартиры (коттеджа) в дополнение к имеющейся (приватизированной)при необходимости – продать принадлежащее на праве собственности жилье, а также обменять его либо передать в безвозмездное пользование другому лицу.* (* Приватизиоованное жилье может передаваться в дар и по наследству а также предоставляться в безвозмездное пользование другим людям в порядке установленном законодательством, подробнее см. главы 7 и 8 настоящего пособия);

– совершать с приватизированным жильем иные законные действия.

Таким образом, владелец приватизированного жилья на самом деле обретает широкие п рава п о распоряжению законно принадлежащей ему жилой недвижимостью. Именно по этой причине свое право на приватизацию жилья к настоящему моменту уже реализовало более половины россиян.

Заметим, что в последние два-три года активность российских граждан на пике приватизации еще более возросла. Объяснение сему обстоятельству – весьма банальное: ведь предполагается, что уже с марта 2010 года бесплатная приватизация станет платной.

Конечно, здесь нельзя не упомянуть о том, что провозглашаемая в ст.1 рассматриваемого нами закона бесплатность приватизации жилых помещений уже давно превратилась в продекларированную условность, поскольку совокупные расходы граждан на сбор различных документов, так или иначе относящихся к процедуре приватизации, исчисляются тысячами рублей. Тем не менее, уже вскоре ситуация с приватизацией может измениться радикально – поскольку вместо оплаты сборов и пошлин за документы и связанные с их оформлением услуги российским гражданам может быть предложен вариант выкупа жилья в собственность по рыночной (а не по инвентаризационной, как виделось ранее) стоимости. Пока же наши соотечественники сохраняют право на бесплатную приватизацию. Правда с известными исключениями.

Во-первых, правом приватизации не смогут воспользоваться те, кто это право реализовал ранее, за исключением категорий лиц, перечисленных в ст. 11 закона о приватизации (см. далее).

Во-вторых, действующие (пока) правила бесплатной приватизации не распространяются на жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005.

В-третьих, как и прежде, не подлежат приватизации определенные законом категории жилых помещений (см. в этой связи рис. 1.2). * (* См. в этой связи также решения Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П и от 10.12.2002 № 316- О ). В-четвертых, правом приватизации – по понятным причинам – не могут воспользоваться граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными.

Рис.1.2. Категории жилых помещений, не подлежащие приватизации

Необходимо обратить внимание читателей еще на два условия, соблюдение которых делает в принципе возможной бесплатную приватизацию. Первое условие – граждане вправе обрести в собственность занимаемые ими на законном основании только жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, либо забронированные ими жилые помещения, отвечающие тем же условиям.* (* С учетом положений ст.4 закона о приватизации). Второе условие – добровольное изъявление гражданами намерения приватизировать соответствующие жилые помещения.

Кроме того, в зависимости от личных обстоятельств граждан, к перечисленным ранее условиям могут добавиться и некоторые другие. Одно из таких условий вытекает из положений ст. 2 закона о приватизации. С необходимостью его выполнения сталкиваются все те граждане, которые занимают жилые помещения совместно с другими проживающими в них гражданами – членами их семей – в возрасте от 14 лет и старше. Поясним, что рассматриваемый нами закон ставит возможность приватизации в зависимость от наличия согласия на ее проведение всех проживающих в соответствующем жилом помещении граждан – членов семьи – в возрасте от 14 лет и старше.

На практике это означает, что граждане РФ, занимающие в настоящее время жилые помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде – включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (т.н. ведомственный жилищный фонд) – на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения при этом могут передаваться как в общую собственность указанных граждан так и в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних)..

Передача в собственность жилых помещений, в которых по тем или иным причинам проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, производится по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают только лица в возрасте от 14 до 18 лет, передаются последним в собственность на основании поданного ими заявления с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.