Юридические тонкости для всех - Илья Монарх
Первичное жилье
На рынке недвижимости все строящиеся объекты, сданные в эксплуатацию новые квартиры, дома, коттеджи и т. д. считаются первичными, если на них не установлено право собственности. Они могут быть поставлены на кадастровый учет при завершении процесса возведения здания и находиться в распоряжении застройщика.
Участники долевого строительства не могут стать собственниками до окончательной сдачи объекта, поскольку юридически его не существует. До полного завершения всех работ, включая возведение конструкции, наладку коммуникаций, приведение в порядок прилегающей территории, дольщики имеют право требования к компании-застройщику. Данные взаимоотношения должны быть зафиксированы договорным документом (ДДУ), который обязательно регистрируется Росреестром. Это позволяет исключить сделки по двойной продаже жилых объектов.
По сути, до завершения строительства даже в долевой форме квартирами в многоэтажном здании распоряжается застройщик. В Росреестре он регистрирует фактический адрес объекта, его технические и эксплуатационные характеристики. Все данные о квартирах хранятся в базе ЕГРН. До тех пор, пока у квартир не появляются собственники, официально утвержденные в своих правах, жилье считается первичным. После приобретения объекта в ЕГРН появляются данные о его владельце (владельцах), и квартира приобретает другой статус.
Вторичное жилье
На рынке недвижимости вторичным считают жилье, имеющее собственника, который обладает правоустанавливающими документами, зарегистрированными Росреестром. При этом не имеет никакого значения, где находится квартира: в новостройке или старом доме. Если она состоит на кадастровом учете, то относится к используемым объектам.
Оформить куплю/продажу вторичного жилья проще, чем первичного. При оформлении собственности от застройщика первый правообладатель может столкнуться с некоторыми трудностями, например отсутствием у объекта кадастрового номера, наличие которого является обязательным условием с 01.03.2013 г. Если по каким-то причинам застройщик не поставил объект на учет в Росреестре, оформить жилое помещение в собственность не получится.
Особенности постановки на кадастровый учет
Первичное и вторичное жилье обязательно подлежит постановке на учет в ЕГРН.
После регистрации жилья собственник получает выписку из ЕГРН о постановке объекта на кадастровый учет с соответствующей отметкой (номером и штампом).
Как оформить покупку жилья с материнским капиталом
У семей с детьми есть законная возможность приобретения жилья за материнский капитал. Что для этого нужно сделать? Как лучше оформить жилье – в долевое или общее совместное владение?
Собственность: долевая или общая совместная
Материнский капитал, по сути, принадлежит обоим супругам. Однако находится он в распоряжении женщины. При приобретении жилья, в уплату которого используют средства из этого источника, по согласию сторон можно оформить два вида собственности.
1. Долевая. До 2019 года законодательством РФ разрешалось оформлять неравные доли (например, 40 % жене и 60 % мужу или наоборот). Это создавало проблемы, споры в случае развода супругов.
2. Общая совместная. Согласно ст. 244, п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ, Федеральному закону от 19.07.2018 г. № 217-ФЗ при отсутствии брачного договора между супругами приобретаемая недвижимость переходит в общую совместную собственность.
При оформлении правообладания жилым помещением обязательно должны быть учтены доли детей. Если родители используют маткапитал и оформляют общую совместную собственность, подтверждения нотариуса не требуется. В любом случае дети имеют право на имущество родителей.
Если жилье делится на доли, то необходимо подтверждение факта добровольного согласия сторон, отсутствия обмана, принуждения. Это осуществляет нотариус оформлением соответствующего документа.
В нотариальной конторе удостоверяют:
• брачный договор (составляют до или после приобретения жилья),
• соглашение о разделе имущества (составляют после сделки по купле/продаже).
Разница в этих документах состоит в том, что первый документ составляют по взаимному согласию, а второй может оформляться принудительно, по суду. При этом необязательно фиксировать развод. Согласно ст. 38 п. 1 СК РФ, находясь в браке, один из супругов имеет право потребовать раздела имущества и получить удовлетворение своей просьбы. Раздела имущества может потребовать и третья сторона. Например, кредитная организация в счет погашения займа.
Стоимость нотариального соглашения о разделе имущества составляет 0,5 % от стоимости жилого объекта, которая обозначена в договоре (от 300 до 20 тыс. рублей). Оплата услуг самого нотариуса варьируется в зависимости от региона и организации, осуществляющей эту деятельность. Это определено п. 5 ст. 333.24 НК РФ.
Если следовать процессуальному порядку, стоимость оформления может увеличиться. Госпошлина в этом случае составляет 0,5–4 % от стоимости имущества (минимум – 400 рублей, максимум – 60 тыс. рублей). К этому следует добавить оплату услуг юриста. Данные условия обозначены в подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Оформление жилья в собственность
Для регистрации приобретения необходимо представить в Росреестр пакет документов, в который входят:
• договор о приобретении недвижимости с указанием использования материнского капитала;
• брачный договор (при наличии);
• документы, удостоверяющие личность;
• свидетельство о браке;
• свидетельство(-а) о рождении ребенка (детей);
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (2000 рублей);
• соглашение о выделении долей (в случае их выделения детям).
При приобретении жилья за маткапитал важно учесть интересы всех сторон.
Как правильно написать жалобу в любое ведомство
Вы часто пишете жалобы? Если нет, это значит, что вы смиренно терпите нарушение своих прав. По нашим профессиональным наблюдениям, каждый человек минимум 2 раза в месяц попадает в ситуации, в которых жалоба в то или иное ведомство решила бы проблему.
Своевременно написанная жалоба помогает сэкономить время, деньги и немало нервных клеток.
Защита гражданином своих прав
В статье 33 Конституции РФ за каждым человеком закреплено право обращаться в госорганы. Поводом для такого обращения может стать и недовольство гражданина бездействием государственных органов и структур.
Когда чиновники, продавцы, должностные лица и т. д., пусть даже по незнанию, бездействуют, обычный человек не должен от этого страдать. Жалоба – это инструмент для подталкивания ответственных сотрудников к выполнению своих обязанностей.
Официально такого документа, как жалоба, не существует. По закону это обращение. С каждым из них существует свой порядок работы. Есть срочные, например заявления о преступлении. Есть несрочные, которые рассматриваются в рамках закона «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».
Неважно, в какое ведомство обратился человек, – его не могут проигнорировать или не ответить ему в установленные сроки. На кого бы ни пожаловался гражданин, отказать в приеме обращения или раскритиковать его за дерзость не имеют права. Единственное, что недопустимо, – это оскорбления. Вот за них могут наказать.
Жалоба, претензия или заявление
Все это разные обращения, и применяют их в разных ситуациях.
Претензия – это обращение при нарушении договорных отношений, то есть в ситуациях, когда у обеих сторон конфликта есть взаимные права и обязательства. Например, в случае конфликта между клиентом и поставщиком. Пострадавшая сторона пишет
