Юридические тонкости для всех - Илья Монарх
Увы, закон не поможет, если не увидит весомых доказательств. Даже если сотрудники полиции вам искренне поверят, начальство останется безнаказанным. При этом проблема не в несовершенстве законов, а в том, что вокруг много непорядочных людей.
Важные навыки
Как правильно оформить сделку с недвижимостью
Покупка недвижимого имущества – ответственный шаг. Чтобы не допустить ошибок, необходимо знать нюансы совершения сделок купли-продажи объектов недвижимости.
Нельзя просто договориться с владельцем квартиры, заплатить ему деньги, подписать договор и въехать в жилье. Важно соблюсти правила процедуры купли-продажи, установленные на законодательном уровне.
Все сделки с недвижимостью проходят через Росреестр, он же ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости. Это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая является органом исполнительной власти. В ее функции входят организация кадастрового учета объектов недвижимости, госрегистрация прав на имущество и сделок с ним. Данная структура хранит сведения обо всех строительных объектах, земельных участках, расположенных на территории РФ.
Чтобы правильно провести сделку с приобретением квартиры (дома) и избежать проблем с законом, следует предпринять несколько шагов.
Статус объекта
Юридически каждый строительный объект имеет свое назначение. Его статус и правообладатель определяются правоустанавливающими документами. Любое недвижимое имущество (квартира, дом, иное строение) регистрируется в ЕГРН. Если у продавца нет свидетельства о праве на предлагаемый им объект, сделку совершить невозможно.
Статус недвижимости юридически определяют как первичное и вторичное жилье.
1. «Первичка» имеет документы без официальной регистрации прав собственника (отсутствует запись в ЕГРН). Это характерно для новостроек.
2. У «вторички» есть документы, устанавливающие и утверждающие права на собственность, зарегистрированную в ЕГРН.
Подробнее о сделках с первичным и вторичным жильем поговорим ниже.
Внимание! При просмотре предложений на рынке недвижимости важно ознакомиться с сопроводительными документами, относящимися к правообладанию имуществом (кто владеет и на основании каких документов) и обременению (не ограничено ли право собственника, например, незакрытым ипотечным кредитом).
Проверка объекта
Перед приобретением недвижимого имущества необходимо сделать запрос в Росреестр (ЕГРН) и ознакомиться со следующей информацией:
• кадастровый номер,
• общая и жилая площадь,
• кадастровая стоимость,
• обременения,
• аресты.
Выписка из ЕГРН необходима, чтобы провести анализ возможных рисков в случае возникновения спорных моментов.
Согласно ст. 8.1 п. 6 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое перед совершением сделки ознакомилось с данными ЕГРН и убедилось, что продаваемая недвижимость не имеет обременений. Это позволяет приобретателю избежать финансовых потерь и неправомерных действий со стороны продающей стороны.
Выписку можно получить по электронному запросу через портал «Госуслуги».
Приобретатель вправе запросить:
• информацию об отсутствии или наличии обременений, арестов на интересующий объект;
• историю сделок с квартирой, домом, иной недвижимостью (выписку обо всех собственниках).
Согласно ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный покупатель жилого объекта имеет право на возмещение ущерба от государства за утрату права собственности на единственное жилье.
Это означает, что, если при покупке жилья вы полагались на данные из Росреестра, а там что-то оказалось записано не так и вы из-за этого лишились единственного жилья, государство должно компенсировать вам потери.
Изучение документов
Продавец недвижимости должен обладать правоустанавливающими документами. Приобретатель имеет право потребовать их оригиналы и копии для детального ознакомления. Документы могут быть разными, в зависимости от того, как недвижимость попала во владение к продавцу. Например:
• договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение платежа;
• договор долевого участия, акт приема-передачи;
• договор мены;
• договор дарения;
• постановление суда;
• свидетельство о наследовании;
• нотариальное свидетельство о праве собственности (им обладает супруг умершего, с которым недвижимость находилась в совместной собственности);
• документ о приватизации и пр.
При изучении документов следует обратить внимание на обстоятельства предыдущих сделок и наличие регистрационных надписей Росреестра (штамп, печать).
К правоподтверждающим документам относят выписку из ЕГРН с указанием правообладателя и свидетельство о государственной регистрации права (действовало в период с 31.01.1998 г. по 15.07.2016 г.).
Внимание! Сделки с недвижимостью, при которых участниками являются несовершеннолетние и недееспособные, проводят только через нотариуса.
Предварительные действия
После осмотра объекта недвижимости и устной беседы с продавцом следует составить предварительный договор, где будут обозначены условия сделки.
На этом этапе при достижении первоначальной договоренности заключается соглашение о задатке. Приобретатель (покупатель недвижимости) вправе потребовать расписку, подтверждающую передачу денежной суммы. Осуществлять данную операцию рекомендуется с привлечением свидетелей из числа незаинтересованных лиц. Например, риелтора.
По QR-коду выше вы можете скачать образцы документов:
• предварительный договор на продажу вторичного жилья,
• договор аванса (задатка),
• договор купли-продажи,
• акт приема-передачи.
Продавец должен передать документы, которые необходимы для совершения сделки, в Росреестр. До заключения предварительного соглашения обеим сторонам необходимо ознакомиться с перечнем требуемых официальных бумаг. Если в процессе подготовки к сделке какого-то документа не окажется, регистрация будет приостановлена.
Кроме правоустанавливающих документов и паспортов участников сделки потребуются:
• кадастровый паспорт,
• выписка из ЕГРН об отсутствии ареста и обременения на квартиру,
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах или их отсутствии,
• выписка из финансово-лицевого счета об оплате коммунальных платежей.
Оформление права собственности
После предварительных согласований стороны заключают договор купли-продажи в нотариальной конторе. Покупатель оплачивает государственную пошлину. Собранный пакет документов, заявления о переходе права собственности и регистрации прав представляют в Росреестр.
Документы в Росреестр подаются двумя способами:
• через МФЦ на бумажном носителе,
• через портал Росреестра в электронном виде (с электронной подписью).
Предоставление документов с помощью почтовой службы исключается.
При подаче документов в МФЦ необходимо получить от ответственного сотрудника опись представленных бумаг, проверить данные:
• адрес и кадастровый номер объекта;
• регистрационные действия согласно заявленным (регистрируется смена собственника);
• список документов с указанием их количества (оригиналов и копий);
• персональные сведения (Ф. И. О., паспортные данные).
При обнаружении ошибки следует указать на несоответствие данных.
На сайте МФЦ можно уточнить информацию о действиях с полученными бумагами и готовности документов о смене собственника.
На последнем этапе приобретатель получает:
• договор купли-продажи с регистрационной надписью госрегистратора и номером записи в ЕГРН;
• выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности.
Если все действия совершены правильно и добросовестно, можно рассчитывать на успешность сделки.
После заключения договора прописанные в проданном жилье люди должны выписаться. В договорах купли-продажи на новую прописку после сделки и автоматическую выписку из продаваемой квартиры дается срок около двух недель (максимальный – до 30 дней). Если прописанные не выпишутся добровольно, придется подавать на них в суд, который постановит их выписать.
Подробнее о том, что такое «первичка» и «вторичка» на рынке недвижимости
Как показывает практика, у людей создалось неверное понимание того, что такое первичное
