Анна Деменева - Конституция России: 10 лет применения
Согласно статьям 8, 9 ЖК РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фона в нежилые может осуществляться в исключительных случаях по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.
Каких-либо иных норм федерального закона, регулирующих порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, в настоящее время не имеется.
Поэтому в силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона РФ от 24 июня 1999 года №119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" до принятия федеральных законов по вопросу порядка перевода жилых помещений в нежилые Свердловская область вправе осуществлять по этому вопросу собственное правовое регулирование.
Согласно подпункту "п" статьи 7 Закона Свердловской области №17-03 от 08 июня 1995 года "Об основах жилищной политики в Свердловской области" перевод помещений в жилые или в нежилые осуществляют органы местного самоуправления.
Подобное наделение Свердловской областью органа местного самоуправления государственным полномочием по осуществлению перевода помещений в жилые или в нежилые во всех видах жилищного фонда произведено в соответствии с пунктом 2 статьи 132 Конституции РФ, статьей 6 ФЗ РФ от 28 августа 1995 года №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктом 1 статьи 5 Областного закона Свердловской области от 13 апреля 1995 года №12-03 "О местном самоуправлении в Свердловской области", пунктом 1 статьи 3 Областного закона Свердловской области от 24 декабря 1996 года №59-03 "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований в Свердловской области отдельными государственными полномочиями", т. е. в пределах предоставленной компетенции и поэтому является законным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 Устава муниципального образования "город Екатеринбург" представительным органом местного самоуправления в Екатеринбурге является Екатеринбургская городская Дума, к компетенции которой отнесено принятие общеобязательных правил по предметам ведения города Екатеринбурга.
Поэтому в силу пункта 3 статьи 15 ФЗ РФ от 28 августа 1995 года №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" Екатеринбургская городская Дума в пределах своей компетенции приняла решение об утверждении оспариваемого Положения о переводе.
В соответствии с пунктом 1.2 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года №26/10, перевод жилых помещений (жилых домов) В нежилые независимо от формы собственности жилищного фонда производится на основании постановления Главы города.
Учитывая, что, в силу статьи 5 Областного закона Свердловской области от 24 декабря 1996 года №59-03 "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований в Свердловской области отдельными государственными полномочиями", органы местного самоуправления муниципальных образований вправе осуществлять правовое регулирование в пределах передаваемых им государственных полномочий, Екатеринбургская городская Дума вправе была определить такой порядок, при котором актом, юридически подтверждающим факт перевода жилого помещения в нежилое, является постановление Главы города Екатеринбурга.
Поскольку Глава города Екатеринбурга, в силу статей 11, 12, 20 Устава муниципального образования "город Екатеринбург" является высшим должностным лицом исполнительного органа местного самоуправления, осуществляющим все организационно-распорядительные полномочия по предметам ведения города Екатеринбурга, то суд считает, что какого-либо противоречия действующему федеральному и областному законодательству пункта 1.2 оспариваемого Положения о переводе не содержит.
Довод заявителя о том, что решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается собственником, не зависит от решения Главы города Екатеринбурга и поэтому должно носить уведомительный характер, основан на неправильном толковании норм закона. Анализ статьи 9 ЖК РСФСР дает возможность сделать вывод о том, что перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может быть осуществлен только по решению исполнительных органов субъектов РФ. Исключение из данного правила установлено законом только для колхозов.
Суд считает, что не противоречат действующему федеральному и областному законодательству подпункты "а"," б", "в", "г", "д", "к", "с" пункта 3.3 оспариваемого Положения о переводе, согласно которым лицо, желающее перевести жилое помещение и жилой дом в нежилые, обязано к заявлению приложить: нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих право собственности (право хозяйственного ведения) на жилое помещение (жилой дом); выкопировку из генплана расположения дома; технический паспорт; поэтажный план в габаритах здания (первый этаж); справку бюро технической инвентаризации о техническом состоянии жилого дома с указанием даты последнего обследования жилого дома; акт обследования жилого помещения (жилого дома) организацией, обслуживающей его; справку о наличии зарегистрированных граждан в переводимом жилом помещении (жилом доме).
Несмотря на то что данными пунктами на заявителя возлагается обязанность по предоставлению документов, это не затрагивает конституционных прав заявителя и направлено на соблюдение требований общественной безопасности, защиты прав и свобод других граждан.
Перечисленные документы относятся к технической информации об объекте недвижимости, статус которого подлежит изменению. Информация, содержащаяся в перечисленных документах, позволяет оценить, повлечет ли перевод жилого помещения к ущемлению жилищных, иных прав и свобод других граждан (статья 4 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Поэтому она необходима для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое. Данные положения не могут создавать для заявителя препятствий в осуществлении его прав собственника, поскольку подобная информация у него, как собственника, имеется либо может быть предоставлена ему по его требованию.
Не нарушает прав заявителя и норма абзаца 2 пункта 4.6 Положения о переводе, согласно которой за нарушение несущих конструкций жилого помещения при осуществлении его реконструкции собственник несет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Сама по себе норма является общей и не устанавливает конкретной меры ответственности.
Что касается подпункта "и" пункта 3.3, пунктов 3.4, 4.1, абзаца 1, пункта 4.6 оспариваемого Положения о переводе, то суд считает, что они противоречат действующему законодательству.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со статьей 6 Закона РФ №4218-1 от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, осуществлять свои права, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Таким образом, регулируя на основании переданных областным законодательством государственных полномочий вопросы перевода жилых помещений в нежилые, орган местного самоуправления вправе устанавливать такие порядок и условия, которые, с одной стороны, обеспечивали бы защиту прав других лиц и, с другой стороны, не создавали бы для граждан — собственников жилых помещений — необоснованные препятствия осуществлению прав собственника, в том числе не возлагали бы на них не основанные на законе обязанности.
Согласно подпункту "и" пункта 3.3 и пункту 3.4 Положения о переводе, лицу, желающему перевести жилое помещение (жилой дом) в нежилое, необходимо согласовать с главой администрации района возможность перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое в указанных целях и получить разрешение в Управлении по жилищной политике до начала оформления документов о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое.
Анализ норм пунктов 3.5, 4.2-4.5, 4.7-4.9 Положения о переводе позволяет сделать вывод, что вопрос о возможности перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое решается комиссией на основании представленных заявителем документов. Именно комиссии предоставлено право определения, нарушаются или нет жилищные и иные права граждан, и принимать соответствующее решение. Глава администрации района и Управление по жилищной политике какими-либо полномочиями по данному вопросу не обладают.
