Все географические карты лгут - Марк Монмонье
На практике распространена еще и переоценка, совершаемая при продаже недвижимости или ее структурных изменениях – например, добавлении еще одной комнаты или камина. В таких районах оценка стоимости осуществляется обычно в пользу долго живущих в данном населенном пункте собственников, которые приобрели недвижимость давно и не проводили в ней никаких существенных улучшений. Постоянные переоценки были бы для таких людей невыгодными, особенно если окружающая их природная и социальная среда не ухудшилась. Поскольку давние жители городов и поселков обычно регулярно участвуют в выборах и настроены против новых процедур переоценки, которые могут быть и более верными, избранный оценщик недвижимости или такой же оценщик, назначенный муниципалитетом или мэрией, с большой долей вероятности станет отражать их интересы. Результатом становится схема оценки, с юмором названная «Макнуть новичка» или «Добро пожаловать, незнакомец!».
Однако на оценки недвижимости, как и на решения по зонированию участков, могут быть поданы апелляции. В больших муниципальных образованиях подача таких апелляций может потребовать услуг адвоката. В небольших городках и поселках, в которых скорее переоценивается недвижимость «новичков», дело обстоит проще – существует так называемый ежегодный день жалоб, который может растягиваться на неделю или на месяц. Жители обращаются в местное оценочное бюро с «жалобами», то есть с протестами на сделанные по их недвижимости оценки. Однако успех апелляции будет зависеть не от жалоб на некомпетентность оценщика или стоимость и качество услуг муниципальных органов, а от способности убедительно продемонстрировать, что стоимость оценки не отвечает действительности. Если говорить коротко, домовладелец должен осуществить некоторые исследования.
Рис. 7.5. Карта, изображающая ваш дом и близлежащие объекты для сравнения
Начать лучше всего с самого офиса оценщика. Во многих местах информация о его деятельности доступна в режиме онлайн. Для того чтобы показать, что оценка вашей собственности завышена, вы можете сравнить ее установленную стоимость со стоимостью других объектов недвижимости в округе, особенно домов, похожих на ваш. Приходите в офис оценщика с адресами объектов, историю оценки которых вы хотели бы изучить. Сотрудники оценочного бюро помогут вам найти описание каждого объекта и историю его оценки. Обычно эти материалы содержат данные о существенных улучшениях недвижимости и ее специфических характеристиках, указывают площадь земельного участка, жилую площадь дома и, возможно, площадь комнат. Если оценка вашего жилища принципиально не отличается от оценки похожих домов, то и дела никакого поднимать вам не стоит, – но считайте себя удачливым, если с самого начала отношение к вам будет благоприятным. Если оценка вашей собственности значительно превышает оценку подобных соседних домов, то выигранная апелляция может сэкономить вам немало денег, особенно если вы рассчитываете прожить в этом микрорайоне много лет.
Рис. 7.6. Карта, отображающая несоответствие в оценке вашего дома и похожих объектов недвижимости по соседству
Вы можете подать апелляцию, используя два вида доказательств: факты, показывающие, что объекты недвижимости, которые вы считаете похожими на ваш, действительно являются таковыми; и сравнительные цифры, указывающие на то, что новая оценка вашей недвижимости существенно завышена (если вам удастся обнаружить, что в одном из таких «сравнительных примеров» тоже произошло завышение оценки стоимости, вы можете попросить вашего соседа о поддержке в формате совместной апелляции). Установить схожесть объектов помогут три вида доказательств: карта местности, фотографии объектов и их адресов и таблицы или схемы, сравнивающие ваш дом с другими по конструкции (деревянный каркас, кирпич, камень и т. д.), количеству комнат, жилой площади, году строительства и размеру участка земли. На рис. 7.5 изображена типичная карта микрорайона таунхаусов с улицей, размерами участков и площадями застройки, определенными оценщиками. На карте хорошо видны объекты, похожие или близкие по типу к вашему. Будучи способным пропагандистом, вы, естественно, называете карту «Похожие объекты недвижимости в микрорайоне», чтобы усилить свою позицию.
После того как вам удастся убедить оценочный комитет, что эти дома однотипны с вашим, приступайте к представлению карты, которая подчеркивает несправедливость сделанных оценок. Как показано на рис. 7.6, средняя оценка четырех схожих объектов недвижимости (исключая ваш) может стать полезной основой для графического сравнения, равно как и тонким намеком на то, какой должна быть справедливая оценка вашего участка. В качестве хорошей ссылки эта средняя оценка недвижимости позволяет вам сделать акцент на графических показателях, указывающих на различия в сделанных оценках. Сравнительные столбцы успешно демонстрируют эту несправедливость. Если вам удастся выиграть спор относительно схожести объектов, данная карта сможет принести вам победу в деле о снижении оценки стоимости вашей недвижимости.
Рис. 7.7. Карта, показывающая, что оценка стоимости вашей недвижимости не может быть самой высокой в микрорайоне
Если предложенная оценочная стоимость вашего дома превышает такую же оценку соседних с вами домов, вы можете подать апелляцию, сравнив ее со следующей по убывающей оценкой. В этих целях можно использовать простую карту, показывающую расположение участков, их адреса и суммы оценки. На рис. 7.7 показано, как символы и надписи на карте должны продемонстрировать членам оценочного комитета, что вы в курсе стоимости соседних объектов и ваша жалоба вполне законна.
После этого представьте фотографии и таблицы, свидетельствующие о том, что ваш дом гораздо скромнее по внешнему виду, размерам и удобствам, чем тот объект по соседству, который имеет вторую по убыванию оценочную стоимость. Если оценщики все же беспардонно ввязались в игру «Макнуть новичка», ваши свидетельства пошлют им четкий сигнал, что вы полностью подготовились для того, чтобы при необходимости поставить оценочный комитет в неудобное положение, если он не осуществит адекватный пересмотр своей оценки. Если вы при этом соблюдете такт, то в большинстве случаев комитет так и поступит.
Хотя данная глава по тону звучит несколько цинично, ее цель состоит в том, чтобы возбудить в читателе определенный скептицизм по отношению к тому, как некоторые люди используют карты, а не по отношению к картам в общем. Понимание возможностей манипулирования с картографическим материалом важно для того, чтобы быть информированным гражданином, который в состоянии правильно воспринять разноплановые предложения по изменению местного ландшафта и окружающей среды. При работе с картами важно помнить, что отображаемый ими конкретный взгляд на действительность (или ее будущее) не является единственно возможным и не всегда представляет собой хорошее приближение к истине.
8. Карты и политическая пропаганда
Хороший пропагандист знает, как формировать общественное мнение, манипулируя картами. Процесс политического убеждения зачастую имеет
