Все географические карты лгут - Марк Монмонье
С течением времени застройщики создали немало способов принижения возможных неблагоприятных факторов, связанных с реализацией будущего проекта и приукрашиванием его визуальной привлекательности и ожидаемых выгод. Эти трюки лучше всего работают непосредственно перед заседаниями городских и муниципальных комитетов по планированию и зонированию и менее всего эффективны в федеральном суде или судах штатов.
1. Будьте очень избирательны во время презентаций. Не показывайте того, что аудитории лучше не видеть. Опускайте потенциально опасные характеристики и темы, которые могут вызвать неприятные ассоциации с мусором, автомобильными пробками и шумом. Не упоминайте о свалках отходов и контейнерах для мусора, дорожных знаках, праздношатающихся подростках и многотонных грузовиках. На рисунках и масштабных моделях не показывайте людей и машины вообще или изображайте только красиво и модно одетых пешеходов и посетителей торговых центров и машины последних марок с низким потреблением топлива. Никогда не признавайте возможность гибели кустарника, появления вытоптанных газонов и чего-то, хотя бы отдаленно напоминающего дым. И прежде всего сохраняйте изображение вашего объекта ясным и достаточно обобщенным, чтобы многочисленные пропуски на нем не казались неестественными.
2. Мыслите стратегически. Избегайте неблагоприятного сочетания с соседними объектами, создавайте карты и рисунки проекта таким образом, чтобы не допустить связанного с ним ущерба для здоровья местных жителей или снижения стоимости их недвижимости. Если местность по соседству почему-то не привлекательна или может пострадать от реализации проекта, лучше вообще не отображайте ее на карте. Но если соседние участки могут быть улучшены, обязательно включайте их в карту и показывайте как новое строительство. Никогда не показывайте школу или жилые дома, граничащие с местами захоронения отходов, фабриками по их переработке (эвфемизм для заводов по сжиганию мусора) или с линиями электропередачи.
3. Делайте акцент на положительных моментах. Выбирайте благоприятные данные и подходящие темы для данной карты. Например, если планируемое место для захоронения отходов будет иметь высокий забор или незаметный въезд, обязательно отразите это на карте. Если проектируемый торговый центр заменит существующий убогий объект, очень полезным может стать специальный набор карт «до» и «после». Помощь может оказать благоприятная интерпретация имеющихся данных или базовых карт.
4. Если вас на чем-то поймают, обязательно имейте заранее подготовленные объяснения. Ошибки в программном обеспечении, неудачное использование практикантом картографических символов и ярлычков или случайная подмена готовой карты предыдущим вариантом могут оказаться вполне правдоподобными объяснениями.
5. Минимизируйте отрицательные явления. Если уж вы не можете исключить их полностью, во всяком случае не выделяйте те моменты, которые вы вообще хотели бы опустить. Обратите внимание на то, что проект станции железной дороги на рис. 7.3 не привлекает внимания к теме обилия выхлопных газов от работающих на холостом ходу автобусов и такси.
6. Поражайте аудиторию обилием деталей. В конечном счете детальная карта – это технически точная карта, верно? Детали – это полезный инструмент отвлечения внимания.
7. Убеждайте простотой. Используйте чересчур упрощенные карты с изображением пожарных гидрантов, почтовых ящиков и массы других подобных миниатюр, с помощью которых можно закамуфлировать потенциально опасные детали.
8. Отвлекайте внимание аудитории с помощью аэрофотоснимков и исторических карт. Эти вещи дают богатую пищу для разговоров и служат отличным отвлекающим моментом для тех, кого так и тянет воскликнуть: «Стой, ведь это мой дом!»
Рис. 7.4. Символы деревьев добавляют визуальную привлекательность первоначально пустому плану застройщика
9. Обобщайте содержимое карты творчески. Отфильтровывайте или выделяйте те детали, которые подтверждают ваше мнение. Небольшие избирательные пропуски на карте или небольшие манипуляции с контурами, распределением типов почв и даже с границами объектов недвижимости могут здорово помочь в согласовании карты и получении лицензии на застройку.
10. Очаровывайте красиво. Не забывайте о картографическом друге архитектора – штампе с изображением дерева или его электронном аналоге. Как показано на рис. 7.4, деревья-символы могут превратить обычный проект в привлекательный объект недвижимости по соседству с вами. И чем больше таких напечатанных гипотетических деревьев, тем лучше. В конечном счете для нанесения древоподобных символов на карту нужно гораздо меньше времени и усилий, чем на то, чтобы посадить настоящее дерево. А лет через двадцать те чахлые прутики, которые вы посадите, может быть, и станут в чем-то похожи на тенистые раскидистые деревья, изображенные на рисунке.
11. Когда все остальные варианты провалятся, попробуйте подкуп. Разумеется, речь идет не о передаче взяток под столом, а о базовом подкупе в виде создания рабочих мест для безработных, обеспечения хороших прибылей и высоких окладов подрядчикам и строительным рабочим, увеличения налогооблагаемой базы или «выплат вместо налогов» для местных властей, соображений престижа и обещаний создать в данном населенном пункте привлекательные объекты для подростков, молодых семей и пожилых людей. Или, наконец, попробуйте осуществить проект в другом месте, где граждане и их представители менее искушены в картографических трюках.
Оценка стоимости недвижимости
Как слова или числа, карты могут стать орудием в руках любого человека. Они могут помочь владельцу недвижимости подать апелляцию на необоснованно завышенный уровень ее налогообложения. Однако то, помогут ли вам изложенные ниже приемы, будет зависеть от оценки стоимости недвижимости в данном конкретном районе.
В большинстве регионов муниципалитет рассчитывает годовую ставку налога на недвижимость, умножая оценочную стоимость строения и участка земли на установленный для данной зоны коэффициент. Этот коэффициент определяется на основе суммарной стоимости зданий и земли, а также расходов местных органов власти на содержание школ, административного аппарата, социальную поддержку и выплаты, а также обслуживание долгов. Оценочная стоимость каждого участка является в конечном счете чьим-нибудь представлением о том, сколько он стоит. В районах с «полной оценочной стоимостью» это представление совпадает со справедливой текущей рыночной ценой недвижимости. В других районах оценочная стоимость составляет установленный процент от рыночной. Но на такие оценки часто влияют и другие факторы, например политические.
Оценочная практика сильно разнится. В некоторых юрисдикциях строго применяются определенные инструменты, или формулы, основывающиеся на ряде измерений в отношении недвижимой собственности: размере участка земли, общей площади дома, количестве спален и ванных комнат. В других областях эти объективные критерии проходят еще и через субъективные фильтры оценщиков или оценочных комитетов. Поскольку местоположение недвижимости является важнейшим фактором ее стоимости, то оценщики, не следующие раболепно указанным формулам, разумеется, будут учитывать в своих оценках красивый окружающий ландшафт и другие менее конкретные факторы, а также последние суммы сделок по расположенным поблизости объектам.
Поскольку цены недвижимости со временем меняются в связи с инфляцией, новыми удобствами и неудобствами, а также меняющимися представлениями о том, какие районы благоприятны для проживания, а какие – не очень, оценщики обычно проводят больше времени, переоценивая старые объекты, чем определяя стоимость новых. В некоторых
