Джефри Робинсон - Миллионеры в минусе, или как пустить состояние на ветер
Едва ли это могло служить ему утешением, но Стерн был не одинок.
Зашатались самые устои экономики.
Продажа недвижимости в очень большой степени зависит от банковских ссуд. Вы вкладываете столько банковских денег, сколько можете достать. Поскольку всегда приходится учитывать возрастающий уровень инфляции, то за время, пока вы построите здание и перепродадите его, стоимость должна возрасти настолько, чтобы компенсировать все затраты на выплаты процентов под занятые ссуды. А так как вложения в покупку земли в, любом случае хорошая гарантия от инфляции, то, как только вы заканчивайте строительство, вам гарантирована прибыль. Так было всегда.
И только в декабре 1973 года все стало совсем иначе.
Те, кто занимался продажей недвижимости, внезапно столкнулись с явлением, которое теперь любо называть, «отрицательным притоком денег». Раньше это называлось проще: «быть загнанным в угол». Банки требовали; проценты за свои ссуды, а недвижимость никто не хотел покупать. Если, к примеру, вам принадлежали какие-то квартиры и арендаторы платили вам ренту (другими словами, если вы использовали недвижимость в виде помещения капитала), то вам регулярно поступала арендная плата, или в крайнем случае вы могли ее снизить. Так или иначе, всегда найдется кто-то, кому негде жить, и у вас всегда будет шанс получить хоть какие-то деньги. Но если вы в те годы занимались строительством жилья, то вы не получали ничего, кроме счетов на оплату. Вы же не можете продать дом без крыши. Значит, до тех пор пока вы не сделаете крышу, вы будете только тратить.
Если сегодня вы заговорите с кем-нибудь из строителей, которые работали в то время, то все они, независимо от того, удалось им выжить или нет, в один голос скажут, что не ожидали, что кризис затянется так надолго. Ну, может быть, год, ну два, ну даже три. Но никак не пятыпесть лет.
Один известный в Сити предприниматель, которому удалось выйти из кризиса почти без потерь, говорил так: «В то время я понял, что действительно доходная собственность рано или поздно принесет свои плоды. Но только в том случае, если у вас есть время и терпение. В те годы многим улыбнулась судьба. Но все, кто занимался строительством, пережили трудные времена».
Например, «Гардиан пропертиз» признавала, что и марте у нее начались крупные неприятности и три месяца спустя они уже были вынуждены пригласить ликвидаторов. Компания «Лайон груп» в мае добивалась моратория на взыскание долгов, но вскоре рухнула под грузом задолженности в пятьдесят миллионов фунтов. «Таун эвд Коммершиал пропертиз», «Дэйвид Льюис груп», «Норзерн девелопментс»… Все они считались в те годы довольно крупными компаниями. Но даже крупнейшие строительные компании, такие как «Эм-и-пи-эс», «Бритиш Язвы» «Таун энд Сити пропертиз», испытывали в то время весьма серьезные затруднения. Этого было невозможно избежать. Все это напоминало какой-то фильм ужасов. «Чудовище, которое съело Кливленд». Только называлось это по-другому: «кризис, который чуть было не разорил Великобританию».
Или, например, был такой Пэт Мэттьюз и его «Ферст нэшнл файнэнс корпорейшн».
Компания образовалась в 1960 году как подразделение «Бирмингем кэрридж энд Вэгон», и Мэттьюз сумел всего за десять лет превратить «ФНФК» в одну из крупнейших в Лондоне компаний по вторичным банковским операциям и продаже недвижимости. Говорили, что она стоит 550 миллионов фунтов и что, когда разразился кризис, «Бэнк оф Ингленд» счел ее достойной спасения, и компании было сделано вливание на сумму 360 милионов фунтов. Но в октябре 1975 года «ФНФК» имела восемьдесят три миллиона убытков, что было своеобразвым рекордом среди компаний, занимавшихся банковскими операциями. Мэттьюз подал в отставку, и его проводили с почетом, пожаловав ему на прощанье пятьдесят семь тысяч фунтов.
Или, например, была такая компания «Амалгамейтед инвестмент энд проперти».
По большей части деньги этой компании были вложены в крупномасштабное строительство, и, когда начался кризис, они начали уплывать с невероятной быстротой, тогда как компания ничего не могла продать, чтобы покрыть растущие издержки. Инвесторам, которые были заинтересованы, чтобы компания оставалась на плаву, пришлось пустить шапку по кругу — ведь это была одна из самых перспективных, самых прибыльных, самых замечательных компаний по торговле недвижимостью. Почему бы инвесторам не поддержать ее в трудную мивуту? К тому же компанию возглавлял Габриэль Харрисон, любимец публики и самая популярная фигура в мире строительного бизнеса. К несчастью, в 1976 году в разгар событий Харрисон умер на операционном столе. Через два месяца после его смерти компания была объявлена неплатежеспособной.
Стерн настаивает, что это не было непосредственно связано со смертью Харрисона. По его словам, вкладчики в. какой-то момент решили больше не обманывать самих себя. Придя к выводу, что у компании нет перспектив, они поделили то, что от нее осталось, и сделали ручкой.
Так что Стерн вовсе не был в одиночестве. Никоим образом.
«До тех пор пока вы верите в свою страну, можно надеяться, что возродятся привычные ценности. Представьте себе, что какая-нибудь добрая фея сказала нам: „Не беспокойтесь, берите денег, сколько вам надо, заканчивайте строительство, а мы подождем с процентами по ссудам, пока экономика не пойдет на подъем и вы не сдадите ваше здание в аренду“. Если бы такое могло произойти, то сегодня наша компания была бы очень и очень состоятельной».
Но для этого необходима добрая фея.
«В сфере торговли недвижимостью выжила только „Таун эпд Сити“. В сфере банковского дела тридцать коммерческих банков свернули свои операции, хотя индивидуальные вкладчики не потеряли своих капиталов. Исключение составила „ФНФК“. Они давали большие ссуды подрядчикам. Когда в 1973 году первый из банков столкнулся с финансовыми трудностями, „ФНФК“ помогла ему. Очевидно, „Бэнк оф Ингленд“ пообещал им содействие за спасательную деятельность. Поэтому им и не дали разориться».
В этой связи, добавляет Стерн, балансовые ведомости «ФНФК» представляют собой весьма любопытное чтение.
«Это на редкость поучительные документы. Обычно если в опубликованном балансовом отчете долги превышают стоимость имущества на семьдесят миллионов фунтов, то логично предполагать, что компания разорена. Стоимость нашего имущества превышала долги на тридцать миллионов, но я все-таки разорился. А „ФНФК“ не разорилась. Это все зависит от того, насколько тебя считают платежеспособным, то есть принимается в расчет твоя способность покрывать долги по мере того, как они предъявляются к оплате. Я, несмотря на то что моя собственность превышала долги, не мог этого сделать. А „ФНФК“, несмотря на то что ее долги превышали ее собственность, могла, потому что добрая фея в лице „Баня оф Ингленд“ подпитывала компанию деньгами все те время, пока продолжался кризис. Для них этот кризис окончился где-то около 1984 года. И сегодня „ФНФК“ эямечательно себя чувствует и оценивается на бирже в сто миллионов фунтов. Хотя, по сути дела, она была неплатежеспособной в течение нескольких лет».
А компании, вроде его собственной, которые были ппщены финансовой поддержки государственных оргапизаций, очень быстро оказались не у дел.
Не надо бьггь семи пядей во лбу, чтобы понять, что если вам не дают кредита, когда вы не можете заработать денег, то по крайней мере вы ничего не потеряете.
Таким образом, по справедливости большая часть аввы за массовые разорения должна быть возложена на банки. Ведь это они выдавали ссуды. Как утверждает штерн, банки буквально осаждали его с предложениями все больших и больших кредитов. Но компании по строптепьству и продаже недвижимости всегда стремились получить финансовую поддержку, рассчитанную на долгий период времени, а банки хотели получить свои денежки обратно уже через три — пять лет. И опять-таки не обязательно быть глубоким аналитиком, чтобы осознать это вопиющее несовпадение интересов. Нельзя осуждать строительные компании за то, что они брали банковские кредиты. Сами банки прекрасно понимают, что их кредвтвая политика в семидесятых годах была порочной, даже если и отказываются признать это публично. Факт, как говорится, налицо. Но сегодня трудно найти банкира, который бы помнил, что давал ссуды строительным компаниям в 1972-1974 годах. Похоже, таких банкиров просто не существует.
Поскольку западные страны экономически очень тесно связаны между собой, кризис недвижимости, разразившийся в Англии, не мог ограничиться только Англией. Его влияние затронуло и другие страны.
Наиболее драматично развивались события во Франции, где имели место крупные инвестиции английского капитала в капитальное и жилищное строительство. По сути дела, там произошло в точности то же самое, что и в Англии. В 1974 году спрос на недвижимость упал практически до нуля. Соответственно резко снизилась ее стоимость, которая достигла своего нормального уровня только спустя два или три года, после того как стали подпитаться английские цены на недвижимость.
