Джефри Робинсон - Миллионеры в минусе, или как пустить состояние на ветер
Поскольку западные страны экономически очень тесно связаны между собой, кризис недвижимости, разразившийся в Англии, не мог ограничиться только Англией. Его влияние затронуло и другие страны.
Наиболее драматично развивались события во Франции, где имели место крупные инвестиции английского капитала в капитальное и жилищное строительство. По сути дела, там произошло в точности то же самое, что и в Англии. В 1974 году спрос на недвижимость упал практически до нуля. Соответственно резко снизилась ее стоимость, которая достигла своего нормального уровня только спустя два или три года, после того как стали подпитаться английские цены на недвижимость.
В Америке, и в первую очередь в Нью-Йорке, тысячи владельцев жилых зданий не смогли выкупить их из залога под ссуды. Вся эта недвижимость повисла на балансах ссудо-сберегательных ассоциаций по той же самой причине, по какой, собственно, и разразился кризис недвижимости — из-за энергетического кризиса. Ситуация усугублялась еще и тем, 1то сам город Нью-Йорк оказался на грани банкротства.
Помимо собственности в Англии, Стерн также имел вложения во Франции, Бельгии, Дании и Израиле.
«Но это были очень небольшие вложения, и даже если бы в Дании в то время начался бум недвижимости, это не спасло бы моих английских компаний».
Но именно в Англии кризис нанес ему самый страшный удар, оказавшийся столь разрушительным главным образом в силу своей внезапности.
«Другие отрасли экономики, производящие обычные товары, тоже в результате различных причин клонились к упадку. Но это происходило более или менее постепенно — во всяком случае, они не разорялись в одночасье, Мгновенный крах потерпели только два тесно связанных друг с другом сектора британской экономики — недвижимость и финансирование. Но если банки искусственно поддерживались на плаву с помощью вливании из „Бэнк оф Ингленд“, то торговля недвижимостью не получила никакой поддержки, за исключением одной или двух компаний, о которых я уже упоминал. Крах был всеобщим».
По его словам, это можно было сравнить с тем, как ветер внезапно захлопывает ставни на окнах.
«Никто не мог этого предвидеть. Никого заранее не оповестили. Я много раз говорил об этом и раньше, но я готов назвать лжецом любого, кто скажет, что до 1 декабря 1973 года он слышал хоть от одного банкира, управляющего инвестициями, председателя страховой компании или финансового обозревателя предупреждения типа рынок перенапряжен, внимательно следите за динамикой цен, не расширяйте без надобности своих операций в так далее. Никто ничего подобного не говорил, лишним доказательством чему служило уже упомянутое высказывание Хита. Было грубейшей ошибкой считать, что английская экономика и промышленность находились в то время на подъеме, и эта иллюзия развеялась всего за какие-то три-четыре месяца. Без какого бы то ни было предупреждения… И ни один умник не смог этого предусмотреть».
В мае 1974 года компания «Корк Галли» была призвана в качестве ликвидаторов.
«Как только я понял, что из-за полного отсутствия спроса мы в июне не сможем выплатить проценты по нашим ссудам, я встретился с руководством банка „Нэшнл Вестминстер“, который являлся нашим главным кредитором. Они прислали к нам своих бухгалтеров, а те представили подробный и, обстоятельный отчет, сводившийся в основном к двум вещам. Первой из них было то, что стоимость имущества нашей компании превышала сумку нашей задолженности на тридцать миллионов фунтов. Но мы вели строительство одновременно на нескольких объектах, и, чтобы продержаться следующие двенадцать месяцев, нам понадобились бы огромные суммы, которые примерно и составили бы эти тридцать миллионов. Руководство банка взвесило ситуацию, и в врио прекрасное утро в четверг 9 мая 1974 года они позволили мне и сказали, что, к сожалению, не смогут Больше оказывать нам финансовую поддержку и предложили мне посоветоваться с моими юрисконсультами. Что я и сделал в тот же вечер. Мой юрисконсульт порекомендовал мпе обратиться к Кеннету Корку из „Корк Галди“ с просьбой дать заключение по положению дел нашей компании. На следующий день я связался с одним вз его партнеров, и тот предложил мпе устроить встречу главных кредиторов нашей компании в понедельник 13 мая».
В тот день в зале заседаний совета директоров компании Стерна собрался десяток представителей банков, предоставивших компании более двух третей всех ссуд. Выступление Стерна можно было свести к одной фразе: «Мы не имеем ликвидных средств».
Тогда представители банков обратились к Кеннету Корку с просьбой осуществлять контроль за финансовой деятельностью компании. Теперь Стерн не мог ничего предпринять без одобрения Корка.
«Было ужасно неприятно постоянно помнить, что из за размеров нашей компании каждый наш шаг вызывает немедленный комментарий в прессе. Не было дня, чтобы моя жена или кто-то из членов семьи не находил в центральных газетах каких-нибудь материалов о наших делах».
Поначалу все усилия Корка сводились к тому, чтобы помочь компании Стерна удержаться на плаву как можно дольше. Изучив состояние ее финансов, встретившись с кредиторами и с самим Стерном, Корк пришел к выводу, что компания переживает временный кризис ликвидности. Он сообщил руководству банков, что стоимость имущества компании превышает ее долги не на тридцать миллионов фунтов, как было определено его же сотрудниками шесть месяцев назад, а только на восемнадцать Но это означало, что компания пока держалась на плаву и просто испытывала временные затруднения с ликвидностью из-за падения спроса на ее продукцию. Корк все уставал повторять, что его задача состоит в том, чтобы я дальше контролировать деятельность компании и отслеживать все ее контракты на продажу до тех пор, пока у него не появится свободная наличность.
«Спустя год, когда стало ясно, что на рынке не происходит никаких изменений к лучшему, что помощи ждать неоткуда, тогда как проценты на наши займы продолжили накапливаться, было уже глупо продолжать обманывать себя. Мы оперировали стоимостью нашей собственности, которая была определена 15 месяцев назад, но никто не хотел покупать ее и на 30% дешевле. А потом наступил момент, когда недвижимость вообще потеряяя всякую цену».
В качестве примера он приводит одно из своих зданий возле Оксфорд-стрит, в фешенебельном лондонском Вест-Энде.
«Мы получили разрешение на застройку и без колебаний и проволочек взялись за дело. Все, что нам требовалось, это найти подрядчика, который построил бы здание общей площадью в четырнадцать тысяч квадратных футов. Обратите внимание: четырнадцать тысяч квадратных футов. Если бы я сказал: 140 тысяч квадратных футов, вы могли бы говорить, что это слишком большое здание, что могут возникнуть проблемы с дорожным движением, что не будет хватать места для парковки я прочее. Но это было совсем небольшое здание в четырнадцать тысяч квадратных футов в самом сердце Вест Энда. В 1973 году мы заплатили за этот участок земли 1,25 миллиона фунтов. Чтобы вы не подумали, что я сдуру заплатил за него слишком дорого, скажу вам, что по оценкам банков стоимость этого участка составляла 1,3 миллиона фунтов. Под эту землю банки, как водится, выдали нам кредиты, равные 75% стоимости участки, что составило не то девятьсот, не то 950 тысяч фунтов. А в 1976 году они смогли продать его не то за 150, не то за 175 тысяч. Но я точно помню, что цена была не выше двухсот тысяч. То есть за полтора года стоимость снизилась в шесть раз. Сейчас это прелестное здание, в котором расположен офис какой-то компании. Человек, который купил его тогда, заработал на этой сделке целое совке. Но в то время никто не верил ни в какие перспективы. Банки не могли даже представить, что это здание найдет покупателя».
Но Стерна беспокоили не только вопросы общего веса рынка недвижимости — ему вполне хватало и собственных проблем.
«То, что неприятности были не у меня одного, а у всех вокруг, служило слабым утешением. Вдобавок мне очень мешала публичность всего происходящего. У нас есть очень широкий круг друзей, с которыми я встречался почти каждое утро, и они не спускали с меня глаз и были в курсе всех моих дел».
Он говорит, что большую часть 1974 года — самый еяый период кризиса — он держался только на транквилизаторах, потому что напряжение было невыносимым.
«Они помогали мне сохранять равновесие. Но мне отчасти повезло, потому что многим другим, оказавшимся в такой же ситуации, пришлось просто отойти в сторону и допустить посторонних людей к своим делам и документам. А я полтора года работал вместе с Кеннетом Корком, помогая ему разобраться в делах нашей компании, поставляя ему информацию об имуществе, принадлежащем нашей группе. В каком-то смысле это мне очень помогло. Всегда лучше заниматься делом, вместо того чтобы болтаться по улицам и растравлять душу мыслями о своей печальной судьбе».
