Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Одной из причин ценовых различий таких ипотечных программ являются риски, связанные с реализацией дома в случае взыскания на недвижимость. Для банка, выдающего ипотечный заем, важны ликвидность обеспечения и возможность быстрой реализации на случай, если заемщик не сможет обслуживать свой долг по кредиту. Опыт многих банков показывает, что в случае дефолта заемщика, когда банку приходится самостоятельно реализовывать залоговую квартиру, городская недвижимость реализуется достаточно быстро. Дома же в коттеджных поселках (а в настоящее время Газпромбанк предоставляет кредиты на строительство загородной недвижимости исключительно в организованных коттеджных поселках) менее ликвидны. Несмотря на то, что в последнее время мы наблюдаем бум коттеджного строительства и рост спроса на загородную недвижимость, реализация дома в коттеджном поселке может занять от полугода и больше. Некоторые банки – участники рынка загородной ипотеки отмечали случаи, когда такой залог продавался в течение трех лет. Поэтому стоимость кредита на загородное жилье, как правило, на один-два процентных пункта выше, чем в случае с городской недвижимостью.
При этом сроки кредита на покупку загородного дома, как правило, меньше, чем на покупку городской квартиры. И это также связано с желанием банка минимизировать свои риски.
Для минимизации собственных рисков банк предъявляет к заемщику требование по страхованию жизни и здоровья или от несчастного случая на весь срок действия кредита, а также по страхованию имущества и титула собственности после оформления права собственности заемщика на объект недвижимости.
Более жесткие условия по загородной ипотеке банки оправдывают еще и тем, что такая недвижимость, как правило, не является первой необходимостью для заемщиков. Если граждане приобретают квартиру, то в большинстве своем делают это для проживания. Исключение может составлять лишь приобретение квартир в инвестиционных целях, но в целом по России доля таких покупок не велика. Загородная недвижимость – это уже, как правило, в России предмет роскоши. И потенциальные заемщики, которые обращаются за такими кредитами, располагают совершенно другими доходами. Цена коттеджа в Подмосковье составляет сейчас $1 млн и более. Позволить себе взять кредит на покупку такого дорогостоящего дома может заемщик с доходами выше среднего уровня.
Что важнее: земля или дом?
По сути, сделка по загородной ипотеке состоит из двух частей: предоставление денежных средств на покупку земли и на приобретение либо строительство дома. При этом сделка оформляется одним договором. При оценке загородной недвижимости на ее стоимость влияют слишком много субъективных факторов. Цена загородной недвижимости включает в себя стоимость земельного участка и жилого дома. При этом даже в одном поселке близкие по параметрам объекты могут сильно различаться в цене, например участок у воды стоит дороже участка, расположенного в центре поселка. Кроме того, возможно дополнительное благоустройство территории (ландшафтный дизайн), стоимость которого также учитывается при определении общей стоимости объекта кредитования. В сделках с объектами недвижимости в стандартном поселке есть возможность более объективно и с меньшей погрешностью оценить его рыночную и ликвидационную стоимость.
Конечно, банки предпочитают кредитовать покупку уже построенных домов. Если же заемщик берет кредит на приобретение земельного участка и дальнейшее строительство дома, то банк обязательно рассматривает все условия застройки: как и где планируется строить дом, есть ли утвержденный проект на строительство от компании-застройщика, в чьей собственности находится земля под застройку. Если дом строится в организованном поселке, то, как правило, земля предлагается с подрядом. То есть уже имеется застройщик, который будет осуществлять строительство данного коттеджа. В этом случае у банка появляются определенные гарантии, что коттедж, на который он предоставляет денежные средства, будет построен. Банк может предоставить заемщику кредитную линию с поэтапными выплатами, которые будут совпадать с этапами постройки коттеджа. При этом именно банк будет контролировать, какая сумма направлена на покупку земельного участка.
При кредитовании на приобретение объекта загородной недвижимости банк ориентируется на отчет об оценке, предоставляемый независимой оценочной компанией. Отчет об оценке в обязательном порядке содержит фотографии внешнего и внутреннего вида объекта. Отчет об оценке предоставляет сам заемщик, банк предлагает список оценщиков, которые, по его мнению, адекватно работают на рынке. При этом участники рынка сейчас часто жалуются, что некоторые оценочные компании завышают реальную стоимость объекта. Это происходит в случае сговора оценщика и заемщика, которому выгодно получить как можно большую сумму кредита.
Определенные сложности могут возникнуть и при оценке самой земли, ведь она является нетипичным товаром на рынке недвижимости. У земли может быть разное целевое назначение, и далеко не на всех участках, которые продаются, можно легально строить дом. Крайне запутанными бывают и вопросы собственности на продаваемые участки. Нередки случаи, когда у продавца жилья просто нет надлежащим образом оформленного права собственности на землю, которую он продает. Застройщик только рассчитывает на то, что в ближайшем будущем он сумеет переоформить категорию назначения земли. Но риски покупателя, вкладывающего средства в строительство на такой земле, значительны. Сложность состоит также в том, что предметом ипотеки могут быть только частные земли. Муниципальные, государственные и земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии с российским законодательством, не могут быть заложены.
Оценка объекта под выдачу кредитных средств необходима банку для того, чтобы понять, насколько реально его будет продать в случае реализации залога. К сожалению, на рынке известны случаи, когда продавцы сознательно завышали стоимость объекта, и продать залог по цене покупки было невозможно. При оценке ликвидности земельного участка (в частности, в Подмосковье) в первую очередь учитываются три главных критерия, обусловливающих его престижность – это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, при наличии подведенных коммуникаций участки ценятся значительно дороже, чем при их отсутствии.
Например, в Московской области относительно недавно была построена Рижская автомагистраль, которая достаточно удалена от населенных пунктов. А Горьковское шоссе, наоборот, проходит через населенные пункты и очень сильно перегружено. Поэтому Рижское шоссе в данном случае более востребовано и цены на дома в поселках там заметно выше. С другой стороны, как только увеличивается количество предложений на данном направлении, цены снижаются. При ценообразовании на загородную недвижимость очень важен баланс спроса и предложения. Для банка также большое значение имеет ликвидность обеспечения, которым является уже готовая недвижимость. Но ликвидность объекта не всегда совпадает с его высокой ценой. Например, ликвидными будут считаться земля и находящийся на ней объект недвижимости в стандартном коттеджном поселке в Подмосковье, нежели на Рублевском шоссе, так как дорогой коттедж при необходимости продать значительно сложнее.
При покупке загородного жилья существует такой нюанс, которого нет в случае с городской недвижимостью. Как правило, продавцы всегда включают в стоимость инфраструктуру, которая в дальнейшем не становится собственностью заемщика. Например, это близлежащие территории с имеющейся инфраструктурой, что учитывается в стоимости самого коттеджа. Поэтому и стоимость квадратного метра при приобретении дома в коттеджном поселке всегда дороже. Это является еще одной причиной, по которой ставки по данному продукту выше.
Кредит дешевеет?
Да, в процессе строительства
Можно выделить несколько этапов сделки по покупке загородной недвижимости. Сначала потенциальный заемщик с помощью рекламных объявлений или собственными силами выбирает понравившийся ему загородный дом. Затем он приходит в банк для подачи заявки, чтобы получить кредит на его покупку. Банк предоставляет стандартный список необходимых документов, при этом он вправе выдвигать дополнительные требования по запрашиваемым документам. В список на заявку по кредиту, как правило, входят анкета заемщика и созаемщиков, заявление на получение кредита, информация о доходах заемщика, копия трудовой книжки и другие документы. Банк также запрашивает документы от застройщика: разрешение на строительство, бумаги на землю, регистрационные документы и т. д. На проверку документов потенциального заемщика и застройщика обычно необходимо не менее двух недель.
