Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
На этапе строительства дома стоимость ипотечного кредита может быть дороже на один-два процентных пункта. Когда дом уже построен и оформлен в собственность, банк может снизить стоимость кредита на эту же величину. Конечно, такие условия предлагают не все кредитные организации. Однако опыт работы ГПБ показывает, что такая система кредитования стимулирует заемщика быстрее собрать документы для подачи их в регистрационный орган, предъявить дополнительные требования к организации, отвечающей за строительство дома и др.
При оценке платежеспособности потенциального заемщика банк учитывает не только величину его доходов, но и регулярность их выплат.
Значительно легче получить кредит для покупки дома в том поселке, в котором банк является соинвестором застройки. В этом случае банк может контролировать ход строительства и лучше оценить риски потенциальных заемщиков. Но следует признать, что таких проектов на рынке загородной недвижимости сейчас немного. Если банк выдает кредит на строительство дома, то, как правило, требует дополнительного обеспечения. Одним из видов такого обеспечения может быть поручительство физических лиц, совокупные доходы которых должны превышать доходы самого заемщика.
После предварительного одобрения банком кредитной заявки потенциальный заемщик обращается к продавцу и оформляет соответствующие документы на покупку загородного дома. Заемщику следует заключить с продавцом договор купли-продажи либо договор поэтапного соинвестирования. После подписания документов с продавцом заемщик в обязательном порядке предоставляет банку копии всех документов. Банк еще раз рассматривает условия и цену продажи загородного дома и на основании анализа документов принимает окончательное решение о предоставлении кредита. При этом сумма кредита может быть скорректирована, так как непосредственно при оформлении с продавцом величина сделки может быть изменена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Как правило, 80 % будущих заемщиков предпочитают сначала обратиться в банк для расчета суммы потенциального кредита и ежемесячных платежей по нему. И только после этого выбирают для себя подходящий объект покупки. В данном случае банк также заинтересован в предварительном анализе кредитоспособности заемщика и потенциального объекта залога. Если объект залога не соответствует требованиям банка, то заемщик может получить отказ в выдаче кредита на покупку данной недвижимости. Однако это не означает, что банк отказывается рассмотреть иной объект залога.
Очень важно понимать, что проверка кредитоспособности заемщика, компании-застройщика и самой земли никак не защищают клиента банка от проблем, которые могут возникать при строительстве жилого дома. Согласно действующему российскому законодательству, заемщик несет самостоятельную ответственность за выплату кредита. И в случае взыскания долга банк будет обращаться именно к нему, а не к застройщику.
После выплаты большей части ипотечного кредита заемщик может рассчитывать на получение нового кредита в том же банке, например на ремонт. В качестве залога по новому кредиту будет выступать загородный дом, на строительство которого был предоставлен первоначальный кредит. Однако банкиры, как правило, ограничивают суммы займа и выдают на ремонт, например, не более 50 % первоначальной стоимости залогового жилья или устанавливают верхний предел в размере около $300 тыс. По расчетам банкиров такой суммы вполне достаточно на обустройство подмосковного коттеджа.
Значение ипотеки по загородной недвижимости в регионах несколько отличается от ее значения в столице, поскольку она включает земельные участки с жилыми домами в черте города, и такая недвижимость используется заемщиками для постоянного проживания.
Все кредитные договоры по региональным сделкам на приобретение недвижимости обязательно согласовываются в головном офисе банка, который устанавливает минимальную ставку по кредитному продукту. Однако региональный филиал банка вправе самостоятельно увеличить стоимость ипотечного кредита, если это позволяют конкурентные условия на местном рынке. Предоставляемый пакет документов на покупку дома и земли во всех регионах одинаков, существуют лишь небольшие различия с учетом требований местных регистрационных органов. Форма расчетов по покупке домов также может быть разная. Например, в Москве при покупке готовой недвижимости распространена форма расчетов с использованием индивидуальных банковских ячеек. В случае покупки строящегося дома денежные средства безналичным путем переводятся на расчетный счет продавца. В регионах помимо индивидуальных банковских ячеек используется аккредитивная форма расчетов.
Будущее загородной ипотеки
Сегодня наблюдается увеличение спроса на приобретение жилья за городом. Однако ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленно. По оценкам экспертов, несмотря на растущий спрос на коттеджи и таунхаусы, на ипотеку загородной недвижимости приходится не более 4 % общего объема ипотечного кредитования в России. И это независимо от того, что банки довольно активно предлагают программы загородной ипотеки. С ухудшением ситуации на мировых финансовых рынках банки лишаются доступа к дешевому фондированию за рубежом, в связи с чем вынуждены пересматривать условия ипотечного кредитования, в том числе на приобретение или покупку под залог загородных домов.
Если раньше, например, кредитные организации соглашались кредитовать покупку любого строящегося коттеджа, то сейчас они все чаще требуют, чтобы коттедж находился в организованном поселке. Для банка выгодно инвестировать такой проект, тогда он может контролировать строительство поселка и потом кредитовать физических лиц. Однако подобная форма взаимовыгодного сотрудничества требует также и значительных финансовых ресурсов. Помимо основного риска для банков – низкой ликвидности такого вида обеспечения, есть еще много второстепенных рисков, например, связанных с землей, подведением коммуникаций, изменением целевого назначения земельного участка и др. Поэтому возможно возникновение проблем и у застройщиков, которые рассчитывают на финансирование со стороны банков.
Однако, несмотря на все эти ограничивающие развитие загородной ипотеки факторы, банки полны оптимизма, считая, что имеется определенная категория клиентов, которая ориентируется на жилье за городом. Именно за счет сохранения круга потенциальных заемщиков такой недвижимости спрос на нее будет расти. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможности полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет нарастать.
КАК ПОСТРОИТЬ ПРОДАЖИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОДУКТОВ НАСЕЛЕНИЮ
Алла Цытович
Управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы
Алла Вадимовна Цытович окончила химический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова, получила ученую степень кандидата химических наук. После аспирантуры два года работала в Heriot-Watt University (Эдинбург, Великобритания). В 2003 г. получила степень FLMI (Fellow, Life Management Institute) в области управления финансовыми организациями от LOMA (Life Office Management Association), США. В 1999–2004 гг. Алла Вадимовна являлась директором по корпоративным продажам страховой компании «AIG Россия». С 2004 г. работала в банке DeltaCredit, где прошла путь от директора по корпоративным продажам до вице-президента по развитию бизнеса. В 2007 г. А. В. Цытович перешла на работу в Банк Москвы. На позиции управляющего директора блока «Розничный бизнес» отвечает за развитие розничного бизнеса.
Ипотечному бизнесу Банка Москвы чуть больше трех лет. Начиналось все в 2006 г. Мы стали заниматься ипотекой, когда в России она существовала уже восемь лет, с 1998 г. Но наши клиенты сразу заявили высокий спрос на ипотечные кредиты, и он сохраняется. В России для людей очень большое значение имеет бренд, узнаваемость банка. Банк Москвы относится к числу таких узнаваемых финансовых предприятий. Клиенты, имея наши зарплатные карты или взяв однажды у банка потребительский кредит, обращаются к нам вновь, а не идут в другой неизвестный им банк. Главное для банка – воспользоваться таким шансом. Мне кажется, нам это удалось – объем портфеля ипотечных кредитов составляет $1 млрд. Я думаю, это прекрасный результат за три с половиной года.
Надежность ипотечного кредита
Конечно, можно развиваться в три раза быстрее, если давать кредиты всем желающим. Но у нас никогда не было задачи «хапнуть» весь рынок. Российский рынок очень неоднородный, огромное количество клиентов на нем не являются благонадежными. Если посмотреть на статистику дефолтов по кредитам, выданным по стандартам АИЖК, то в некоторых регионах насчитывается до 20 % таких ипотечных кредитов от выданных. Это может создавать социальную напряженность в конкретном регионе. В России, когда человека выселяют из квартиры за неплатежи по ипотеке, пресса во всем обвиняет банк, забывая, что квартира у него в залоге.
