Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Временной фактор
Еще один момент. Теряя время на согласованиях, застройщик вынужден начинать продажу жилья на ранних стадиях строительства. Но при этом население не может в полной мере воспользоваться ипотекой. Участие в этом процессе банков и механизмов ипотечного кредитования сводится «на нет». Банки в большинстве своем лукавят и выдают кредиты на незаконченные новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Но, понятно, что эти кредиты обходятся населению значительно дороже, ведь кредиторы стараются защитить себя от возможных рисков.
Без учета существующих проблем мы получаем «сырое» законодательство. Инвестиционно-строительная деятельность «зарегулирована», принятые в последние годы законы существенно усложнили деятельность девелоперов и вместе с тем, по сути, не решили проблему защиты и обеспечения интересов конечного приобретателя жилья.
Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.
УВЕЛИЧЕНИЕ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ – ЕДИНСТВЕННЫЙ СПОСОБ СДЕЛАТЬ ИПОТЕКУ ДОСТУПНОЙ
Николай Кошман
Президент Ассоциации строителей России
Николай Павлович Кошман родился 5 апреля 1944 г. в селе Мироновка Ново-Георгиевского района Кировоградской области Украинской ССР. Окончил Днепропетровский автодорожный техникум, Уссурийское военное автомобильное училище, Военную академию тыла и транспорта. Генерал-полковник; служил в железнодорожных войсках; участвовал в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (1986). В 1995–1996 гг. – заместитель директора Федеральной службы железнодорожных войск РФ, заместитель командующего Железнодорожными войсками РФ по вооружению. В 1996 г. был прикомандирован в качестве советника к аппарату полномочного представителя Президента РФ в Чеченской Республике. Апрель-ноябрь 1996 г. – председатель правительства Чеченской Республики. С октября 2002 г. – председатель Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В апреле 2004 г. был освобожден от должности председателя Госкомитета по строительству и ЖКХ в связи с его упразднением. Имеет звания «Заслуженный строитель РФ», «Почетный строитель России»; награжден орденами Красной Звезды, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» третьей степени, девятью медалями. Женат, имеет двоих сыновей.
Я считаю, что наша задача – строить по-настоящему доступное жилье, которого пока нет в нашей стране, несмотря на разные государственные программы. В решении таких стратегически важных задач должны быть задействованы и бизнес, и государство. В этом процессе требуется участие регионального, федерального, муниципального бюджетов, энергетического комплекса. Но пока энергетики не умерят свои амбиции, пока под социальное, то есть доступное жилье, не будет бесплатно выделяться земля, мы не сможем решить эти задачи. Увеличение объемов строительства жилья – единственный способ снизить его цену и сделать ипотеку более доступной. Но темпы ввода жилья сейчас сокращаются, так как в строительной отрасли есть ряд существенных ограничений, которые не позволяют поддерживать ту динамику, которую мы наблюдали в 2006–2007 гг. Стоимость жилья складывается из очень многих составляющих, и для того чтобы сделать его доступным, нужно пересмотреть каждую из них.
Комплексный подход
Земля и согласования – самые насущные вопросы. Получить земельный участок под застройку или разрешение на строительство – настоящая проблема, в том числе, кстати, и из-за несовершенной законодательной базы. А всего-то нужно добавить одну строчку в Градостроительный и Земельный кодексы: «Разрешение на строительство должно быть выдано не позднее пяти-шести месяцев после обращения». Сегодня застройщику на получение всех необходимых виз и согласований требуется два-три года. Замечу, что в 2007–2008 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3 %).
Стоимость земли – тема отдельного разговора. При той цене, по которой на аукционах предлагаются площадки под застройку, дешевое жилье построить нереально в принципе. Мы образовали в структуре Ассоциации Департамент малоэтажного коттеджного строительства, который занимается привлечением инвестиций в строительство социального жилья. Первые результаты уже есть в Ярославле и на Алтае. В Ярославле область выделяет бесплатно землю под строительство поселка из 4000 малоэтажных домов. Когда поселок будет построен, компания «Ярослав Мудрый», инвестор строительства, продаст его области по себестоимости. По этой же схеме планируют действовать на Алтае. Уже есть компании, которые задумываются о будущем страны, ведь важно, чтобы бизнес тоже принимал на себя социальную ответственность и делился с обществом сверхприбылью.
Необходимо в сжатые сроки модернизировать отечественную строительную индустрию. Без этого нам точно не удастся решить задачу увеличения объемов строительства. Ведь многие проблемы возникают и из-за дефицита качественных, современных и дешевых стройматериалов. Нет заводов! На их возведение нужно потратить два-три года, зато потом это позволит резко увеличить темпы строительства. Сейчас в бюджетном строительстве материалы составляют 50–60 % себестоимости. Причем заметьте, что сегодня все цементные заводы находятся в собственности частных компаний, которые диктуют цены на рынке. Именно поэтому Ассоциация строителей России выступила с предложением создать государственную корпорацию промышленных строительных материалов, которая бы возвела цементные заводы. Конечно, для этого ей необходимо передать все карьеры, даже те, где ведется разведка. Эта же госкорпорация взяла бы на себя строительство кирпичных, стекольных заводов, заводов ячеистых бетонов. Потом госкорпорацию можно было бы сделать открытым акционерным обществом, оставив у государства блокирующий пакет акций – 25 % плюс одна акция. Реализация этого проекта также позволила бы снизить себестоимость строительства именно социального жилья.
Сегодня нет никаких экономических стимулов для снижения затратной части. Даже если строить очень дешево, продавать все равно будут по цене, которую определяет рынок. Демпинговать никто не будет. Но, с другой стороны, платежеспособных граждан у нас всего 15 %, остальные 85 % находятся вне свободного рынка приобретения жилья. Именно для этой части населения должны быть выстроены механизмы финансовой поддержки со стороны государства. В этом нерыночном сегменте можно регулировать цены рыночными методами, исключая из конечной стоимости жилья те деньги, которые вкладывались в инженерную, социальную, транспортную и прочую инфраструктуры. И здесь государство, регион или муниципалитет, выступая соинвестором, вправе диктовать свои условия ценообразования, вправе давать заказ на строительство по более дешевым технологиям. Этот шаг позволит, с одной стороны, снизить социальную напряженность, а с другой – получить прибыль (как соинвестор).
Замечу, что удешевить себестоимость строительства может применение новых технологий. В Ассоциацию постоянно поступают предложения с разработками новых строительных материалов и технологий от различных институтов или же самостоятельных ученых-разработчиков. Ассоциация всегда оказывала и будет оказывать помощь своим членам Ассоциации во внедрении новых методов и технологий строительства, а также содействовать развитию партнерских отношений в области строительства и производства строительных материалов.
Крупные российские компании уже используют самую современную технику и технологии. Меня очень радует появление новых материалов. Например, сейчас одним из самых перспективных теплоизоляционных материалов является пеностекло. Это уникальный компонент, изготовленный на основе обычного стекла, который является пожаробезопасным, экологически чистым, энергоэффективным. Ведется работа по изготовлению стеновых блоков из этого материала. Член Ассоциации – компания «СТЭС-Владимир» начала строительство завода по производству пеностекла. Недавно также была создана рабочая группа по строительству нового завода пеностекла в Перми. Большую работу в этом направлении ведет организация Penostek в Подмосковье. Пусть эти факты – капля в море, которая не решит сегодня проблем стройкомплекса, но это шаг вперед.
