Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Роль брокера
Конечно, развитию ипотеки не может не мешать и общая непрозрачность экономики России: доля теневых зарплат особенно в регионах до сих пор очень велика. Это также негативно сказывается на развитии ипотеки, наблюдается низкая лояльность большинства банков к физическим лицам, желающим получить ипотечный кредит. Безусловно, вся процедура весьма технологична: есть перечень документов, формируется кредитное досье, но при этом говорить о каком-либо комфорте очень и очень тяжело. Это не может не отпугивать потенциальных, но не особо сведущих в вопросе ипотеки заемщиков. Именно здесь и необходим ипотечный брокер, который выведет подобного клиента, пройдя с ним все этапы, на финишную прямую. Безусловно, только на заключении одной сделки ипотечный брокер не останавливается. Он сопровождает клиента дальше. Я уверен, будущее за программами оптимизации кредитного пула каждого заемщика. Такой услуги пока не существует, но работа ведется. Речь идет о том, как максимально выгодно, комфортно и оптимально управлять кредитным портфелем клиента: кредитом на машину, квартиру. У многих в голове существует устоявшаяся модель – я беру ипотеку на квартиру, в которой проживу до конца жизни. Почему так однозначно? В Америке, где большая часть населения живет в кредит, принято менять жилье каждые 5 лет, при этом сами займы оформляются на 25. И это бескрайнее поле для ипотечного брокера – помочь человеку оптимизировать свой кредитный портфель с учетом изменений жизненных обстоятельств и приоритетов.
Несмотря на все эти проблемы, доля ипотеки будет только расти. Я вижу большой потенциал в хлынувшем сейчас в Россию реиммиграционном потоке из таких стран, как Канада и Израиль, в которых была сформирована сильная российская диаспора. Люди возвращаются на родину из-за высоких заработных плат, которые за последние годы возросли до небес. Они являются хорошим подспорьем для развития ипотеки, так как понимают, что это такое. Не следует также забывать о тридцатилетних гражданах.
Они уже не боятся кредитов, даже долгосрочных, у них опять же высокие зарплаты и есть огромное желание жить хорошо сегодня и сейчас.
Новое, вторичное, загородное
Сегодня из всех ипотечных программ, существующих на рынках, наиболее распространена ипотека новостроек и вторичного жилья. Но опять же, из-за непрозрачности, которая свойственна как экономике России, так и российскому девелоперскому бизнесу, ипотека новостроек, в моем понимании, далека от идеала. Я уверен в том, что потребитель должен покупать квартиру уже на конечной стадии строительства, а не брать на себя все риски застройщика, когда еще не огорожена площадка. Для этого нужно совершенствовать существующее законодательство, а именно: ограничить объем средств физических лиц, привлекаемых на финансирование строительства объекта, до 20 %. Сейчас никаких лимитов не существует.
В сегменте ипотеки загородной недвижимости еще больше неразрешенных вопросов. По темпам развития он сильно отстает от ипотеки городского жилья. Первые прецеденты выдачи подобных кредитов появились вначале 2000-х гг., но в основном это были ситуации, когда банки давали кредит не под конкретный объект, а под конкретного клиента. Ипотека загородного жилья пока не стала массовой из-за того, что на рынке в реальности представлено мало стоящего продукта не только с точки зрения маркетинга, но и с точки зрения прозрачности деятельности девелопера. Сейчас уже существуют ряд коттеджных поселков, аккредитованных у банков, и на первый взгляд создается впечатление, что проблем нет. В реальности не все так безоблачно. По нашей статистике, на рынке сейчас представлено около 250–300 поселков, но мы, как риелторы, реализуем всего несколько десятков. Причина – в отсутствии необходимых легитимных документов, под которые банки готовы предоставлять кредиты.
Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.
ИПОТЕКА НЕ ПАНАЦЕЯ
Артур Маркарян
Генеральный директор корпорации «Главстрой»
Артур Петрович Маркарян родился 31 марта 1968 г. в городе Черкесске Ставропольского края. В 1993 г. окончил Российский университет дружбы народов. Карьерный путь начал в банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке сбережений, в «Менатепе», был вице-президентом российского отделения ABN AMRO. В 2000 г. возглавил дирекцию по финансам и экономике компании «Носта» (Орско-Халиловский металлургический комбинат). Занимал позиции CFO в крупнейших химических компаниях России – «Уралкалий» и «Еврохим». С апреля по декабрь 2006 г. состоял в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании «Базовый элемент». С июля 2006 г. – генеральный директор, председатель правления корпорации «Главстрой».
Ипотека сама по себе не панацея и не какое-то чудодейственное средство для решения жилищной проблемы. Акцент необходимо делать на устранении проблем, тормозящих развитие предложения на рынке недвижимости, то есть на увеличении объемов строительства. Это позволит сбалансировать рынок жилья, сделать его стабильным, предсказуемым, что позитивно отразится и на ипотечном рынке.
Смещение акцентов
Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.
Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.
Но с чем сегодня сталкивается девелопер? Первая проблема в том, что инвестору негде строить – наблюдается дефицит готовых под застройку площадок. Все упирается в проблему инфраструктуры. Невозможно много строить, создавать доступное для населения жилье, если ты должен обеспечить строительство дорог, подведение коммуникаций, решить проблемы с энергетиками и т. д. Это приводит к резкому увеличению стоимости строительства и соответственно, к росту цен на жилье для конечного покупателя. Подобные проблемы должны решаться в рамках государственных программ. Нужно снять с инвестора лишние обязательства.
Вторая проблема: строители остаются без длинных денег, в которых остро нуждаются. Банковская система не развита. У нас всего два банка, которые активно финансируют инвестиционно-строительные проекты – Сбербанк и ВТБ. Все остальные финансируют залоги. Если такая система сохранится, то финансовые проблемы застройщиков будут подстегивать рост цен, и ипотека будет бессильной. Это замкнутый круг.
Третья проблема: длительность согласовательных процедур. Инвестор, выиграв аукцион на право аренды земли, заинтересован начать строительство как можно быстрее. Вложенные средства должны работать, но из-за чрезвычайно долгих согласований, крайней забюрокраченности этого процесса они остаются замороженными на длительный срок. Более того, инвестор уже несет расходы, ведь привлеченные кредиты необходимо обслуживать. Опять необоснованно растут расходы девелопера, что подталкивает цены на недвижимость вверх.
Временной фактор
Еще один момент. Теряя время на согласованиях, застройщик вынужден начинать продажу жилья на ранних стадиях строительства. Но при этом население не может в полной мере воспользоваться ипотекой. Участие в этом процессе банков и механизмов ипотечного кредитования сводится «на нет». Банки в большинстве своем лукавят и выдают кредиты на незаконченные новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Но, понятно, что эти кредиты обходятся населению значительно дороже, ведь кредиторы стараются защитить себя от возможных рисков.
