Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Когда вы приезжаете в Нью-Йорк, вы хотите пойти в Empire State Building, посмотреть на небоскребы на Пятой Авеню. В Дубае – Emirates Towers, Burj Khalifa. Есть доминанты, которыми люди будут восхищаться всегда. И это не массовый продукт. Потому что, когда едешь по Бруклинскому мосту и видишь на Манхэттенской набережной типовую застройку 20-40-х годов прошлого века, то думаешь: «Куда я попал? Меня обманули! Это не то, что мы хотели увидеть». Но когда попадаешь в центральную часть Манхэттена, получаешь уже другое впечатление. Это уникальность объекта. Это запоминается. Маяковский, когда поехал в Америку, написал цикл стихотворений про то, как «сотня этажишек в небо городится. Этажи и крыши – только и всего…», а вот «Бруклинский мост – да… Это вещь!».
Поэтому уникальность – это одно из тех требований, которые наша компания предъявляет к своим объектам. Уникальность – она не только в архитектурном образе. Это особая атмосфера. Ни в одном из наших проектов нет поспешности. Это и часть бренда компании, безусловно. Бренд – это же не логотип. Это репутация. То, как тебя воспринимает рынок. Ценности, которые ты устанавливаешь внутри компании и экстраполируешь вовне.
Качества уникальности не создаются быстро. Это как шахматы, надо думать на два-три шага вперед. Это требует получения нескольких альтернативных точек зрения. Поэтому процесс проектирования – самый сложный этап нашей деятельности. Простой пример – инженерия. Может, через 10-15 лет будет одна кнопка, которую нажал – и все здание очистилось, воздух профильтрован и увлажнен, а фасады вымыты. Но уже сейчас мы думаем, где такую кнопку можно разместить. Поэтому проектирование – это не только процесс оптимизации (экономии денег, энергии, устранения барьеров). Мы прогнозируем, как здание будет жить лет через 20-30. В этом тоже есть уникальность каждого объекта.
Наша стратегия – объект должен все время развиваться, расти. Не увеличиваться в квадратных метрах, а совершенствоваться в опциях. Завтра он должен быть чуть лучше, чем сегодня. Решить эту задачу можно только коллективными усилиями. Это не только архитектор, маркетолог или проектировщик. И это не только визуальный креатив, но и мысль девелопера в широком смысле, стратегия, которую он заложил в объект. Например, в нем должна быть лучшая обслуживающая и управляющая компания. Это, кстати, две разные организации. Управляющая компания оценивает объект с маркетинговой точки зрения. А обслуживающая компания обеспечивает его бесперебойную работу как базовой системы. Это все сразу закладывается в план жизни объекта. То, ради чего стоит потратить время. Это касается и коммерческой недвижимости, и жилья.
В структуру холдинга RD Group входит разный бизнес: услуги facility, property management, fee-девелопмент. Каждое из этих направлений одновременно является самостоятельным игроком на рынке и работает с заказчиками разных сегментов рынка, не обязательно только люксовым. Жилой комплекс «Загородный квартал», например. Мы его просто строили. Наше строительное подразделение, которое занимается капитальным строительством, оказало услугу заказчику. Но наши собственные объекты – всегда премиальные. В ближайшее время мы не собираемся менять стратегию уникальности. В этом суть нашего бизнеса. Как выражалась компания Mercadonna, один из главных ритейл-операторов Испании, потребитель у них – The Boss. Главный человек в компании. И мы гигантское количество усилий тратим на коммуникацию с клиентами. Встречаемся с каждым минимум раз в месяц. Необходимо оперативно подстраиваться к их меняющимся привычкам.
Что важно для бизнесмена, который арендует офис класса А+? Чтобы он работал бесперебойно. Чтобы бизнесмен не отвлекался на посторонние вещи и все необходимое было под рукой. Чтобы люди давали высокий КПД – 70 % производительности в рабочее время, а лучше 90 %.
Для сравнения возьмем офисный центр класса В. Представим день сотрудника такой компании-арендатора. Лето. Офис расположен в промзоне, в часе езды от его дома. Вот сотрудник едет на работу, пробиваясь через пробки, опаздывает. Подъезжает, а ворота не открываются – охранник отошел в магазин. Даже если откроются, то там стоит неудачно припаркованный экскаватор, например. Поэтому наш подопытный не может припарковаться и оставляет машину в опасном месте. Дальше – турникет на входе. Охранник его не пускает – пропуск забыт, чип не вшит. Кое-как проникнув в здание, он прибегает на совещание с выпученными глазами, на нервах и, естественно, проваливает свою презентацию. Плетется на рабочее место в open space, где 150 орущих человек и нет кондиционера. Почему-то у него не включается компьютер. Или электричество выключили в здании. Он бы и поработал с планшета, но нет wi-fi. Проклиная все на свете, сотрудник идет обедать. У него есть выбор: заводская столовая в подвале или бизнес-ланч в кафе через три квартала. И на машине не поедешь – ее эвакуировали. Знакомая картинка, не правда ли? Вот о том и речь – может ли кто-то быть эффективным в такой обстановке? Вряд ли. Конечно, можно говорить, что люди «зажрались» и «привередничают». Но мы же все стремимся улучшать условия своей жизни! Разве это предосудительно?
Посмотрим теперь на изменение потребления на рынке жилья. Когда людей переселяли из бараков в малогабаритные квартиры без лифта, для них это было безусловным качественным улучшением жизни. И сейчас многие москвичи живут в стесненных условиях и мечтают о собственном, отдельном жилье. Вероятно, у большинства людей есть только один шанс купить квартиру. Будут ли они рассматривать что-то худшее, чем они имеют сейчас? Нет, конечно! Они предпочтут накопить и сделать лучшее вложение денег, выбрать квартиру большей площади и более высокого качества. Заплатить за комфорт. И, вероятно, уже и за какие-то дополнительные блага, например качественную инфраструктуру: детские, спортивные площадки, подземный паркинг, чтобы садик и школа были близко от дома. Это свойственно людям в большинстве цивилизованных государств.
И кстати, совершенно не обязательно, чтобы квартира мечты находилась в центре Москвы. Сейчас происходят медленные, но понятные и правильные изменения городской среды, на мой взгляд. Качественные, интересные проекты достойного уровня строятся на окраинах города, а центр превращается в средоточие общественной жизни. Это, безусловно, правильнее, чем вытаскивать сложившиеся культурные «маяки» на периферию. Вопрос о переезде Большого театра в Красногорск же мы всерьез не будем рассматривать, правда? При наличии развитой системы транспорта стирается грань между жизнью на окраине и в центре. Мы постепенно к этому приближаемся: увеличиваются цены на парковку в центре, развивается общественный транспорт. Как во всех городах мира. В центре остаются в небольшом количестве офисы класса А, пятизвездные гостиницы, премиальные дома. И да, они не могут быть дешевыми. И не должны быть!
