Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
В самой компании у нас произошло много изменений, мы идем на новый для себя рынок, фактически перезапускаем компанию с точки зрения ее развития. Мы специализируемся на площадках от 2 до 6-8 гектаров, которые можно спокойно построить в одну-две очереди. Меньше – неинтересно, потому что продукт не создашь хороший. Мы иногда смотрим и меньшие участки, но это исключение. И соответственно, мы умеем работать с такими участками, умеем на них размещать экономически интересный объем, чтобы он не вредил качеству, не давил самого жителя и окружающую среду, обеспечивал благоустройство.
Также рассматривали для себя и крупные площадки, более 20 гектаров, под комплексные проекты. При текущих процентных ставках и без преференций по подведению коммуникаций на начальных этапах таких проектов экономически история получалась не очень интересная. Но при определенных условиях вполне осуществимая, тем более что крупные проекты с точки зрения инфраструктурной составляющей и для жителей пользы больше приносят, и для города. Так что продолжаем работать и в этом направлении.
Качество
Мы остаемся в сегменте массового жилья, даже иначе скажу – в сегменте жилья среднемассового. Это не такой подход, когда гиганты берут 50 гектаров и квадратно-гнездовым способом строят все, что получается по экономике, а потом продают огромными блоками и большие деньги зарабатывают… Я не говорю, что они неэффективны, у них получается этот продукт. У нас же, когда в месяц проходит 20-40 сделок на адресе, каждый клиент считается индивидуальным покупателем, потому что с ним ведется индивидуальная работа. Мы не можем оптом.
Самое страшное – недооценить потребителя. Потому что сейчас все покупают для себя в основном. С массового рынка ушел инвестор. Ну, или почти ушел. Не только из-за снижения маржи, но и появились причины, связанные с налогообложением.
Финансово грамотный потребитель может посчитать стоимость денег во времени, сравнить с депозитами, сравнить цену с процентной ставкой, которую будет платить по льготной ипотеке или по коммерческому кредиту на квартиры, которые не включены в программу господдержки. Все это люди сопоставляют, считают внимательно. Поэтому и период принятия решений увеличился в три раза: люди ездят, смотрят, считают, потом опять ездят, смотрят, считают, потом ездят, разговаривают, смотрят, думают… И потом только покупают.
Сегодня, в условиях высокой конкуренции, девелоперы начинают возвращаться к вопросам правильной квартирографии. В какой-то момент они ею пожертвовали, начали нарезать маленькие пеналы и продавать их, чтобы снизить сумму сделки. Но сейчас мы видим, что именно люди покупают и как подходят к выбору. Когда спрашиваем, почему они нашу квартиру предпочли, они говорят: «У вас планировка хорошая, не 20 квартир на этаже и нет комнат 3х8 метров».
Проектирование – это ключ ко всему, ключ к созданию проекта, поэтому мы в него и вложились. Инновации для нас не пустое слово. Мы, вероятно, первая и единственная сейчас компания на рынке, которая полностью реализовала технологию BIM (building information modeling). Мы видим в 3D, условно говоря, как по каждому углу расходятся слаботочники, сантехника, мы видим, как расходятся электрики с теми, кто тянет воздуховоды. То есть это объемная модель, где можно сразу же заложить все необходимые вам узлы и решения, а самое главное – найти нестыковки, вовремя их устранить.
О внедрении в практику этой технологии говорят многие. Но либо всего лишь говорят, либо используют только для формирования архитектурной концепции в 3D. У нас же BIM реализован в полном объеме! В ЖК «Маяковский», который мы сейчас строим рядом с метро «Водный стадион», мы не просто используем BIM-моделирование, а готовим в системе и стадию П, и рабочую документацию, в том числе по конструктиву. Кто понимает, о чем я говорю, думаю, оценит. Там очень много возможностей. Мы пока не можем сказать, нравится нам это или не нравится, но мы видим, какой эффект в обозримом будущем мы получим. Это действительно позволяет экономить. И это один из инструментов, который помогает находить золотую середину между ценой и качеством. Теперь для нас работа подрядчика на площадке – это не закрытый ящик, когда нам сказали: «Все, давайте ключи, мы вам вот за столько построим», – а прозрачный и контролируемый процесс.
У нас сформирована и отлажена вся цепочка компетенций – от оценки градпотенциала участка до создания итогового продукта. И через активное участие в процессе мы контролируем себестоимость, весь процесс, видим, как создается продукт, управляем его стоимостью и качеством. В принятии решений задействован большой круг собственных специалистов. Хотя зачастую над нашими проектами работают, например, сторонние архитекторы. Надо один раз побывать на наших совещаниях – мы и правда их мучаем… И не меньше, чем своих собственных! Но все ради большой цели – мы стремимся сделать все правильно и хорошо. Если это фасад, то пусть он будет интересен не только с высоты птичьего полета, но и на расстоянии вытянутой руки.
Надежность
Наша структура капитала очень консервативная. Во все проекты мы вкладываем крупные суммы собственных средств, а также частично привлекаем средства дольщиков, но тем не менее нам необходимы и банковские кредиты. Было бы абсолютно нерационально, если бы мы строили только на свои деньги и не имели кредитного плеча. Это неэффективное управление финансами. У нас достаточно крупный собственный капитал, и это, в числе прочих наших достоинств, вызывает к нам доверие со стороны банковского сообщества. Поэтому с точки зрения финансовой надежности мы чувствуем себя стабильно и абсолютно уверены в том, что доведем все проекты до конца.
В любом девелоперском проекте есть несколько ключевых стадий. Когда вы в него входите, идет так называемая стадия преддевелопмента: вы не имеете возможности привлекать средства дольщиков. На этой стадии очень много расходов, которые банки финансировать не готовы в принципе или готовы, но не для всех. И девелоперу приходится тратить в этот период собственные средства. Далее вы получаете разрешение на строительство, регистрацию адреса, после чего уже можете привлекать деньги дольщиков по 214-ФЗ. Если вы при этом имеете поддержку банка, то вне зависимости от того, как у вас идут продажи, вы можете в случае необходимости привлекать банковские ресурсы для того, чтобы не замедлять стройку и выполнить обязательства по сдаче объекта вовремя.
Также на начальной стадии девелопмента нужно заплатить за саму площадку, за проектирование и прочее. Эти расходы могут составлять до 20-30 % от общих расходов на проект. Представим, что вам нужно потратить 10 млрд рублей на то, чтобы построить жилой комплекс «с нуля». Из них 2-3 млрд необходимо вложить на этапе до получения разрешения на строительство. Откуда финансировать? Из своих средств. А это не выгодно, так как приходится замораживать капитал на долгий период. И это головная боль многих девелоперов. Они говорят: мы не можем строить на свои. Это означает, что они не могут запустить проект, и на этом «сыпались» многие.
