Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Если люди живут где-то в районе Новой Риги, вряд ли будут искать новую квартиру на Варшавском шоссе.
Но появляются новые тенденции, качественный сдвиг сейчас происходит в самом процессе выбора. К примеру, сейчас многие могут посредством Интернета работать на дому, полноценно управлять процессами. Офис – это их квартира. Все меняется! Потребность в недвижимости стала другая. Важно, чтобы ты не бежал потом, пытаясь догнать убегающий поезд, а чтобы ты работал на предвосхищение.
Изменяется и сам алгоритм поиска жилья. Люди уже не полагаются на рекламу и советы друзей. Они вначале Интернет изучают. Ищут в нужной локации строящиеся жилые комплексы, читают отзывы, скачивают проектные декларации, пересылают юристам. Мы придем когда-нибудь на рынке к тому моменту, когда человек, заходя с потребностью купить квартиру в Интернет, может там же и осуществить процесс покупки квартиры, никому не звоня…
Открытость
Важнейшим моментом выбора для покупателя остается и всегда будет, я думаю, фактор надежности застройщика. С этим в России не все гладко. Подавляющая часть девелоперских компаний не раскрывает свою финансовую отчетность. Мы одни из немногих публичных девелоперов с листингом на Лондонской бирже. У нас очень большие требования к раскрытию информации. Это для нас и плюс, и минус.
Когда в 2011 году мы вышли на Лондонскую биржу, это позволило привлечь международные финансовые ресурсы, кредиты. С другой стороны, процесс был тяжелым. Сейчас для нас уже естественна открытость. Если покупатель обладает элементарными экономическими знаниями, он может посмотреть нашу отчетность, мы ее открыто публикуем. И это работает на нашу репутацию.
Но при трактовке данных следует быть внимательным. Я как-то в одной газете прочитал: в компании Х рост продаж составил 300 % за период. Я думаю: ну как же так? Не может этого быть! А дело в том, что Х в прошлом году продала четыре квартиры, а в этом – 24, фактически и правда в шесть раз выросли продажи. В цифрах получается – мощь, а в реальности немного не так.
В целом законодательство, в том числе российское, направлено на увеличение открытости компаний, повышение требований к финансовой устойчивости. Это не может не радовать. Особенно учитывая во многом напряженную ситуацию с долевым строительством.
Финансирование
Сейчас большинство игроков применяет три источника средств на стройку: собственные деньги (акционерный капитал), кредиты и деньги дольщиков.
Это нормально, просто пропорция должна быть правильная. Нельзя строить только на собственные средства, тем более если это средства институциональных инвесторов. Когда у тебя в акционерах такие инвесторы, они часто задают вопросы, которые тебе кажутся неудобными, про доходность проекта, например… Если ты строишь исключительно на средства акционеров, значит ты неэффективный продавец. Раз не привлекаешь деньги физических лиц, значит замораживаешь деньги акционеров, возвратность увеличивается, ведь любые деньги имеют свою стоимость.
Нужен баланс. Например, приобретаешь проекты на собственные средства, обеспечиваешь какую-то определенную долю собственного участия в финансировании для обеспечения стабильности проекта, а дальше на сочетание кредитных ресурсов и денег дольщиков продолжаешь строить. Это подход правильный.
Причем заемные средства могут быть разные. Есть проектное финансирование, есть облигационные займы, их нужно сочетать. Я как раз против того подхода, который был в докризисные времена: пришел, забил кол – прибежали дольщики и все оплатили. И я не критикую игроков, которые строят только на собственные средства, просто я не очень верю, что это эффективно.
«Строим лучшее на каждой площадке!»
Роман Сычев / генеральный директор TEKTA GROUP
Главное – надежность. Мы не даем пустых обещаний.
Когда нынешние московские власти говорят, что кризиса нет, они абсолютно правы. Идет нормализация маржи. Девелоперам работать тяжелее, но рынок очищается от временщиков, от тех, кто пришел когда-то на два-три проекта, чтобы сорвать 50 % годовых и уйти. Ну, либо не справиться с амбициями, застрять и увидеть группу с плакатами возле своего унылого недостроенного каркаса.
Сейчас, когда объективно квартиры стали доступнее, преимущество, ради которого покупатель выбирает именно твой проект, состоит всего в трех вещах: цена, локация и надежность. Под надежностью мы, помимо всего прочего, понимаем и качество. То есть не только возможность девелопера довести взятый объект до конца, но и соответствие новостройки ожидаемым характеристикам. К примеру, в Москве в одной локации и одном ценовом сегменте всегда можно найти конкурента. Поэтому привлечь можно только качеством продукта. Исключительно.
Мы построили в Подмосковье около миллиона «квадратов», включая восемь крупных жилых комплексов. Самое главное, что мы эти жилые комплексы довели до ума, ввели в эксплуатацию, передали ключи жителям. У нас сформировалась команда, сформировался имидж, появилось имя на рынке, объем. Мы обладаем и достаточными финансовыми ресурсами – собственными, что очень важно! Миллион квадратных метров – это то, что можно уже на флаге нарисовать и им размахивать.
И с этим багажом знаний и положительным опытом мы уверенно вышли на московский рынок. Мы разработали собственную стратегию и инвестиционную программу. Мы посмотрели – мы умеем, знаем, можем – и решили, что будем покупать площадки в Москве и строить жилье. Да, они дорогие, московские площадки, но мы для себя определяли и их оптимальный размер, и класс жилья: не хотим строить миллиард квадратных метров и не хотим покупать сопутствующие активы. Площадки мы выбираем очень тщательно, чтобы не сформировать у себя мертвый земельный банк.
Мы рассчитали, какой объем проектов мы можем на себя взять, чтобы не выпустить из-под контроля финансы, как у очень многих происходит, когда слон растет-растет и падает. Для нас взять обязательство и не построить – это все, можно просто ставить крест и больше не работать. Поэтому для нас очень важно, чтобы мы не перенапряглись, не с точки зрения работы, а с точки зрения излишней финансовой нагрузки.
В ближайшее время планируем сконцентрироваться только на жилье комфорт– и бизнес-класса. Естественно, мы закладываем в наши проекты социальную и коммерческую инфраструктуру, которая необходима для комфортного проживания. Люксовые малоквартирные дома – мы знаем, что сможем, но сознательно пока отказываемся одновременно осваивать новые продукты.
В самой компании у нас произошло много изменений, мы идем на новый для себя рынок, фактически перезапускаем компанию с точки зрения ее развития. Мы специализируемся на площадках от 2 до 6-8 гектаров, которые можно спокойно построить в одну-две очереди. Меньше – неинтересно, потому что продукт не создашь хороший. Мы иногда смотрим и меньшие участки, но это исключение. И соответственно, мы умеем работать с такими участками, умеем на них размещать экономически интересный объем, чтобы он не вредил качеству, не давил самого жителя и окружающую среду, обеспечивал благоустройство.
