Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
НДВ
Мы вышли из единой линейки риэлторов. Никогда не подписывались под совместные продажи и всегда стоим особняком. Мы активно участвуем в проектах и даже финансируем строительство. В целом же наш бизнес гораздо шире.
НДВ уже давно не риэлтор. Площадь собственных торговых центров – более 100 000 квадратных метров, две гостиницы, мощный вертолетный бизнес (у нас сейчас 70 % частных вертолетов в Российской Федерации). У нас в Красноармейске бизнес-центр, в Калуге главный рынок – наш. Недавно закрыли сделку с финской инвесткомпанией Sponda – выкупили подмосковный торговый центр высшей категории. Мы диверсифицированы. В этом году объем инвестиций у нас под 5-7 млрд рублей. Мы не так, может быть, много строили в этом году, но значительно увеличили свой земельный банк.
Буду диверсифицироваться и дальше, но это не значит, что дистанцируюсь от рынка недвижимости. Я отдаю себе отчет, что через 5-7 лет здесь другое будет все! Кардинально.
«НДВ Групп» в следующем году перейдет на стандарт финотчетности по МСФО. Кроме того, сейчас проводятся консультации со специалистами по выводу компаний на биржи. В Гонконге открыли представительство, у нас там офис, реальные люди работают. Сейчас время для того, чтобы искать там деловых партнеров. Пока не о сделках речь – они очень долго присматриваются к партнерам. Не верят в нашу экономику пока. Недооценена. Стоимость наших акций по-настоящему должна вырасти в три раза. Поэтому сейчас, пока есть возможность, я делаю много так называемых бумажных проектов, беру землю, плачу аренду – двигаюсь по пути подготовки нашей экспансии в новые бизнесы. Безусловно, это будут и фермерские рынки. Мне это нравится, и это получается, и мы сейчас запустили самый крутой рынок в городе Калуге. Мы его сделали очень современным, при этом взяли все лучшее, что было в далеком 1900 году, еще в царской России. Получилось сочетание традиций и совсем новой истории.
Очень активно у нас «Хелипорт» развивается: открыты площадки в Ульяновске, Краснодаре, Новосибирске, и до конца следующего года будет, надеюсь, плюс 20-30 хелипортов в регионах России. Мы строим национальную федеральную сеть. Это очень крутая штука!
Чисто риэлторский бренд сейчас – это BonTon. Вот это настоящий конкурент известным компаниям. Сейчас там 200 сотрудников, и продают отлично – только треск идет!
В этом году начали ребрендинг НДВ, и это не просто «Саша решил сменить логотипчик», а идет масштабная смена команды, всей внутренней структуры. Я месяц назад собрал руководителей всех направлений и сказал: «Мы что-то неправильно делаем…» – и начал смену команды. Не всех, конечно, остались те, кто пришел давно и хорошо знает, с чего все начиналось. У нас сейчас получается мудрость и бодрость вместе. Я хочу запустить в бизнес-процессы молодежь. Они атомные, они по-другому рассуждают. Кто сказал, что я говорю самые умные вещи? Кто сказал, что мои бизнес-решения самые хорошие? Бывают совещания, которые я только начинаю и заканчиваю. Я стараюсь им дать возможность выразить себя. Система построения и развития бизнеса обязательно должна основываться на новом поколении, а нам надо плавно уступать.
Рынок продаж сейчас
Рынок новостроек в последние 10 лет сильно разросся, и сейчас есть четыре схемы реализации недвижимости. Первая – это когда продает сам застройщик. У застройщика, как правило, начальник отдела продаж – друг или чаще подружка. Или менеджеры, человек 10, сидят, да такие, мимо которых ничего не пролетит. Они продают то, что построено, и подстегивают продажи только огромным рекламным бюджетом.
Вторая схема: берут группу риэлторов и ставят им «вертушку» – переадресацию звонков. Это так называемые оформители, они ни за что не отвечают, бюджетов на продвижение новостроек им никто не дает.
Третье – это эксклюзивность, которую, например, делаем мы, НДВ. Мы подписываемся под график продаж, за свои деньги финансируем офисы продаж на объектах, оплачиваем весь маркетинг.
Ну, и четвертая схема – «колхоз», когда продают все подряд, не только застройщик, но и все вообще, кто хочешь, и комиссию со сделки получает тот, кто привел покупателя.
Могу сказать, что пока риэлторы продают больше по сравнению с застройщиками, думаю, процентов 55-60. Кроме ключевой четверки-пятерки риэлторов в Москве есть еще порядка 20-30 компаний по недвижимости, которые менее заметны. Это небольшие компании, часто «карманные» агентства недвижимости, которые застройщики создают сами.
Ситуация
Сейчас объем спроса на 15 % меньше, чем до кризиса, и демпинг уже сделал новостройки на 15 % дешевле. При избыточных объемах производства нам неоткуда ждать роста спроса. Идет трансформация рынка. Начинается драка за каждого покупателя. Начинаются ценовые войны. Есть много умных, интересных компаний, которые работают над качеством предложения. Мне, например, очень нравится, что Urban Group делает, ГК «Содружество», которые создают совершенно особенные жилые комплексы. Есть нормальные компании, которые создают хороший продукт по реальной цене. Есть те, которые торгуют ниже себестоимости. А есть такие, которые набрали столько проектов, что неизвестно, сколько лет их продавать будут! Я не понимаю этих вещей!
Будут появляться новые СУ-155. Я вижу на рынке примерно 15 следующих кандидатов, это компании с совокупным объемом строительства близко к 10 млн метров. Возможно, государству придется забрать это под контроль.
Я считаю, что грядет время госкапитализма. Лет через пять появится некая одна общая база, доступ к которой агентства получат возможность покупать, и в ней будет собрана максимально полная информация о квартирах. И это будут новые технологии, позволяющие виртуально заходить в квартиру и гулять по ней. Вторичная или новостройка – не имеет значения, эта база будет принадлежать или контролироваться государством.
Сейчас ведь этот бизнес происходит «в тени». Любой риэлтор может дать объявление о продаже московской квартиры, находясь в США или в Европе, и осуществлять сделки, не платя налоги в России. И я категорически считаю, что все эти сайты частных объявлений надо поставить на место с точки зрения философии подачи текстов. В каждом необходимо указывать номер лицензии риэлтора либо еще какой-то идентификатор. Сейчас 9 из 10 объявлений – это объявления частников. Это риэлторы, которые подворовывают в своих компаниях. И вот такого рынка, хаотичного, независимого от государства, тьма!
Есть у меня идея: вернуть на рынок 1 млн человек, молодых и сильных, которые будут полезны для государства, будут платить налоги. Я ничего от этого не получу, никаких лавров не соберу, но это история, которую я хотел бы сделать, чтобы переломить ситуацию, а ее надо переломить! Я очень буду рад, если появится опять 10, 20, 50, 100 крупных агентств недвижимости, рынок обретет нормальные правила игры. Я хочу, чтобы государство награждало лучшие компании, чтобы президент на такие выставки приходил и поддерживал. Недвижимость – это же 17 % нашей экономики! Это отражение наших ошибок и наших побед. Покупательский спрос может расти за счет уменьшение процента ипотеки, за счет того, что человек уверен, что он стабильно и нормально работает и получает зарплату. Я просто вижу: не будет столько рабочих мест. Поэтому нужно диверсифицировать экономику.
