Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Загородное жилье: не кризисный рынок
В нынешних условиях загородные дома, увы, не могут являться надежным инвестиционным инструментом. Еще до начала финансового спада они менее ликвидны, чем квартиры. Ценообразование же на этом рынке остается наименее прозрачным. «Иногда продавцы берут стоимость буквально с потолка. На растущем рынке хватали все: дома на Рублевке, Новой Риге и на менее престижных трассах. Много сделок совершалось на вторичном рынке, Подмосковье активно застраивалось коттеджами и таунхаусами», – вспоминают риэлторы. Но золотые времена прошли. Теперь покупателей пугает высокий порог входа – квартиры все же дешевле. Кроме того, непонятно, когда спрос на загородное жилье достигнет прежних показателей: с учетом того, что дома часто покупаются как второе жилье, ожидание может затянуться до 2011 года. Самые ликвидные объекты немного снизятся в цене, а спрос на них останется. В первую очередь, это недорогие дома эконом-класса. Цены в данном секторе загородного жилья вряд ли просядут более чем на 10 %. Правда, на многие дома в поселках «эконом» будет сложно найти покупателя – строились они зачастую из некачественных материалов, да и их расположение оставляет желать лучшего.
Подпадут под удар бизнес-класс (прогнозируемое снижение цен – 30–50 %) и элитная недвижимость. Загородная «элит-ка» не распродана – ее объем составляет 95 % рынка. Сильно переоценены объекты на Новорижском направлении: их стоимость в ближайшее время начнет корректироваться в сторону понижения. Лишь очень качественные и уникальные предложения не потеряют внимания покупателей. «Эксклюзивные элитные объекты все еще достаточно ликвидны. Они строятся по индивидуальным проектам, близко от Москвы, на хороших трассах – и таких поселков единицы», – уверены аналитики.
Сильное падение цен можно будет наблюдать на рынке таунхаусов. Этот формат загородного жилья, пришедший к нам из Америки, так и не прижился в сознании российского потребителя. То ли дом, то ли большая квартира, да еще за городом. По данным аналитиков IRN, по итогам III квартала 2008 года средняя стоимость 1 м2 в таунхаусах составила 82,000 рублей. Самый дешевый дом стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – около 100 млн руб. Уже в начале 2009 года цены поползли вниз. Причем эта тенденция достаточно ярко выражена. Например, некая компания после завершения строительства первой очереди поселка, расположенного в 25 км от МКАД, стала продавать таунхаусы по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом стоит дороже котлована. А перед новогодними праздниками этот застройщик запустил специальную акцию: каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в том же поселке. А квартира стоит 2,1 млн руб. Одним словом, картина ясна. Аналитики говорят, что среднее снижение цен на рынке таунхаусов составит 10–25 %.
Мы видим, что рынок загородного жилья сегодня является едва ли не самым опасным для инвестора: при высоких рисках прогнозируемая доходность крайне низка. Если хорошее знание этого сектора отсутствуют, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут приобрести ликвидный и качественный объект. Жалко денег на комиссионные? Тогда выбирайте другой объект для инвестиций.
Неоднозначен сегодня и вопрос о реализации небольших (до 30 соток) земельных участков под коттеджную застройку. Спрос в данном сегменте всегда носил сезонный характер, обостряясь в весенне-летний период. Теперь кризис задерживает покупателей. Скупать такую недвижимость сегодня могут себе позволить лишь профессиональные инвесторы, целиком и полностью уверенные в стабильности своего бизнеса: продать землю для личного пользования почти невозможно, а приобрести ликвидные земли на перспективу – надежное вложение. Лучше покупать участки в организованных коттеджных поселках на престижных направлениях, куда подведены необходимые коммуникации, а поблизости есть все инфраструктурные объекты.
Коммерческая недвижимость: в цене малые формы
В последние годы многие девелоперы, ранее занимавшиеся исключительно жильем, стали проявлять активность в сегменте коммерческой недвижимости. На этот рынок вышли СУ-155, МИАН и «Пересвет-инвест». ГК «ПИК», которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, в 2006–2007 годах также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. «Капитал-групп», Mirax Group, КРТ, «Новая Площадь», «Дон-строй» уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но в последние годы увеличили свое присутствие на этом рынке. «Деньги, вложенные в строительство жилья, достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей деньги возвращаются медленнее, зато арендные ставки растут и приносят постоянную прибыль. Многие компании придерживаются определенного баланса, имея в своем портфеле проекты разных сегментов», – рассказывал мне в 2007 году работник одной строительной компании. Когда цены на жилье одолели потолок платежеспособного спроса, коммерческая недвижимость оставалась тихой гаванью. Более того, дефицит торговых и офисных площадей обеспечивал строителям сверхприбыли. «Еще 3–4 года спрос будет превышать предложение. Поэтому я абсолютно спокоен: прибыль с каждым годом только увеличивается», – оптимистично заявлял мне летом прошлого года владелец крупного торгового центра, расположенного на окраине Москвы. Тогда спрос взлетел настолько, что застройщики начали осваивать территории за МКАД, куда из-за дороговизны и дефицита качественных площадок переехали многие крупные и средние компании.
Тенденцию роста цен на коммерческие помещения, столь радовавшую девелоперов, безжалостно задушил кризис. Причем данный сектор стал локомотивом падения. Арендаторы начали расторгать ранее заключенные договоры, а сокращение штата позволило некоторым компаниям переехать в менее просторные офисы. Под ударом оказались даже знаковые проекты: приостановили строительство башни «Россия» в деловом центре Москва-Сити, которая должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.
«Торговую и офисную недвижимость я бы не стал рассматривать в качестве объекта для инвестиций – цены на аренду падают, спрос сокращается», – говорит один из экспертов. В начале 2009 года многие объекты продавали с дисконтом более 50 %, но даже такая скидка не гарантировала реализацию. Дело в том, что нежилые помещения были сильно переоценены. При более низкой себестоимости метр офисной и торговой недвижимости зачастую стоил дороже, чем «квадрат» жилья в том же районе. А так как продавцы оперировали только большими площадями (несколько тысяч метров), то и круг покупателей был узок.
