Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Продавец может заявить, что приобрел квартиру после развода. Сильный довод. Но не забывайте, что, если жилье приобретено владельцем на деньги, накопленные в период брака, супруг также имеет право на долю в нем. При наличии доказательств (их добыть не так уж сложно – все-таки крупные суммы денег с неба не падают) это признает любой суд, что опять же повлечет за собой признание сделки недействительной. Попросите продавца квартиры обратиться к бывшему супругу или супруге за письменным подтверждением отсутствия с его стороны каких бы то ни было претензий на собственность прежнего спутника жизни. Если владелец добросовестный и действительно хочет продать квартиру, он вам не откажет.
Пример...Тамара Каримова приобрела для своей дочери Яны однокомнатную квартиру в Москве. Как выяснилось позднее, продавец Наталья Семенова – владелица сети небольших ателье в Москве, купила жилье еще до развода со своим мужем Максимом. Она провела сделку в тайне от него. До поры до времени супруг не имел о ней ни малейшего представления. Но спустя полгода после продажи квартиры (там как раз закончился ремонт и шел монтаж встраиваемой техники) Максим узнал о продаже от знакомых и, наняв адвоката, обратился в суд. Он без труда доказал, что спорное жилье является частью совместно нажитого имущества, и потребовал долю. Поскольку сделка по купле-продаже недвижимости была проведена с нарушениями (отсутствовало разрешение на продажу квартиры от супруга), суд признал ее ничтожной. Принимая во внимание интересы третьих лиц – Тамары Каримовой и ее дочери Яны, судья рекомендовала супругам решить проблему между собой, не прибегая к продаже квартиры. Наталья оказалась человеком здравомыслящим и согласилась выплатить Максиму часть стоимости квартиры, раз уж без этого никак не обойтись.
Тамаре и Яне невероятно повезло: они могли бы лишиться жилья и еще долго судиться, требуя возврата денег, потраченных на неотъемлемые улучшения. Купить равноценное жилье они все равно не смогли бы: за время разбирательств квартиры в столице подорожали почти на 15 %. Еще один момент, который сыграл на руку матери с дочерью, – в договоре купли-продажи была указана действительная сумма сделки. Наталья, легко решившаяся на обман супруга, могла бы – и это, кстати, весьма распространенный ход – указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Никогда не соглашайтесь на такие маневры! Пользы они не принесут, одни проблемы. Ведь в случае признания сделки ничтожной вы не сможете потребовать назад ту часть денег, которая перешла к продавцу «в конверте».
Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.
Опасно: дети!
Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.
Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка «в никуда». Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не «советский», в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.
Пример...Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую «трешку» в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.
Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же «проснутся» органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию в квартире. За полгода Кирилл сделал в квартире капитальный ремонт, приобрел технику и мебель, начал обживаться. И через 6 месяцев поднял вопрос о выписке мальчика из квартиры. Но оказалось, что купить дом Дмитрий и Татьяна не могут. Более того, у них нет денег даже на самую скромную квартиру: на Дмитрия навалились неприятности, и он был вынужден поддерживать ослабевший бизнес. В семье начались скандалы: Татьяна чувствовала себя обманутой и беспокоилась за Юру. Проконсультировавшись с юристом, она решила доказать, что сделка по продаже квартиры, долей в которой владел ее малолетний сын, была совершена под давлением мужа, не выполнившего своих обязательств перед семьей. Права ребенка действительно были нарушены: своей доли в квартире он лишился, новую не получил, да еще и живет в съемном жилье, сильно уступающем прежним условиям. Заседания суда шли одно за другим, дело стало поворачиваться не в пользу Кирилла. В конце концов сделку признали ничтожной, так как другого способа защитить права ребенка не нашли. Дмитрий, правда, оказался порядочным человеком. Ему было неловко перед Кириллом, и он компенсировал ему затраты на ремонт квартиры, заплатил за мебель и технику. Однако Кирилл все равно потерял: во-первых, за полгода жилье в Москве подорожало на 5–7 %, и, во-вторых, за время поисков новой квартиры, которые заняли еще 3 месяца, ему пришлось жить на съемной квартире, платя по 20,000 руб. в месяц.
