Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Финансовый кризис, сопутствующие ему падение зарплат и увольнения, вероятно, заставят многих москвичей сменить столичную прописку на областную. Чем не выход – продать квартиру в Москве и перебраться в пригород, а на полученную от обмена разницу спокойно пережить нестабильные времена. Как обещают экономисты, они продлятся минимум год-полтора. Те, кто все еще работает в столице, могут выбрать города, расположенные в 2–7 километров от МКАД. Инфраструктура многих из них развита почти так же хорошо, как в спальных районах столицы. Некоторым удается найти место на каком-нибудь предприятии поблизости. Это еще удобнее. Кстати, число организаций, выводящих офисы за МКАД, продолжит расти – так владельцы бизнеса снижают издержки. Населенные пункты, расположенные в 20–50 километров от МКАД, имеют свои преимущества: низкие цены на жилье, в два-три раза уступающие столичным; хорошая экология.
Было бы ошибкой считать, что в условиях стагнации рынка недвижимости квартиры в Подмосковье утратили инвестиционный потенциал. Во-первых, обеспеченность россиян жильем находится по-прежнему на очень низком уровне – европейских показателей Россия достигнет лишь к 2025 году. Правда, кризис способен отсрочить наше жилищное благополучие на гораздо больший срок. Уже сегодня известно, что экономическая ситуация выправится не раньше 2010 года, а потом России потребуется минимум год, чтобы окончательно нивелировать последствия финансового спада. Все это время не стоит ожидать от рынка недвижимости высокой активности. Девелоперы, работавшие за счет кредитов, отказываются от новых проектов. Это значит, что в ближайшем будущем на рынке жилья начнется дефицит. Во-вторых, в Подмосковье выбор квартир больше, а цены – ниже, что привлекает потенциальных покупателей на первичном и на вторичном рынке.
Источник : «Агент 002», «Инком», «Миэль»; данные на декабрь 2008 года.
Итак, неудивительно, что платежеспособный спрос тянется в область. Подмосковью это явно на пользу: в городах, граничащих со столицей, развивается инфраструктура, обновляется жилой фонд, появляются новые социальные объекты. Поскольку растет привлекательность жилья, улучшается и общий инвестиционный климат – повышаются спрос и цена, еще не достигшая потолка в большинстве областных населенных пунктов.
Однако необходимо отметить, что с точки зрения экономической эффективности в создавшихся условиях выгодными будут лишь долгосрочные вложения в недвижимость, рассчитанные минимум на два-три года. Выходить на рынок Подмосковья лучше всего летом-осенью 2009 года, когда цены достигнут «дна». Главное – не опоздать: имеющиеся объекты рано или поздно уйдут с молотка, а новых будет немного.
Рассчитывать на существенное преумножение средств, вкладывая деньги в жилье, сегодня едва ли стоит. Но использовать недвижимость в качестве инструмента для сохранения платежеспособности средств, по мнению экспертов, целесообразно. Инвестиции в подмосковное жилье «выстрелят» после кризиса, когда цены на недвижимость снова пойдут вверх.
Рассматривая возможность покупки квартиры в Подмосковье, следует в первую очередь обратить внимание на города-спутники – Химки, Люберцы, Красногорск, Балашиха, Мытищи, где инфраструктура хорошо развита и в последние годы шло активное комплексное освоение территорий. Можно присмотреться и к отдаленным районам вроде Раменского, от которого до столицы ходят железнодорожные экспрессы. В его пользу говорит отличная экология.
Помимо крупных девелоперов, строительство в областных городах ведут небольшие компании, строящие не более одного-двух домов. Такие игроки оказались в непростом финансовом положении: неизвестно, хватит ли у них средств завершить начатые проекты. В квартиры от таких застройщиков можно вкладываться только в том случае, если они находятся на завершающей стадии или уже сданы в эксплуатацию.
Наименее рискованный вариант – покупка квартиры на вторичном рынке в кирпично-монолитном доме, построенном один-три года назад. «Если все же решились купить не сданный госкомиссии объект, минимизируйте риски: выбирайте дом, где строительство подходит к концу, а здание является частью возводимого микрорайона. Застройщиком должна выступать крупная компания с крепкой репутацией на рынке. Такие девелоперы даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств имеют неплохие шансы на поддержку областного или федерального правительства», – рекомендуют эксперты.
Региональная недвижимость для большинства частных инвесторов недоступна из-за отсутствия информации о местных рынках, статистики по ним. А без этих данных вкладывать деньги – все равно, что делать ставку в казино. Если в столице и области, несмотря на снижение спроса, покупатели остаются, в регионах ситуация разнится. В последние годы города активно застраивались, а цены росли медленно из-за более-менее сбалансированного спроса и предложения. При небольших объемах новостроек спрос, а вслед за ним и цены резко выросли.
Больше всего просядут цены и спрос в городах с проблемными градообразующими предприятиями, которые закрываются либо сокращают персонал и зарплаты. Начавшийся кризис этот прогноз подтвердил. В конце 2008 года наиболее существенное снижение цен было зафиксировано в Воронеже, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Красноярске, Волгограде, Омске, Перми, Уфе. Основной удар пришелся на региональные центры и города-миллионники, где сосредоточены главные финансовые потоки, доходы населения растут высокими темпами, развито производство товаров и услуг. Здесь рост цен за последние годы составил 50–120 %. «Скорее всего, речь идет о большой доле инвестиционных квартир, которые в период кризиса попадут на рынок. Продавцы, возможно, пойдут на существенные скидки. Для инвесторов это хороший момент для входа. Однако для непрофессионалов такие вложения крайне рискованны», – замечают риэлторы.
Имеет смысл обратить внимание на курортную недвижимость, в частности, рынок Краснодарского края (Сочи, Геленджик и так далее). Потолок цен уже достигнут, они пошли вниз: в январе 2009 года квартиру на вторичном рынке в новом доме можно было купить за 0,7–1 млн руб. Зато в долгосрочной перспективе стоимость метра начнет подниматься. Рост продлится до зимней Олимпиады 2014 года. После этого можно будет продавать жилье и фиксировать прибыль.
Загородное жилье: не кризисный рынок
В нынешних условиях загородные дома, увы, не могут являться надежным инвестиционным инструментом. Еще до начала финансового спада они менее ликвидны, чем квартиры. Ценообразование же на этом рынке остается наименее прозрачным. «Иногда продавцы берут стоимость буквально с потолка. На растущем рынке хватали все: дома на Рублевке, Новой Риге и на менее престижных трассах. Много сделок совершалось на вторичном рынке, Подмосковье активно застраивалось коттеджами и таунхаусами», – вспоминают риэлторы. Но золотые времена прошли. Теперь покупателей пугает высокий порог входа – квартиры все же дешевле. Кроме того, непонятно, когда спрос на загородное жилье достигнет прежних показателей: с учетом того, что дома часто покупаются как второе жилье, ожидание может затянуться до 2011 года. Самые ликвидные объекты немного снизятся в цене, а спрос на них останется. В первую очередь, это недорогие дома эконом-класса. Цены в данном секторе загородного жилья вряд ли просядут более чем на 10 %. Правда, на многие дома в поселках «эконом» будет сложно найти покупателя – строились они зачастую из некачественных материалов, да и их расположение оставляет желать лучшего.
