Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
Оказывается, если провести в США не только больше 183 дней подряд, но и накопить 183 дня за три последних года с коэффициентом (количество дней в текущем году + одна треть от количества дней в прошлом году + одна шестая от количества дней в позапрошлом году), то налоговая служба США автоматически признает такого человека налоговым резидентом с вытекающими обязательствами заплатить налоги со всех доходов в любой стране мира. Петр ни о чем подобном прежде не слышал. Однако незнание законов ни от чего не освобождает, и его посадили в тюрьму за неуплату налогов. Да-да, именно. Сначала посадили в тюрьму, потом был суд. На суде его признали неплательщиком налогов. А в США это серьезное преступление. Что ему оставалось делать? Несколько месяцев он из тюрьмы, пользуясь услугами дорогого американского адвоката, с помощью супруги и друзей собирал данные обо всех доходах за последние три года и налоговые декларации, а затем оплачивал все налоги и штрафы за просрочку. Потом было повторное рассмотрение дела, по итогам которого Петр вышел на свободу.
Эта страшная история (уверен, у многих свободолюбивых бизнесменов пробежали мурашки по спине) говорит нам о том, что проживание в чужой стране требует внимательного изучения местных правил и особенностей.
Как выбирать страну для инвестиций или жизни
Теперь, когда вы уже знаете, зачем вам нужна или может быть нужна в будущем зарубежная недвижимость, предлагаю подумать о том, как выбрать страну.
Все страны принято разделять на развитые, развивающиеся и страны третьего мира. Я предпочитаю сравнивать страны по уровню их ВВП (по паритету покупательной способности) на душу населения.
На карте показано распределение стран по уровню дохода на душу населения, от самого высокого (темно-зеленый) до самого низкого (коричневый)[17]. В 2019 году в мире была 81 страна с высоким уровнем дохода (выше 12 376 долларов на человека в год). Некоторые страны — Бразилия, Россия, Аргентина, ранее входившие в этот список, — сдали свои позиции и оказались в желтой зоне.
Размер ВВП на человека — самый простой способ оценить уровень жизни в стране (просто посмотрите цифры в тех странах, которые вы хорошо знаете, и сравните с анализируемой вами страной), но есть и другие. Некоторые источники, например Mercer и The Economist, уже много лет публикуют рейтинг городов и стран по уровню жизни.
Mercer’s Quality of Living рейтингует 231 город и учитывает 39 факторов, в том числе политическую, экономическую, экологическую, личную безопасность, здравоохранение, образование, транспорт и другие общественные услуги.
The Economist рейтингует не города, а страны по следующим критериям:
1. Здоровье: ожидаемая продолжительность жизни (в годах).
2. Семейная жизнь: уровень разводов (на тысячу чел.), ставится оценка от 1 (мало разводов) до 5 (много разводов).
3. Общественная жизнь: переменная принимает значение 1, если в стране высокий уровень посещаемости церкви или профсоюзного членства.
4. Материальное благополучие: ВВП на душу населения, паритет покупательной способности.
5. Политическая стабильность и безопасность: рейтинги политической стабильности и безопасности.
6. Климат и география: широта для различения холодных и жарких климатов.
7. Гарантия работы: уровень безработицы (в процентах).
8. Политическая свобода: средний индекс политической и гражданской свободы. Шкала от 1 (полностью свободная) до 7 (несвободная).
9. Гендерное равенство: измеряется путем деления средней зарплаты мужчин на среднюю зарплату женщин.
Зачем нам нужна такая информация? Во-первых, для ведения бизнеса в стране точно стоит понимать, насколько вас готовы принять на равных в местном бизнес-сообществе, насколько это сообщество стратифицировано, коррумпировано и демократично. Во-вторых, оценить уровень жизни в стране сложно, пока вы там не пожили. Такие рейтинги помогут это сделать. Ну и главное — они показывают картину с высоты птичьего полета, и это дополнительная информация для принятия решения.
Если вы решили жить в другой стране постоянно, я хочу предложить вам небольшой чек-лист. Жить в другой стране, особенно бессрочно, а не работая по контракту, — совсем не то же самое, что проводить там отпуска. Те приятные вещи, ради которых мы ездили, быстро приедаются. Вид на море или горы человек перестает ценить уже через три-четыре недели, теплый климат становится назойливо жарким, а локальная еда надоедает до чертиков. Зато мы начинаем чувствовать на себе особенности местной бюрократии, дискриминации, качества жизни и социума. Этот чек-лист поможет вам учесть основные факторы при выборе страны для переезда.
— Уровень инфляции в стране. Например, инфляция в фунтах и долларах в последние десять лет составила около 2%, в евро близка к нулю, а в рублях около 10% (в среднем за десять лет).
— Средний уровень ставок капитализации на выбранную недвижимость. Другими словами, сколько процентов от стоимости недвижимости составляет получаемый от ее сдачи в аренду годовой доход. С этими показателями сможете сравнить и данные по своему проекту.
— Уровень жизни в стране (хотя бы ВВП, а лучше доход на человека). Вы увидите, что в некоторых странах при не очень развитой экономике цены на недвижимость высокие, как в более развитых экономиках. Это один из индикаторов перегретого рынка. Скорее всего, рынок подогревают покупки недвижимости туристами, как в Дубае, на Бали и в Испании, или иммиграционные программы, как на Кипре или в Латвии.
— Какое право применяется в стране. В странах с английским правом, как правило, собственность лучше защищена и суды более объективны, хотя это скорее не заслуга самой правовой системы, а сложившаяся ситуация: большинство развитых стран являются преемниками Британской империи или США и поэтому применяют английское право.
— Размер налогов на покупку недвижимости и владение ею. Кроме обычных налогов на транзакции, гербовых сборов и ежегодного налога на имущество в ряде стран начали применять специальные налоги, стимулирующие покупателей не держать недвижимость пустой. Так, в Канаде, Лондоне и нескольких штатах Австралии держать недвижимость без арендаторов будет очень дорого.
Циклы рынка недвижимости
Теперь мы можем сосредоточиться на выбранной стране. Вы, возможно, уже слышали о циклах рынка недвижимости, но я хотел бы остановиться на них подробнее, чтобы вы могли принять взвешенное решение о покупке.
Не секрет, что процесс создания
