Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

Интересуетесь зарубежной недвижимостью? Разберитесь в местных реалиях

Рассматривать зарубежную недвижимость невозможно вне контекста — вопросов, связанных с качеством жизни, безопасностью, нюансами ведения бизнеса, защищенностью прав на недвижимость и особенностями судебной системы. А также качеством экономики, инфляцией и устойчивостью национальной валюты. Однако, чтобы подробно рассказать обо всем этом, понадобится еще одна (или даже не одна) книга. В этой главе я остановлюсь только на самых важных моментах. Вот один из них — и сразу в форме совета:

Не буду долго убеждать вас в ценности этой рекомендации. Лучше расскажу реальную историю.

История о фешенебельном лондонском офисе

В далеком 2008 году я приехал в очередную командировку к нашим партнерам в Лондон, в компанию King Sturge. В то время King Sturge входила в список ведущих мировых компаний в сфере недвижимости, у нее было 210 офисов и свыше 4000 сотрудников по всему миру. Особенно сильны были позиции компании в родной Великобритании и, конечно, в Лондоне. King Sturge была самым старым игроком на мировом рынке, так как основатели компании JP Sturge, из которой уже в ХХ веке выросла King Sturge, Джон Плейер (John Player) и Джейкоб Стердж (Jacob Sturge) оценивали земли для строительства британской железной дороги еще в 1760 году. В 2010-м King Sturge отпраздновала 250-летний юбилей.

Прямо из аэропорта мы поехали в новый центральный офис — прежде штаб-квартира King Sturge располагалась в совершенно непримечательном здании. Новый адрес офиса был лучше не придумаешь: Warwick Street 30, в самом начале Regent Street, в месте, где она поворачивает в сторону Piccadilly Circus. Это примерно как в Москве на Тверской улице или на Воздвиженке, рядом с Красной площадью.

В офисе нас встретили два партнера компании, члены совета директоров: Ричард Фиддес (Richard Fiddes) и Филип Марсден (Philip Marsden). Они повели нас на экскурсию по новому зданию. Здание было действительно шикарным: шесть наземных этажей, один подземный. Компания занимала его почти целиком. Только у первого этажа были другие хозяева — фасады их торговых площадей выходили на Regent Street.

Нас провели по зданию сверху вниз, показали этажи, где располагались департаменты по работе с жильем, офисами, рынками капитала и так далее. Мы восхищались шикарными, технологичными решениями, в которых, однако, не было помпезности, свойственной лучшим офисам в Москве. Рабочие места руководителей департаментов, партнеров и совладельцев компании находились в небольших кабинетах, отгороженных от открытых пространств офисов.

Я в то время специализировался на офисах и повидал их немало, поэтому во время экскурсии с умным видом задавал вопросы:

— А какая тут система кондиционирования?

— Сколько рабочих мест на этаже?

— Какие инженерные коммуникации?

— Какова стоимость эксплуатации?

Так, мило беседуя, мы спустились до первого этажа. По моей логике, мы должны были завершить путешествие по зданию в подземном паркинге. Но тут кто-то из британских коллег, кажется Филип, сказал, что экскурсия закончена: первый и подземный этажи занимали другие компании. Он предложил отправиться в переговорную выпить кофе. Я в изумлении посмотрел на него и задал логичный (как мне тогда казалось) вопрос:

— А где вы паркуетесь?

— Что значит где паркуемся? Зачем нам парковаться? — удивился Филип.

— Ну, у вас здесь центральный офис компании, больше 500 сотрудников, в том числе руководство. На Regent street нет парковки. Где же вы машины ставите, когда на работу приезжаете? Кто занимает подземный паркинг — парковка для магазинов?

Тут Филип расхохотался и объяснил, что подземный этаж — это техническая зона для разгрузки товаров в магазины. Паркинга в здании нет, как, впрочем, и в других зданиях в центре британской столицы. Въезд в центр стоит 20 фунтов на день и осуществляется строго по пропускам, поэтому на работу никто не ездит на машине. Люди пользуются подземкой, автобусом или такси.

Вот так мы часто ошибаемся, примеряя свой опыт и знания к другим странам и рынкам. Крайне важно разговаривать с местными жителями, не заинтересованными продать вам что-либо, и задавать им вопросы о том, как тут все устроено.

Зачем нужна недвижимость за рубежом

Можно выделить три основные причины покупки недвижимости за границей:

• для отдыха;

• для инвестиций;

• для жизни.

Для отдыха

Первое, что приходит в голову, — это домик на море для отдыха в любимой стране. В этом случае очень важно разделять свои личные задачи и инвестицию. Часто от друзей и клиентов я слышу: «Куплю/построю дом/дачу/квартиру для отпуска, а в остальное время буду сдавать жилье в аренду» или «Инвестирую в недвижимость, а если не пойдет хорошо, сам буду там жить». Люди часто смешивают две абсолютно разные задачи: потребление и инвестиции.

Если вы приобретаете недвижимость:

1. Всегда решайте, как вы рассматриваете приобретаемую недвижимость: как жилье для себя или как инвестицию.

2. Постарайтесь воспринимать любую недвижимость для собственного проживания как траты, а не как инвестицию. Вы ее купили для целей потребления (использования), и главное, чтобы она удовлетворяла всем вашим требованиям как пользователя. Если она будет вам экономить деньги на аренде или приносить доход от сдачи в аренду, это станет приятным бонусом.

3. Относитесь к объекту недвижимости исключительно как инвестор, если основная цель покупки — заработать. Вас не должен волновать вид из окна или красота дома. Важна только прибыль.

Например, вы арендуете дом в Италии на озере Гарда на три летних месяца за 5000 евро в месяц, то есть платите 15 тысяч евро в год. В остальное время вы им не пользуетесь. Такой дом стоит около 1,5 миллиона евро, и если вы будете жить в доме сами, то сэкономите на аренде чужого дома. Можно рассчитать условную доходность этой «инвестиции». Как мы знаем из главы 4, ставка капитализации (годовая доходность) будет равна:

годовой арендный доход (15 000 евро) / стоимость недвижимости (1 500 000 евро) × 100% = 1%.

Мы видим доходность в 1% без учета налогов на имущество и стоимости коммунальных услуг. Можно попробовать сдавать этот дом на остальные девять месяцев года, но, зная сезонность итальянских курортов, я сомневаюсь, что вам удастся на этом много заработать. С учетом высокой стоимости жизни, цен на коммунальные услуги, работ по ремонту и уборке реальная доходность частной жилой недвижимости во многих странах отрицательная. Такие примеры лично я встречал в Дубае, США и на Кипре.

Посчитав доходность такой недвижимости, подумайте, хотели бы вы проинвестировать в нее деньги или при доходности в 1% лучше положить их на депозит в банке и на проценты снимать этот дом каждый год в