Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

Если вы все-таки решили приобрести недвижимость для себя, попробуйте сначала пару сезонов пожить в арендованном жилье в разных районах выбранного места, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности, познакомиться с соседями и понять инфраструктуру.

Для инвестиций

Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость, примите к сведению несколько основных правил.

• Для начала обзаведитесь друзьями в том регионе, который вас интересует. Идеально, если это будет компания, постоянно оперирующая там, куда вы хотите инвестировать. Попросите их показывать вам предложения для инвестиций, обязательно подчеркнув, что вас интересуют не видовые характеристики и общая привлекательность региона для туристов, а конкретные показатели проекта.

• В первую очередь рассматривайте новые проекты. Даже если вас интересует старинный особняк, новая недвижимость больше отражает текущее состояние рынка, вы лучше его почувствуете и сможете сделать осознанный выбор.

• Найдите сами в открытых источниках или у консультантов статистические данные по региону. Если это строящаяся недвижимость на продажу, то от продавца нужно получить прогноз по ценам на готовую недвижимость; если для сдачи в аренду, то надо узнать аналитику по арендным ставкам. Все данные от продавца должны быть со ссылкой на источник информации. После этого нужно сравнить их со статистикой по региону.

• Пример: вы покупаете частный жилой дом для сдачи в аренду. Вам понадобятся следующие данные по региону или стране: ADR (англ. Average Daily Rate — средняя дневная ставка), средняя загрузка (сколько дней в году сданы объекты) или сразу данные RevPAR (англ. Revenue Per Available Room — выручка на комнату, равная ADR, помноженному на среднюю загрузку). Зная эти показатели, вы поймете реалистичность предложения.

• Если по региону загрузка в среднем по году 60%, а ADR — 100 евро, то можно посчитать, что «грязная» выручка от сдачи дома в аренду будет в среднем 21 900 евро в год. Если продавец уверяет вас, что загрузка будет 80% и ADR — 130 евро, что дает 37 960 евро, то, возможно, его прогнозы излишне оптимистичны.

• Узнайте стоимость услуг, эксплуатации и размер налогов. А лучше всего получите данные от продавца и сравните с данными, полученными из других источников. Во многих странах, таких как ОАЭ, Австралия, США, стоимость профессиональных услуг для нас непривычно высока. Не учитывая ее в финансовой модели, вы рискуете даже оказаться в минусе, сдавая свою недвижимость в аренду. Например, популярные площадки для сдачи в аренду недвижимости, такие как Airbnb или Booking.com, в ряде стран берут комиссию до 20–30% от аренды. А вызов электрика в США или Австралии вполне может обойтись в пару тысяч долларов.

• Внесите эти данные в простую модель. И вы узнаете, чего стоит эта инвестиция на самом деле.

• Подробнее о доходности недвижимости я рассказывал в главе 4 «Кратко о финансах».

Для жизни

Возможно, вы решили получить гражданство или вид на жительство в другой стране. Иметь второй, особенно сильный[16] паспорт — действительно хорошая опция в современном мире. По туристическим визам мало в какой стране можно провести больше трех месяцев подряд и точно не получится работать или делать бизнес. Статус гражданина или резидента иностранного государства помогает во время внештатных ситуаций. Так, во время карантина 2020 года выехать из России могли только те, кто обладал правами на проживание в другой стране. Кроме того, самые сильные американский, сингапурский или европейские паспорта дают право безвизового въезда в от 180 до 190 стран мира.

Все иммиграционные инвестиционные программы можно разделить на три категории: золотая виза, постоянный вид на жительство и гражданство.

Золотая виза — так обычно называют вид на жительство (ВНЖ), выданный именно за инвестиции в экономику страны — обычно в недвижимость и, реже, в государственные ценные бумаги. Это всего лишь право находиться в стране, обычно без возможности работать или заниматься бизнесом. Стран, которые торгуют такими ВНЖ, довольно много — от стран Прибалтики и Восточной Европы до Австрии, Кипра, Мальты, Испании и Португалии. Еще больше подобных вариантов на островах Карибского бассейна и в Азии. ВНЖ не дает особых прав, при этом, чтобы не потерять вид на жительство, в стране нужно оставаться не менее нескольких месяцев в году, а иногда не меньше девяти месяцев. С моей точки зрения, в ВНЖ нет особенного смысла, если только вы не живете в этой стране большую часть времени.

Во многих странах, прожив несколько лет с ВНЖ, вы получаете право на постоянное место жительства (ПМЖ). Также ряд стран сразу дает ПМЖ за инвестиции. Мальта, Венгрия и другие государства готовы сразу предоставить ПМЖ. При его наличии уже можно быть практически гражданином страны, но пока еще без паспорта, без права голосовать на выборах и занимать государственные должности.

И лишь небольшое количество стран дает возможность сразу получить гражданство и паспорт, проинвестировав в экономику страны и купив недвижимость. Самые популярные программы 2020 года у Кипра (программа завершена со скандалом и расследованием), Мальты (программа завершается), Греции (программа открывается), Турции, ряда островных государств Тихого океана и Карибского бассейна.

Для того чтобы решить задачу получения гражданства или вида на жительство, лучше вообще начинать не с недвижимости, а с агентства по иммиграционным вопросам. После понимания всех требований к недвижимости можно уже заняться ее выбором. Любой консультант по иммиграции с радостью подберет для вас недвижимость и заработает от 5 до 15% ее стоимости на комиссии от продавца.

Порой наличие резидентского статуса в другой стране может обернуться совсем неожиданными последствиями. Поучительную историю рассказал мне товарищ, летевший из США и познакомившийся в дороге с попутчиком, нашим соотечественником. Попутчик, назовем его Петром, сел в самолет и сразу заказал себе выпить. Почти как в сцене из фильма «Брат 2», где герои говорят стюарду: «Мальчик, ты не понял. Водочки нам принеси! Мы домой летим».

Так и Петр был сильно рад, что летит домой. Оказалось, что последние четыре месяца он провел в американской тюрьме. Причем туда его отправили из аэропорта, когда он садился на рейс до Москвы. Петр часто бывал в США, ему нравилось отдыхать в Майами и Вегасе, проводить время в Нью-Йорке. Несколько месяцев Петр с женой провели в Майами после рождения ребенка. Когда на пограничном контроле к нему подошли офицеры и попросили пройти за ними, он подумал, что это выборочная проверка. Ведь он не нарушал визовый режим, вел в России легальный бизнес и вообще был примерным гражданином своей страны. Однако разговор