Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
Юрист может стать вашим другом
Да, всем нам известны бесчисленные анекдоты о юристах:
«Как определить, что юрист лжет?» – «При разговоре у него шевелятся губы».
«В чем разница между трупом собаки и трупом юриста, лежащими на дороге?» – «Перед трупом собаки есть тормозной след».
«Почему акулы не нападают на юристов?» – «Из профессиональной солидарности».
В своей жизни я повстречала немало юристов, которые могли послужить прообразами для подобных анекдотов. Именно благодаря им юридическое сословие пользуется такой дурной репутацией. Два юриста, которым было поручено заключение сделки в Майами, не сделали ничего, что могло бы вызвать у меня к ним добрые чувства. Но не бывает худа без добра. В данном случае таким «добром» оказался наш юрист из Скотсдейла Чак Лотцар.
Мы были с ним знакомы и раньше. Нас познакомил один из общих друзей. У Чака громадный опыт в области недвижимости. Ввиду того что в нашем фитнес-клубе был всего один арендатор, следовало очень тщательно продумать договор аренды. Поэтому мы попросили Чака прочитать проект договора и высказать свое мнение.
Чак сделал несколько замечаний по содержанию, и мы согласились с ним, но затем он отметил в договоре один очень важный момент, на который я не обратила внимания. Помните, я говорила, что если арендатор всего один, то особое значение приобретает его надежность? Насколько я могла судить, в роли арендатора выступала крупная и хорошо известная сеть фитнес-клубов, имевшая свои представительства по всей стране. Однако из договора следовало совсем другое. Чак обнаружил это несоответствие и забил тревогу.
У нашего арендатора было такое же название, как и у национальной сети клубов, но он был юридическим лицом штата Аризона. Как выяснилось, мы имели дело не с головной, а лишь с дочерней организацией. Я поинтересовалась у Чака, какое это имеет значение. В ответ он задал мне вопрос:
– Если у вас есть недвижимость площадью четыре тысячи квадратных метров, расположенная на 5,2 акра земли, а в ней всего один арендатор, то что вас больше всего должно заботить?
– То, что он выедет из здания до окончания срока аренды, – ответила я.
– Совершенно верно. Если вы заключили договор с мелкой аризонской дочерней фирмой, то она, чтобы расторгнуть договор аренды, может просто-напросто объявить о своем банкротстве, и вы ничего с ней не сможете поделать. Правильно?
– Да, – ответила я.
– Если же головная компания вдруг захочет расторгнуть такой договор, то ей придется объявить о банкротстве всей сети фитнес-клубов. Она не вправе заявить, что вот эти пять клубов обанкротились, а остальные двести нет. В этом случае ей придется расторгать договоры со всеми арендодателями. Поэтому, чтобы обезопасить себя от подобных вещей, надо заключать договор с головной компанией.
– Урок усвоен, – подытожила я наш разговор.
Чаку пришлось полностью переработать договор аренды и убедить все стороны в необходимости изменений. Задача была не из легких, но он справился с ней, причем довольно быстро.
Вот почему так важно иметь под рукой опытного и хорошего юриста. Услуги Чака обходятся недешево, но ценятся на вес золота. Благодаря знаниям и опыту Чака стоимость нашей недвижимости возросла еще больше. Поэтому я с удовольствием заявляю, что он вернул мне уважение к профессии юриста. Да, юрист может стать вашим другом.
Возьмите на заметку
Если вам требуется юридическая консультация по поводу недвижимости, обратитесь к знающему и опытному эксперту. И не пугайтесь того, что ему придется много заплатить. Дешевые услуги обычно отличаются низким качеством. Из своего опыта я знаю, что стремление сэкономить в конечном итоге оборачивается дорогостоящими потерями.
Терпение как непрекращающийся урок
Этот же самый фитнес-клуб по сей день преподносит мне уроки. Несмотря на то, что он был куплен еще в 2004 году, учеба продолжается.
К территории клуба прилегают три участка земли, предназначенные для застройки коммерческой недвижимостью. На них находятся старые постройки, и эту землю можно было бы удачно присоединить к нашим 5,2 акра, чтобы расширить клуб. Если эти участки будут выставлены на продажу, то мы их с удовольствием приобретем.
Имея такой долгосрочный план, мы предложили Крейгу долю в нашей собственности при условии, что он уладит все проблемы, которые могут возникнуть на этом пути, и, главное, будет держать нас в курсе дела, что происходит с прилегающими участками.
Люди часто спрашивают, почему самые лучшие сделки попадают нам. Я отвечаю совершенно искренне: мы предлагаем больше тем, кто работает на нас. Это может быть либо более высокая ставка комиссионных, либо доля в собственности, либо оказание какой-то помощи. Основу здорового бизнеса составляют не сделки, а хорошие взаимоотношения. Люди, которые ради своей выгоды стараются совершить покупку по самой низкой цене, экономят на комиссионных и нарушают соглашения, чтобы обеспечить себе дополнительные преимущества, вряд ли смогут наладить хорошие отношения с теми, кто имеет доступ к самым лучшим сделкам. Если с человеком неприятно работать, то с ним никто и не будет сотрудничать, и все сделки пройдут мимо него. Мы поддерживаем самые дружеские отношения с нашими брокерами и деловыми партнерами, потому что доверяем друг другу и желаем всем успеха и процветания. Такие взаимоотношения рассчитаны на очень долгую перспективу.
Мы все еще ждем
Крейг терпеливо строит взаимоотношения с владельцами соседних участков. Он поделился с ними нашими планами, и они так же откровенно держат его в курсе дела относительно своих. Опять-таки все зависит от отношений. Многие бизнесмены считают, что свои планы и намерения надо держать в тайне вплоть до последнего момента, и никогда не откровенничают. Но хранение секретов – это трудное и дорогостоящее дело.
Что касается недвижимости, то тут все просто. У нее есть определенная ценность. Это знают и покупатель, и продавец. Любая недвижимость может использоваться по-разному. Например, обычный многоквартирный жилой дом можно переоборудовать в кондоминиум или отель. Двухэтажное офисное здание может стать четырех– или восьмиэтажным. Здание можно вообще снести и построить на его месте новое. Возможно, покупатель и не раскрывает своих планов на этот счет, но обе стороны знают, что такие возможности существуют. Поэтому я предпочитаю играть с открытыми картами и стараюсь поближе познакомиться с продавцом, а также узнать его нужды и потребности. Это создает более благоприятную основу для переговоров и избавляет от стрессов.
Благодаря усилиям Крейга нам удалось установить очень теплые отношения с владельцами соседних участков. Мы не скрываем, что хотим приобрести их землю, и открыто обсуждаем эту тему. Кроме того, они видят, что у нас нет эмоциональной привязанности к их собственности, и понимают, что мы заплатим за нее только ту цену, которая будет иметь экономический смысл. У владельцев пока нет необходимости продавать свою недвижимость, так как она создает для них положительный денежный поток. Мы это понимаем и проявляем терпение. Мы следим за этими участками уже четвертый год и будем продолжать это делать до тех пор, пока не представится благоприятная возможность.
Возьмите на заметку
Иногда надо выждать время, пока отдельные части срастутся в единое целое. Не надо искусственно подталкивать этот процесс. Сохраняйте терпение.
Настоящее и будущее
Когда речь идет о недвижимости, то зачастую значение имеет не то, что происходит сегодня, а то, что может случиться в будущем. Именно поэтому так важно изучать рынок, своевременно распознавать тенденции и постоянно учиться. Пренебрежение этими вещами может привести к тому, что недвижимость станет для вас источником не доходов, а расходов.
Вспомните, что произошло со многими инвесторами в 2007–2008 годах, когда потерпели крах так называемые субстандартные кредиты. Инвесторы игнорировали очевидные признаки, и это стоило им очень дорого. Почему? Пока рынок находился на взлете и цены непрерывно росли, многие решили, что так будет продолжаться вечно. В результате, покупая недвижимость, они переплачивали за нее в расчете на один из трех возможных сценариев:
1. Можно купить недвижимость и тут же перепродать ее подороже (спекуляция).
2. Можно купить многоквартирный жилой дом в надежде, что стоимость индивидуальных домов вырастет до такой степени, что люди уже не смогут позволить себе приобрести их и будут вынуждены снимать жилье. Вместе со спросом на съемные квартиры поднимется и ставка квартплаты.
3. Можно купить обычный жилой дом, преобразовать его в кондоминиум и распродать квартиры с большой прибылью.
