Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Вскоре мы поняли, что нам нужен менеджер проекта, работающий на постоянной основе. Речь шла о крупном жилом комплексе, а наш опыт показывал, что без эффективного управления нечего и думать об успехе. В конце концов я нашел одного парня, который надолго остался у меня в памяти. С первого взгляда было видно, что перед вами первостатейный проходимец, да он этого и не скрывал. Он совершенно не умел общаться с людьми – грубил им и допускал политически некорректные высказывания. Однако я заметил, что он мастерски улаживает любые проблемы, причем делает это быстро. Он оказался очень эффективным менеджером. Все остальные кандидаты на эту должность были вежливее, честнее, но не умели работать так, как он. Конечно, мне приходилось присматривать за этим парнем в оба глаза, но со своими задачами по управлению жильем он справлялся блестяще.

Недвижимость давала превосходный доход, и у меня не было необходимости появляться в Цинциннати слишком часто. Управляющий знал свое дело, побеги неплательщиков из квартир прекратились. Все шло прекрасно на протяжении нескольких лет, пока однажды я не посетил этот район и не разговорился с одним из жильцов, с которым успел к тому времени подружиться. Он сказал мне, что обстановка в районе изменилась к худшему и мне пора выходить из игры. Хотя все квартиры в Свифтон-Виллидже были заселены и жалоб от жильцов не поступало, я прислушался к его словам и решил провести несколько дней в Цинциннати и увидеть все собственными глазами.

К сожалению, я обнаружил, что он прав. Район стал очень неспокойным. Я решил продать Свифтон-Виллидж. Мы продали все дома за 12 миллионов долларов – на 6 миллионов дороже, чем купили. Совсем неплохо для первой сделки! К тому же я узнал очень многое о человеческой натуре и понял, что сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, – это не моя ниша. Тем не менее эта первая покупка помогла мне осознать свою главную цель в жизни. Я решил стать девелопером на Манхэттене и строить свои собственные здания. Это должно было стать моей профессией.

Еще одним уроком стало понимание важности качества. Я добивался того, чтобы мои дома были чистыми, безопасными и опрятными на вид. Конечно, в ту пору у нас не было мраморных полов и золотых кранов в ванных, но даже самые простые меры вроде приведения дворов в порядок, установки белых жалюзи и красивых дверей в подъездах были первыми шагами к тому, чтобы мое имя ассоциировалось со стремлением к совершенству. Об этом необходимо помнить каждому инвестору независимо от того, будет ли на здании красоваться его имя. Старайтесь добиваться максимума во всем, что вы делаете.

Приезд в Манхэттен

Начало работы в Манхэттене было нелегким. Одному из крупных ньюйоркских дельцов в области недвижимости приписывают слова: «С дерьмом у Трампа хорошо получается, а вот как будет с кирпичами и известкой?» Как видите, встретили меня не слишком ласково, но я, по крайней мере, знал, с кем мне предстоит иметь дело. Оглядываясь назад, я думаю, что это они не представляли себе, с кем связываются. Я – тот человек, который избрал себе девиз «Никогда не сдавайся» и неуклонно ему следует. Я до сих пор на этом рынке и чувствую себя увереннее, чем когда-либо.

Правда, в начале 1970‑х годов все обстояло совсем иначе. Я был новичком, а город по уши утопал в долгах. Поговаривали даже, что он вот-вот обанкротится. Короче говоря, обстановка для застройщика была не самой благоприятной. Однако передо мной стояла настолько ясная цель, что это меня не смущало. Я был уверен, что даже на самом плохом рынке можно найти удачные возможности. Рынок тогда находился просто в ужасающем состоянии, но моя решимость была столь велика, что я проигнорировал этот факт и с головой окунулся в работу. Я понял, что такого места, как Манхэттен, больше нигде не найду, и решил остаться.

«Большие проблемы означают большие возможности».

«Если у тебя нет серьезных проблем, то ты, скорее всего, ничем серьезным не занимаешься».

«Неприятности – неотъемлемая часть жизни. Признав это, ты будешь готов к ним».

«Бизнес, будь то недвижимость или что-то другое, – это искусство. Именно так к нему и надо относиться, упорно и со страстью оттачивая свое мастерство».

«Моему отцу принадлежит четырехступенчатая формула, которую я постоянно использую, потому что она доказала свою эффективность: “приди, сделай, сделай как следует, уйди”».

«Столкнувшись с проблемой, задайте себе вопрос: “Это досадная мелочь или катастрофа?” Он позволит настроить ваши мысли в нужном направлении».

«Жатва и посевная находятся в прямой связи друг с другом, но надо всегда помнить, что чему предшествует».

«Гибкость – необходимое качество выживания. Учитесь приспосабливаться».

«Недвижимость представляет собой саморегулирующийся механизм. В ней всегда присутствуют подъемы и спады. И это норма, а не отклонение».

«Нельзя ни на кого полагаться, строя свою финансовую безопасность».

Первым делом меня заинтересовали заброшенные сортировочные железнодорожные станции площадью около ста акров в районе 34‑й и 60‑й улиц на берегу Гудзона. Я всеми силами пытался убедить городские власти, что комплекс для проведения конференций (ныне известный как Центр Джекоба Джевитса) необходимо строить именно здесь, в западной части 34‑й улицы, а не в Бэттери-Парке, как планировалось изначально. Вспоминая эту битву 1977 года, я писал в своей первой книге «Искусство сделки» («The Art of the Deal»), изданной в 1987 году: «Мы не сдавались, мы взяли всех измором…». В 1978 году городская администрация, в конце концов, приняла решение строить центр на 34‑й улице, и это стало моей победой.

И все же, когда я попытался взять на себя общее руководство этим проектом, руководство города и штата отклонило мою кандидатуру. В результате бюджет строительства был превышен почти на 700 миллионов долларов. Куча денег была потрачена впустую, и сегодня мы видим, как быстро этот центр приходит в упадок. Но в то время я уже занялся новым проектом на 60‑й улице, где решил построить жилой комплекс с видом на Гудзон. Я знал, что здесь будет масса разногласий между департаментом планирования и жильцами прилегающих районов и мне придется преодолевать серьезное сопротивление со стороны города, переживавшего финансовый кризис. В 1979 году этот проект был отклонен, но я был уверен, что однажды еще вернусь к этой сортировочной станции на 60‑й улице. Так и произошло. Сегодня здесь раскинулась площадь Трампа, и спустя тридцать лет строительство все еще продолжается. Но это уже другая история.

Пока тянулась эпопея с железнодорожными станциями, я искал в Манхэттене и другие возможности. В частности, на глаза мне попался старый отель «Commodore», находившийся неподалеку от вокзала Гранд Сентрал. Отель, да и весь район в целом переживали не лучшие времена. В то время люди старались не заходить туда без особой надобности.

Я решил купить отель и реконструировать его. Моя идея вновь была встречена без энтузиазма. Даже мой отец сказал: «Покупать “Commodore” в то время, как обанкротилось здание “Крайслера” – это то же самое, что сражаться за место на “Титанике”». Он прекрасно осознавал степень риска.

Я тоже понимал, на что иду, но считал, что это будет шагом к возрождению города, который прозябал в нищете. Весь район находился в полном запустении, и строительство отеля могло вдохнуть в него новую жизнь, создав хотя бы некоторое количество рабочих мест. На любую ситуацию можно взглянуть по-разному, но ваши взгляды должны быть достаточно обоснованными, чтобы противостоять оппозиции.

Пока я вел переговоры относительно отеля, его задолженность по одним только налогам составила 6 миллионов долларов. Незадолго до того там был проведен ремонт, который обошелся в 2 миллиона (что было явно недостаточно). Владельцы отеля были настроены выйти из игры. Чтобы купить его за 10 миллионов долларов, мне требовалось добиться отсрочки по уплате налогов, получить финансирование и заручиться поддержкой опытной управляющей компании. Кроме того, нужно было еще заинтересовать в этой сделке партнеров, что было, мягко говоря, совсем нелегко. Переговоры тянулись несколько лет.

Первым делом я занялся поисками дизайнера, который бы понимал, что мне требуется, и испытывал такой же энтузиазм по отношению к проекту, как и я. Мне удалось найти молодого архитектора Дера Скатта, который прекрасно подходил на эту должность. Он понял мой замысел – одеть все здание в стекло, в котором отражались бы соседние дома. Кое-кто может посчитать, что я поспешил с архитектором, так как сама судьба сделки была еще под большим вопросом, но я был уверен, что добьюсь своего. Теперь у меня был союзник, разделявший мои взгляды и веривший в них точно так же, как и я.