Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
– Очень серьезно.
– Я узнаю у них, как обстоят дела, и сразу же перезвоню тебе, – сказал он.
– Спасибо, Крейг. Чем скорее, тем лучше.
Следующие тридцать минут тянулись, казалось, целую вечность. Мобильный телефон постоянно находился рядом со мной, и я каждые несколько минут смотрела на него. Наконец он ожил, и я увидела, что звонит Крейг.
– Привет, Крейг. Ты связался с ними? – нетерпеливо спросила я.
– Да.
– И что?
– Все пока в силе. Дом официально не выставлен на продажу, но они готовы рассмотреть серьезные предложения. Я глубоко вздохнула. Это был вздох облегчения.
– Ты еще здесь, Ким? – поинтересовался Крейг.
– Здесь, – ответила я. – Сколько они просят?
– Они установили цену 7,2 миллиона.
– И ты считаешь, что этот дом того стоит?
– Честно говоря, я считаю, что это дешево, – рассмеялся Крейг. – Мне эта сделка очень нравится. Я не могла сдержать ликования:
– Крейг, скажи им, что я заплачу полную стоимость – 7,2 миллиона.
– У тебя есть какие-нибудь особые пожелания, касающиеся условий финансирования или продолжительности подготовительного периода?
– Нет. Я согласна на их цену. Если все обстоит так, как они говорят, то через шестьдесят дней мы заключим с ними соглашение.
– Ты уверена? – спросил Крейг.
– Уверена.
Новая сделка
Не прошло и часа, как Крейг снова позвонил мне.
– Мы договорились, – сказал он. – Пора браться за работу. Но я хотел бы задать тебе вопрос: почему, когда я в первый раз послал тебе это предложение, ты не обратила на него внимания? И почему ты сейчас так уверена? Что изменилось?
– Крейг, – объяснила я, – последние три месяца я занималась фитнес-клубом в Майами. Теперь я знаю об этом типе недвижимости даже больше, чем надо. Я знакома и с самим этим бизнесом, и с его финансированием, и еще с массой других вещей, которые с этим вроде бы и не связаны. И хотя сделка в Майами лопнула, я чувствую, что необходимо реализовать полученные знания. Вся прелесть недвижимости в Финиксе, которую ты мне предложил, заключается в том, что это тоже фитнес-клуб, почти такой же, как в Майами. Но его стоимость ниже, и размер первого платежа тоже меньше. Кроме того, он дает больший денежный поток как в процентном, так и в абсолютном выражении. Но самое главное, что он расположен не в Майами, а в четырех кварталах от моего дома! Я думаю, что эта местность мне лучше знакома.
Иногда самые лучшие возможности находятся в буквальном смысле за соседним углом.
Заключение сделки
Следующие два месяца мы занимались подготовительными работами, финансовыми планами и составлением проекта соглашения. Через шестьдесят дней сделка была оформлена без особых трудностей. Сегодня это здание в Финиксе относится к числу моих самых доходных объектов недвижимости. Если бы я не прошла через драму в Майами, через переживания и болезненные уроки, то никогда не обратила бы внимания на недвижимость в Финиксе и не имела бы такого чудесного денежного потока.
Из всей этой истории я вынесла главный урок: неудача в Майами стала результатом моего страха. Только он помешал совершить ту сделку. Я могла обвинять кого угодно, но на самом деле винить надо было только себя, свой страх перед возможностью совершить ошибку и потерять деньги, нежелание казаться дурой. Если копнуть чуть глубже, то я прекрасно осознаю, что могу допустить ошибку, потерять деньги, а в каких-то ситуациях и предстать перед окружающими полной идиоткой, но факт остается фактом: я знаю, что такое недвижимость, и если добросовестно выполню свою домашнюю работу, добьюсь хороших условий, получу финансирование и позабочусь обо всех мелочах, то у меня есть довольно высокие шансы добиться успеха.
Самым главным результатом провала в Майами стало то, что я избавилась от своих страхов перед инвестициями в недвижимость. Никогда больше не позволю эмоциям взять над собою верх. Теперь я могу сосредоточиться на фактах и заняться творчеством, которое зачастую просто необходимо в этой деятельности. Эта неудача будет всегда напоминать мне, как важно постоянно учиться.
Недвижимость, которая продолжает преподносить уроки
Из ситуации в Майами я вынесла еще несколько уроков. Вот лишь некоторые из них, которые остались за кадром.
Деньги? Какие деньги?
Думаю, вы не раз говорили себе: «Это слишком дорого. Я не могу себе этого позволить». И уходили, испытывая даже какое-то облегчение оттого, что не надо утруждать себя покупкой и выходить за рамки установленных лимитов. Я это хорошо понимаю, поскольку не раз поступала точно так же. Но вся проблема в том, что если вы, имея дело с недвижимостью, автоматически произносите эти слова, то мимо вас проходит сделка – возможно, самая лучшая.
Одна из многих вещей, которым я научилась от богатого папы Роберта, состоит в том, чтобы вместо слов «Я не могу себе этого позволить» задать вопрос: «Каким образом я смогу себе это позволить?» Такая формулировка заставляет вас думать. При этом обнаруживается такое множество решений, что остается только поражаться. Именно так я и поступаю, подходя к любой сделке с недвижимостью.
Когда я начинала делать первые шаги в мире недвижимости, у меня совершенно не было денег, потому что мы с Робертом только приступили к строительству своего бизнеса. Дело доходило до того, что порой нам не хватало денег даже на оплату текущих счетов. Поэтому если мы решали приобрести какую-то недвижимость, то просто вынуждены были прибегать к творчеству и изобретать новые пути финансирования сделки.
Сегодня, когда подворачивается какое-то выгодное предложение, у нас с Робертом тоже зачастую не хватает денег. Не потому, что мы обанкротились, а потому, что все деньги, как правило, вложены в дело. Можно было бы просто сказать: «У меня нет денег» – и пройти мимо. Но ведь намного интереснее и полезнее найти способ, чтобы добыть необходимую сумму.
Именно так и получилось с этим фитнес-клубом. Первым делом меня интересовала сама недвижимость. Лишь приняв решение о ее покупке, я начала размышлять, где раздобыть денег на первый взнос. Времени от принятия решения до момента подписания соглашения было очень мало. Я имела всего две недели, чтобы найти нужную сумму.
Возьмите на заметку
Когда у недвижимости всего один арендатор, то его надежность беспокоит не только покупателя. Кредиторы в этом случае проявляют еще большую осторожность.
В то время фитнес-клубы считались не слишком надежными арендаторами, потому что за последние годы множество этих заведений было закрыто. С точки зрения кредиторов, у подобных клубов был весьма низкий рейтинг и они входили в зону риска. В связи с этим банки устанавливали для такой недвижимости более высокий уровень предоплаты, чем для жилых домов. Мало того, что у меня не хватало денег на стандартный первоначальный взнос, так с меня еще требовали на 10 процентов больше.
И все-таки сделка состоялась. Нужную сумму мы наскребли из собственных сбережений, а кроме того, взяли денег взаймы у своей компании и привлекли частного кредитора со стороны. Займы выдавались только под проценты. Нам не пришлось уступать кредиторам свою долю собственности в недвижимости. Один из этих кредитов в настоящее время уже выплачен, а второй будет погашен в ближайшее время. Размер арендной платы в соответствии с соглашением каждый год повышался, а вместе с ним росли денежный поток и общая стоимость недвижимости. Сделка оказалась поистине великолепной.
И все же, когда все бумаги были подписаны, деньги перешли из рук в руки и мы вступили в права собственников, я допустила еще одну непростительную ошибку.
По-настоящему серьезная ошибка
Выходя от нотариуса, который заверял сделку, наш брокер Крейг напомнил мне об одном обстоятельстве, которое совершенно вылетело у меня из головы. Он сказал: «Кстати, несколько недель назад я говорил тебе, что у владельца есть еще один точно такой же фитнес-клуб в северной части города. Он готов его продать, если от тебя поступит предложение». Но я под впечатлением от всего того, через что мне пришлось пройти в последние несколько месяцев, только улыбнулась в ответ и не раздумывая сказала: «Только не сейчас, Крейг. Я на нуле. Я не могу себе этого позволить». И такое решение стало моей огромной и весьма дорогостоящей ошибкой.
Вместо того чтобы остановиться и еще раз рассмотреть это предложение, я убедила себя, что не могу себе этого позволить, и упустила фантастическую возможность. Если бы я задумалась и задала себе вопрос «Каким образом я смогу себе это позволить?», то есть заставила бы свой ум работать, то сегодня у меня вместо одного фитнес-клуба, приносящего великолепный доход, было бы два. Урок оказался очень дорогостоящим, но от этого еще более ценным.
