Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Она часто говорит, что тогда, в 1980‑е годы, и понятия не имела, что такое инвестиции, особенно в недвижимость. Вдобавок все вокруг стонали и жаловались на плохое состояние экономики. Повсюду царили страх и пессимизм. Несмотря на это, она поверила мне, и мы начали искать запущенную недвижимость.

Наш план был простым – на протяжении десяти лет каждый год покупать по два дома. В результате у нас должно было появиться двадцать домов, дающих доход. Ким училась, занималась изучением рынка и оценивала один дом за другим. Наконец, она нашла свою первую недвижимость, которая изменила ее жизнь. Уже через восемнадцать месяцев Ким выполнила план, рассчитанный на десять лет, и купила двадцать единиц недвижимости. С тех пор она с головой ушла в эту деятельность. Недвижимость тянула ее к себе, словно утку к воде.

Сегодня Ким является моим партнером по инвестициям. Совместно с ней мы владеем 1400 квартирами, которые сдаем внаем. Даже когда в 2007 году экономика покатилась под откос, ее недвижимость продолжала создавать положительные денежные потоки, в то время как многие другие инвесторы потеряли все. Более того, ее доходы даже увеличились, так как все большее количество людей стало снимать квартиры.

Ким – богатая женщина. Но дело не в том, что у нее много денег, а в том, что она образована в финансовом плане. Она добилась финансовой независимости и не нуждается в том, чтобы мужчина заботился о ней.

Именно поэтому я так горжусь женой и люблю ее всем сердцем.

Просто удивительно, сколько ценных жизненных уроков может преподать вам покупка всего лишь одного объекта недвижимости. Я не говорю о ваших самых первых приобретениях, которые дают массу новых знаний. Речь идет об уроках, которые я постоянно продолжаю получать несмотря на то, что занимаюсь недвижимостью уже многие годы. Каждое приобретение учит чему-то новому, чего я не знала раньше. Вот история одной покупки, которая вплоть до сегодняшнего дня преподносит мне один урок за другим.

Майами, Флорида

В 2003 году мы с Робертом поехали в Майами, чтобы принять участие в конференции, посвященной инвестициям. Во время одного из перерывов в первый же день к нам подошел молодой брокер по имени Мэтт. Он представился, и мы разговорились. Будучи по натуре продавцом, он, естественно, поделился с нами «секретной» информацией об одном доме, который не был выставлен на продажу, но его владельцы готовы были рассмотреть серьезные предложения о покупке. Моя первая реакция на его презентацию была, разумеется, скептической, потому что я совершенно не знала этого человека. Но в любом случае информация была подана умело, и после обеда мы поехали взглянуть на этот дом. По словам Мэтта, это была лучшая сделка из всех, с которыми ему доводилось иметь дело.

Примерно через двадцать минут мы свернули на красивую аллею, вдоль которой стояли несколько магазинов и ресторанов. Всем домам не было и двух лет, а некоторые еще строились. В конце аллеи располагался большой фитнес-клуб, площадью не меньше трех с половиной тысяч квадратных метров, к которому примыкала вместительная автомобильная стоянка. Здание снимал всего один арендатор на условиях «трижды чистой аренды». Это означало, что фитнес-клуб сам платил налоги на недвижимость, оплачивал страховку и все расходы по ремонту и обслуживанию здания. Таким образом, владельцам недвижимости не приходилось посвящать много времени менеджменту. Это очень удобные условия сдачи в аренду, и нам захотелось получить дополнительную информацию.

Первый из многих уроков

Первая мысль, которая пришла мне в голову, – потенциальный риск. Поскольку в здании был всего один арендатор, то все наши доходы от этой недвижимости зависели только от него. Таким образом, ключевым фактором успеха в данной ситуации является, как это нетрудно понять, надежность арендатора. Наш доход, да и ценность недвижимости в целом зависят от способности этого арендатора ежемесячно платить за аренду. Вывод очевиден: если все здание целиком сдается одному-единственному арендатору, то это должна быть финансово сильная фирма с крепким тылом. Другими словами, «Microsoft» – хороший арендатор, а вот насчет мастерской тети Марты по починке пишущих машинок могут возникать сомнения. Вам нужен первоклассный арендатор, потому что если он вдруг съедет из вашего дома, то вместе с ним уйдут и ваши доходы.

Возьмите на заметку

Один из способов защитить себя в ситуации, когда от вас уходит единственный арендатор, состоит в том, чтобы завести резервный счет. Каждый месяц на него отчисляется часть денежного потока от недвижимости. Чтобы спокойно спать по ночам, я рекомендую накопить на этом счете достаточно средств, чтобы в течение года, пока вы ищете себе нового хорошего арендатора, можно было оплачивать кредит и все прочие расходы, связанные с этой недвижимостью.

Хорошие и плохие стороны

Если у вас только один арендатор, то всегда возникает опасность, что он досрочно расторгнет договор аренды, и вы останетесь с пустым домом на руках и без дохода. Однако в данном случае обнаружился и еще один побочный риск, характерный именно для данной недвижимости. Прямо к аллее, где располагался фитнес-клуб, примыкал огороженный район, состоявший из богатых жилых домов. Обычно в этом нет ничего плохого, но в нашем случае существовало соглашение между владельцами здания и соседями. В нем говорилось, что любые изменения в здании требуют согласия соседей. Что это могло означать для нас? Предположим, фитнес-клуб решит уехать, и в этом случае соседи будут диктовать, что нам делать с нашей собственностью. Они будут решать, кому можно сдавать здание в аренду, а кому нет. Получается, что главными в этой ситуации оказываются соседи, а не собственники. Это было серьезное препятствие.

Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.

С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.

Возьмите на заметку

Финансовые показатели, которые демонстрируют вам большинство брокеров, представляют собой не действительные, а прогнозируемые цифры. Они отражают лучший из возможных сценариев и приукрашивают истинную картину.

Мэтт провез нас по району, чтобы мы могли составить себе первое впечатление. Здесь вовсю строились новые дома, что являлось хорошим признаком. Мы взяли у Мэтта всю информацию, которой он располагал, и полетели домой в Финикс. В самолете мы обсуждали с Робертом все «за» и «против», основываясь на тех немногих сведениях, которые нам удалось собрать за такой короткий срок. К тому времени, как совершить посадку в Финиксе, мы уже решили, что сделаем владельцам недвижимости предложение о покупке.

На следующий день я позвонила Мэтту и сообщила о нашем решении. Мы вступили в контакт с собственниками и довольно быстро договорились о цене. Начался подготовительный период, в течение которого нам предстояло тщательно изучить недвижимость и убедиться, что мы получаем в собственность именно то, на что рассчитывали. Вот тут-то и начались проблемы.

С самого начала

Уже с первого взгляда было ясно, что с этой недвижимостью возникнут трудности. Во-первых, я живу в Финиксе, а фитнес-клуб находится в Майами. Это около трех тысяч километров – немалое расстояние. Здесь не сядешь за руль и не поедешь, чтобы посмотреть, как там поживает моя недвижимость. Если возникнет проблема, нужно будет садиться в самолет, тратить целый день на поездку, брать в Майами напрокат машину, оставаться ночевать в отеле, а потом еще целый день добираться до дома – долгое и дорогое удовольствие.

Во-вторых, это была моя первая недвижимость, сданная на условиях трижды чистой аренды. До этого в основном я владела жилыми домами. Теперь же мне предстояло иметь дело с чем-то совершенно незнакомым. Я тут же начала твердить себе, что не имею опыта в подобных сделках. И у меня тут же похолодели ноги: «А что, если я потеряю деньги? Вдруг я допущу ошибку? Знаю ли я, во что ввязываюсь?» Сомнения были очень вескими. И тут кто-то предложил: «А почему ты не наймешь юриста, чтобы он проверил соглашение?» «Действительно, – подумала я. – Это решит все мои проблемы». Мне порекомендовали одного юриста в Тусоне, и я наняла его.