Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

У себя в компании «De Rito Partners» каждый понедельник мы отводим по три часа на совещания, посвященные проблемам развития. Вы, конечно, можете сказать, что это не слишком похоже на умелый менеджмент времени, но позвольте объяснить, почему мы так поступаем. На этих совещаниях обсуждаются все проекты, над которыми мы работаем, и принимаются конкретные решения, что необходимо сделать за предстоящую неделю по каждому из них и кто за что отвечает. При этом никто не прячется за спины других. Каждый высказывается по сути дела и берет на себя ответственность. Все заняты своим делом. Это очень простой и эффективный процесс.

Любой инвестор в недвижимость должен заглядывать на десять лет вперед независимо от того, разрабатывает ли он проект по строительству с нуля, покупает уже построенное здание или сдает его в аренду. Вы должны представлять себе будущих посетителей вашего торгового центра и знать, какие торговые марки и бренды им понадобятся сейчас и через десять лет. Вы должны разбираться в тенденциях и циклах недвижимости и уметь предсказывать, в какой фазе они окажутся в ближайшие пять или десять лет. А потом, имея на руках обоснованные планы, вы должны найти в себе смелость вступить в дело раньше своих конкурентов.

Перечень мероприятий

Много лет назад я прочел одну книгу, где был приведен длинный перечень дел, которым должен руководствоваться девелопер при разработке любого проекта, связанного с недвижимостью. Мы используем его в качестве памятки. Разумеется, каждый пункт этого перечня содержит в себе еще внушительный список конкретных мероприятий, но он и сам по себе способен дать вам представление о том, что я понимаю под словом детали. Мы не упускаем из виду ни одной из них, планируя или реализуя очередной проект торгового центра. Мы обсуждаем их на наших совещаниях по понедельникам и испытываем глубокое удовлетворение, ставя галочку напротив очередного пункта. Для меня весь мир состоит из целей, намерений и достижений, и этот перечень дает ясное представление о том, чем мы занимаемся.

Используйте его в качестве памятки в ходе разработки и реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

1. Определите критерии и цели проекта.

2. Изучите и проанализируйте состояние рынка.

3. Подготовьте предварительные схемы земельного участка, концептуальный замысел дизайна и стратегию проекта.

4. Узнайте, для застройки каким типом недвижимости предназначен земельный участок, и подготовьте все необходимые документы для получения разрешения на строительство.

5. Сформируйте строительную команду, назначьте менеджера и подберите консультантов.

6. Подготовьте предварительную смету расходов на строительство и финансовые прогнозы рентабельности.

7. Проведите переговоры с возможными партнерами, консультантами и кредиторами.

8. Подготовьте все официальные документы, касающиеся проведения строительных работ, подвода коммуникаций, взаимоотношений с коммунальными службами и т. п.

9. Разработайте график проведения работ.

10. Продумайте бюджет строительства и эксплуатации недвижимости.

11. Проведите переговоры со строительными фирмами и при необходимости организуйте тендер между ними.

12. Наймите брокера и разработайте программу маркетинга и сдачи площадей в аренду.

13. Заключите договоры с консультантами.

14. Наладьте постоянное управление командой разработчиков.

15. Регулярно проводите совещания с участниками команды на месте проведения работ.

16. Проверяйте поступающие на оплату счета и организуйте контроль за расходами.

17. Своевременно оплачивайте все производимые работы.

18. Держите под контролем все изменения в ходе реализации проекта.

19. Ежемесячно анализируйте финансовые, маркетинговые и бюджетные отчеты.

20. Составьте план по управлению недвижимостью, в котором должны быть отражены все мероприятия и процедуры.

21. Наладьте систему сдачи недвижимости в аренду и контроль за сменяемостью арендаторов.

22. Выберите ипотечную компанию и проведите переговоры о сроках и условиях первого займа.

23. Получите у городских бытовых служб и властей необходимые сертификаты для приемки недвижимости в эксплуатацию.

24. Проведите переговоры с потенциальным новым владельцем о продаже недвижимости.

25. Будьте настойчивы, проявляйте честность и позитивный настрой, усердно трудитесь.

Результат

Если вы уделили должное внимание деталям, то в результате получите эффективно работающий торговый центр. Такой, в котором посетители хорошо себя чувствуют с момента въезда на его территорию. Возможно, в вашем городе есть один или два таких торговых заведения. Вы знаете, о чем я говорю. К ним удобно добираться. Там не приходится ехать по территории полкилометра, непрерывно перестраиваясь и совершая развороты. Удобство должно ощущаться, когда вы еще находитесь за рулем.

Другой красноречивый признак, свидетельствующий о том, что разработчики и владельцы думали о деталях, – это удобная парковка. Достаточно ли она просторна, чтобы покупатели не тратили времени на поиски свободного места для машины, создавая при этом сумятицу и заторы? Или, наоборот, не слишком ли велика стоянка, из-за чего у покупателей (особенно у покупательниц) теряется ощущение уюта и появляется чувство страха в темное время суток? Все это имеет значение. Вы можете все сделать правильно, но пренебрежение стоянкой сведет положительные впечатления на нет. Список признаков хорошего торгового центра может занять еще не одну страницу.

Истинная магия возникает тогда, когда сводятся воедино все компоненты – дизайн, архитектура, внимание к нуждам покупателей, правильный подбор арендаторов, удобство, юридические аспекты, выбор строительных материалов, парковка, учет текущих рыночных условий и т. д. Она начинает способствовать вашим планам и позволяет торговому центру добиваться успехов на протяжении многих лет.

Мне нравится нелегкая работа инвестора в коммерческую недвижимость. Я люблю преодолевать трудности. Этот бизнес заставляет в полной мере задействовать свои способности и свойства личности. Он побуждает избавляться от недостатков и находить решения проблем и ресурсы для преодоления препятствий. Он дает возможность общаться с самыми талантливыми и выдающимися людьми. В итоге тяжелый труд вознаграждается созданием заведения, которое удовлетворяет нужды людей и, что еще более важно, доставляет им радость и позволяет забыть о житейских неурядицах. Для меня торговый центр – это не просто кирпичи и цемент. Это настоящее чудо. Но чтобы оно случилось, требуется тяжелый труд, решимость, настойчивость и страсть.

Марти де Рито – глава компаний «De Rito Partners, Inc.» и «De Rito Partners Development, Inc.», которые занимаются брокерской деятельностью, управлением коммерческой недвижимостью и разработкой строительных проектов. Более двадцати лет он занимается коммерческой недвижимостью, специализируясь главным образом на продаже, сдаче в аренду и разработке проектов торговых центров и автосалонов. Де Рито добился успехов, сочетая в своей деятельности агрессивный стиль менеджмента и консервативный подход к проектированию и строительству. «De Rito Partners, Inc.» – это крупнейшая брокерская компания в Аризоне. В ней работает тридцать агентов по продаже и сдаче в аренду недвижимости, которые поставляют информацию в шестьдесят две брокерские фирмы. Компания уже сдала в аренду более миллиона квадратных метров торговых площадей и владеет 1,2 миллиона квадратных метров в двухстах тридцати торговых центрах.

Часть 4

Усвоенные уроки

24. Ким Кийосаки. Чему учит недвижимость

Ну что мне сказать? Я счастлив. У Ким красивая внешность и еще более красивая душа. Кроме того, ей свойственны смелость и ум. Она быстро учится всему новому. И я знаю, что она вышла за меня замуж не из-за денег, потому что, когда мы познакомились, денег у меня не было. У нас была только любовь и мечта о богатой жизни в будущем.

В 1987 году рухнул фондовый рынок. Все сбережения и кредиты сгорели. Вслед за этим обрушился и рынок недвижимости. Именно тогда я и сказал Ким: «Пришло время для инвестиций».

Она часто говорит, что тогда, в 1980‑е годы, и понятия не имела, что такое инвестиции, особенно в недвижимость. Вдобавок все вокруг стонали и жаловались на плохое состояние экономики. Повсюду царили страх и пессимизм. Несмотря на это, она поверила мне, и мы начали искать запущенную недвижимость.

Наш план был простым – на протяжении десяти лет каждый год покупать по два дома. В результате у нас должно было появиться двадцать домов, дающих доход. Ким училась, занималась изучением рынка и оценивала один дом за другим. Наконец, она нашла свою первую недвижимость, которая изменила ее жизнь. Уже через восемнадцать месяцев Ким выполнила план, рассчитанный на десять лет, и купила двадцать единиц недвижимости. С тех пор она с головой ушла в эту деятельность. Недвижимость тянула ее к себе, словно утку к воде.