Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного пользования, может быть заложен. При этом в договоре залога указывается, что земельный участок находится на праве бессрочного пользования, и прописывается обязательство залогодателя в случае переоформления права бессрочного пользования на право собственности либо право аренды передать в залог банку вновь возникшее право в срок не более двух месяцев с момента возникновения права.
6.-Земли сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 на земельные участки сельскохозяйственного назначения не допускается обращение взыскания до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
При проверке права собственности сельхозземель исследуется соблюдение п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ.
7.-Множественность лиц на стороне арендатора при залоге права аренды на земельный участок.
Согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при ипотеке нежилого помещения заложенной считается доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). В залог принимается право аренды всего земельного участка, так как выдел доли залогодателя в натуре невозможен. Получение согласия соарендаторов при этом не требуется.
8.-Земельные участки категории «земли запасов».
Залогу не подлежат. Могут использоваться исключительно после перевода в другую категорию (ст. 103 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).
9.-Общая долевая собственность.
Залог доли в праве собственности на имущество, находящееся в общей долевой собственности, не рекомендуется. Без выдела в натуре степень ликвидности подобной доли снижается до неудовлетворительной по причинам:
– необходимости соблюдения преимущественного права покупки остальными участниками долевой собственности, ст. 250 ГК РФ (часть I);
– длительных сроков судебных разбирательств в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.
Рекомендуется выдел доли в натуре либо одновременный залог всех долей в праве собственности.
10.-Сооружение или оборудование?
Право собственности на недвижимое имущество и обременение права подлежат государственной регистрации (ст. 2 № 122-ФЗ от 21.07.1997 и ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным по ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998.
В отдельных случаях не очевидно, является ли имущество оборудованием или объектом недвижимости. Например, торговый киоск/павильон, доменные печи, коксовые батареи и т. д. Проверить достоверность того, что имущество не является объектом недвижимого имущества, можно с помощью следующих документов:
А. Выписка со счета учета имущества на балансе предприятия. Выясняется, в какой группе учитывается имущество.
Б. Выписка из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости». Выясняется, регистрировалось ли право собственности на объект, предлагаемый в залог, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ.
В. Справка БТИ о том, что объект, предлагаемый в залог, не является сооружением.
11.-Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме.
При залоге встроенного или встроенно-пристроенного помещения в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на помещения закладывается право на земельный участок под домом. Земельные отношения могут быть оформлены как общая долевая собственность либо как право аренды. Выдел земельного участка в натуре под многоквартирным жилым домом не допускается по ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004.
12.-Объекты недвижимости, не завершенные строительством.
Залог объекта недвижимости, не завершенного строительством, сопровождают следующие риски:
– возможность возникновения прав требований со стороны третьих лиц, в том числе подрядчика строительных работ и инвесторов;
– возможность переуступки прав инвестора на возводимые объекты недвижимости;
– возможность оспаривания в суде залогодателем искового требования банка об обращении взыскания на залог по причине изменения индивидуальных характеристик предмета залога.
Минимизировать вышеуказанные риски при оформлении объекта недвижимости, не завершенного строительством, в залог позволяет:
– оформление кадастрового паспорта (технического паспорта БТИ) и свидетельства на право собственности с указанием конкретной площади объекта и степени готовности;
– оформленные земельно-правовые отношения;
– наличие функционирующей инфраструктуры объекта (электросети, сети водоснабжения).
13.-Залог здания, сооружения, функционирующего в производственном комплексе.
Стоимость отдельных единиц зданий и сооружений при условии оценки в составе производственного комплекса выше, чем если бы они оценивались как обособленные объекты, например проходные, котельные, очистные сооружения, склады и т. д.
Понимая это, залогодатель может идти на хитрость, выводя по мере погашения кредитного продукта базовые объекты и оставляя в залоге вспомогательные. Манипулируя таким образом, можно добиться того, что в залоге останется имущество, не представляющее ценности.
Во избежание этого при выводе отдельных единиц необходима переоценка, учитывающая, что в залоге остается неполный производственный комплекс, либо запрет на частичный вывод залогового обеспечения.
14.-Наличие зданий и сооружений на земельном участке, принимаемом в залог.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998). Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ «отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок».
Во избежание рисков оспаривания договора об ипотеке рекомендуется одновременный залог земельного участка и всех зданий и сооружений, расположенных на нем и принадлежащих залогодателю. В случае наличия зданий/сооружений, принадлежащих третьим лицам, рекомендуется межевание и выдел в натуре доли третьих лиц в праве собственности на земельный участок до передачи имущества в залог.
Для определения наличия/отсутствия зданий/сооружений на земельном участке и их права принадлежности возможны следующие варианты действий:
– получение выписки из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества»;
– актуализация кадастрового плана земельного участка с отражением зданий и сооружений, расположенных на земельном участке;
– получение в БТИ технического паспорта на домовладение и справки о составе домовладения.
Воздушные суда
Государственная регистрация прав на воздушные суда в РФ осуществляется Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» № 31-ФЗ от 14.03.2009. Документы, запрашиваемые залоговой службой для подготовки заключения при залоге воздушных судов, зарегистрированных в реестре Росавиации и принадлежащих резидентам РФ, приведены в табл. 1.28.
Табл. 1.28. Документы на самолет/вертолет[47]
Табл. 1.29. Документы эксплуатанта
Особенности и риски
1.-Воздушные суда с иностранной регистрацией.
Большинство самолетов иностранного производства регистрируются на нерезидентов РФ в государствах[48], имеющих с РФ соглашение в соответствии со ст. 83-бис Чикагской конвенции. Регистрация залога в этом случае будет фиксироваться в реестре страны регистратора права собственности.
Для возможности продажи воздушного судна в Европу (и страны, придерживающиеся стандарта EASA) необходимо его соответствие (технические характеристики, результаты эксплуатации и ремонта) требованиям Европейского агентства по безопасности полетов (EASA, www.easa.eu.int), это аналог МАК в РФ. Авиакомпания (предприятие) может осуществлять техническое облуживание воздушного судна согласно требованиям EASA при наличии сертификации по стандарту Part-145. Сертификация по инженерно-технологическому обеспечению конкретных типов самолетов – это стандарт Part M (поддержание летной годности единичного экземпляра ВС).
