Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

2. При кредитовании аэропорта «Толмачево» в Новосибирске в качестве залога предложено досмотровое оборудование. Интервьюирование участников рынка позволило установить, что подобное бывшее в употреблении оборудование крупные аэропорты не купят, так как при поставке оригинальным производителем вся ответственность при ЧП будет на нем, а при покупке б/у оборудования – на службе безопасности аэропорта. Поэтому службы авиационной безопасности неформально блокируют сделки с б/у досмотровым оборудованием. Это скрытое функциональное ограничение, влияющее на ликвидность залога.

Социально значимое имущество

Рассматривается социальная значимость объекта залога, возможность обращения взыскания без репутационных рисков банка.

1. Кредитовалась Тульская городская автоколонна, обслуживающая пассажироперевозки. Обеспечением выступал парк городских пассажирских автобусов. Транспортное средство, по идее, «прозрачный» залог. Залоговик подготовил положительное заключение.

На этапе согласования с начальником отдела выявлена грубая ошибка. Интервьюирование операторов рынка проводилось только с позиции потенциального покупателя. Прогноз последствий в случае необходимости продажи имущества не проработан. Детализация проекта установила, что автоколонна доминировала на местном рынке пассажирских перевозок и осуществляла обслуживание льготных категорий граждан: пенсионеров, школьников, студентов. Кроме того, практика рынка исключала продажу оцениваемого автопарка за «живые деньги». Все потенциальные покупатели заявленного количества автобусов рассматривали только лизинговые схемы.

2. Иллюстрацией залога социально значимого имущества могут быть:

• здания общежитий, в том числе для военнослужащих, находящихся в запасе;

• городские очистные сооружения;

• инфраструктура энергообеспечения населенных пунктов (линий ЛЭП, оборудования энергоподстанций, теплоцентрали);

• здания больниц, детских садов, школ;

• транспортная инфраструктура населенных пунктов: троллейбусы, трамваи, мусоровозы, городские автобусные парки;

• здания ТЭЦ, ГЭС и т. д.

Краткий перечень социально значимых объектов приведен в п. 6 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002.

В качестве финализации раздела, посвященного составляющим ликвидности, приведу два правила для специалистов по работе с залогами:

1. Вывод о целесообразности залога формулировать, основываясь на поэлементном анализе всех составляющих ликвидности, а не на основе бытового восприятия имущества.

2. Начинать проект с вопроса: «Как лично я буду реализовывать то имущество, которое сейчас рассматриваю?»

1.4. Анализ основных типов активов, предлагаемых в залог

В разделе рассматриваются следующие типы обеспечения кредитных продуктов:

• недвижимое имущество: здания и сооружения; объекты, не завершенные строительством; воздушные суда, морские и речные суда; имущественные комплексы;

• транспортные средства и оборудование: автомобили; самоходные машины; оборудование; технологические линии;

• товарно-материальные ценности (ТМЦ).

Приведен анализ особенностей залога имущества предприятий с организационно-правовой формой МУП и ГУП. Информация построена в единой последовательности:

• состав и анализ документов, запрашиваемых залоговой службой для целей подготовки экспертного заключения;

• особенности, влияющие на ликвидность, оформление в залог, правовое сопровождение;

• типовые риски.

1.4.1. Залоговая экспертиза объектов недвижимого имущества

…грусть не значит ничего, когда ты знаешь, что под солнцем есть крыша дома твоего…

Здания/помещения, сооружения, объекты, не завершенные строительством

В соответствии с законодательством РФ технический, кадастровый учет и регистрацию прав на земельные участки, здания/помещения и сооружения осуществляют[43]:

1) регистрацию прав, в том числе регистрацию обременений: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); www.rosreestr.ru;

2) кадастровый учет, в том числе подготовку кадастровых планов зданий и земельных участков: филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации (ФГБУ «ФКП Росреестра»);

3) технический учет зданий и сооружений, в том числе выдачу технических паспортов: территориальные бюро технической инвентаризации и проектно-инвентаризационные бюро (в зависимости от региона: ПИБ, ТБТИ)[44].

Знание наизусть пакета документов, запрашиваемого по объекту залога, обязательно для залоговика. Сначала запоминаем блок общих документов (табл. 1.24).

Табл. 1.24. Общие документы[45]

Далее документы запоминаются на счет раз, два, три. Потому что состоят из трех блоков (табл. 1.25–1.27).

Табл. 1.25. Блок I. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы

Табл. 1.26. Блок II. Документы технического и кадастрового учета

Табл. 1.27. Блок III. Земельные отношения

Особенности и риски

1.-Земельные отношения не оформлены.

Залогодатель заявляет, что земельные отношения под зданием, передаваемым в залог, отсутствуют. Запрашиваем выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимого имущества – земельный участок по адресу здания/сооружения/помещения (номер здания/сооружения не указывается).

Если в выписке указано, что земельные отношения отсутствуют по данному адресному ориентиру, то залог объекта недвижимости возможен. При этом существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Дополнительно к выписке из ЕГРП можно запросить справку от органа местного самоуправления об отсутствии регистрации земельных отношений по адресному ориентиру. Запрос об отсутствии земельных отношений у конкретного собственника недвижимого имущества не верен.

В случае если земельные отношения ранее регистрировались, они должны быть актуализированы и переданы в залог.

2.-Срок аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка регистрируется в Росреестре при сроке действия более 1 (одного) года (ст. 609 ГК РФ (часть II)).

При передаче в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком действия более 5 (пяти) лет необходимо уведомление собственника участка о факте залога, если иное не предусмотрено договором аренды. Если срок действия аренды земельного участка менее 5 (пяти) лет и/или в договоре есть соответствующее условие, потребуется получение согласия собственника на передачу в залог права аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).

3.-Пункт «Особые условия» в договоре аренды земельного участка.

Данный пункт может предусматривать обязательства арендатора по инфраструктурным улучшениям земельного участка. В случае невыполнения «особых условий» Росреестр или собственник посредством подачи заявления в Росреестр могут заблокировать регистрацию обременения. Для исключения подобного риска необходимо получение справки уполномоченных структур о выполнении данного пункта договора.

4.-Земельные участки, не подлежащие ипотеке (залогу).

Согласно п. 1 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается[46].

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998).

5.-Право бессрочного пользования земельным участком.

Данное право залогу не подлежит по ст. 20 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.09.2001. Право бессрочного пользования подлежало переоформлению на право собственности либо право аренды до 01.07.2012 (ст. 3 № 137-ФЗ от 25.10.2001).

С 01.01.2013 Кодекс об административных правонарушениях дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного пользования, может быть заложен. При этом в договоре залога указывается, что земельный участок находится на праве бессрочного пользования, и прописывается обязательство залогодателя в случае переоформления права бессрочного пользования на право собственности либо право аренды передать в залог банку вновь возникшее право в срок не более двух месяцев с момента возникновения права.